土地市場高溫 熱點城市“地王”狂瀾難抑

本報記者 張敏

持續(xù)多日的土地市場高溫，恐難在短時間內冷卻。近日召開的中央政治局會議強調“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，被業(yè)界認為是下半年樓市的重要利好消息。受此影響，昨日地產股普遍高開。

當前房地產企業(yè)的市場信心正處于近年來的高點，大型房企資金充裕，拿地補倉的意愿強烈。多數分析人士認為，由于此前多數三四線城市土地供應量較大，房企回歸一二線城市的勢頭仍將繼續(xù)。在這些城市的土地供不應求的背景下，未來地價上漲預期仍然強烈。近期，京滬等地數宗優(yōu)質地塊的推出，再次強化了市場對“地王”的預期。

一線城市高燒

曾明確表示“不拿地王”的萬科，近期的表現一反常態(tài)。今年6月27日至7月8日，萬科先后在重慶、上海、廣州拿下三宗“地王”級別的地塊，其中兩宗為總價“地王”，一宗為單價“地王”。

此舉引起了華遠地產董事長任志強(微博)的批評，但萬科似乎并未停止對優(yōu)質土地的追求。在7月23日北京孫河“地王”的交易中，萬科到場參與，最終因樓面價過高而放棄。

在不少業(yè)內人士看來，作為行業(yè)龍頭老大的萬科，此番動作頗能反映市場的變化：除體現出土地市場回暖之外，萬科拿地戰(zhàn)略從三四線城市向一二線城市的回歸，同樣代表了行業(yè)發(fā)展的大勢。

今年上半年，一線城市土地市場頗為搶眼。除頻繁誕生“地王”之外，一線城市的土地出讓面積和收入均處于較高水平。但對房地產開發(fā)商來說，似乎仍不滿足。

任志強近日向中國證券報記者表示，與往年的平均水平相比，一線城市的土地平均供應量仍然為負值。且由于去年一線城市土地供應量處于低點，即便今年上半年土地供應有所增加，但仍然無法滿足企業(yè)的需求。相比之下，一些三四線城市由于地方融資平臺壓力而加價，部分地塊面臨“賣不出去”的窘境。

未來一二線城市的土地市場將繼續(xù)面臨供不應求的局面，土地市場搶地大戰(zhàn)還將繼續(xù)。對于房地產企業(yè)而言，回歸一二線城市還出于利潤的考慮。截至7月末，共有55家上市房企公布中報預報，其中21家房企報虧。北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，從虧損企業(yè)來看，一般都是中小房企，這些房企重點布局城市可能集中在三四線城市，而三四線城市房地產市場存量大、銷售價格相對較低，利潤空間被拉低。

政策預期向好

從土地儲備的角度而言，房企對土地的渴求，更多出于補倉的需要。來自國家統(tǒng)計局的數據顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%。其中，住宅銷售面積增長30.4%。

存貨的減少正在促使房企加速補倉。某上市房企負責人向中國證券報記者表示，與以往該企業(yè)在北京“六盤齊發(fā)”的局面相比，如今只有不到3個項目在售，企業(yè)急需獲得新項目。

在近期出現“房荒”的一二線城市，不少房企面臨著同樣的局面。上述負責人表示，大型房地產企業(yè)普遍缺少項目，拿地意愿強烈，不僅導致土地市場爭奪激烈，而且也抬高了地價。

事實上，作為房地產市場的先行指標，土地交易的“量價齊升”，意味著房地產企業(yè)的市場信心正在恢復。財經網和克而瑞近日聯(lián)合發(fā)布的“地產經理人信心指數”(RMI)顯示，今年三季度，房地產企業(yè)對市場的信心正處在2010年以來的最高點。其中，超過半數的企業(yè)醞釀在三季度提價。

上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司董事長丁祖昱指出，房企的信心不僅來自于上半年銷售數據的向好，還包括多地在執(zhí)行“國五條”過程中的“走過場”。多數開發(fā)商認為，房地產調控政策效果并不明顯，市場已經對政策產生“免疫力”。

近期召開的中央政治局會議強調，下半年“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。由于未提及強化房地產調控，因而被不少開發(fā)商視為利好。多數分析人士認為，政策層面“維穩(wěn)”是今年下半年的主基調，而房地產市場走勢則可能延續(xù)上半年的上升勢頭。

政策層面的利好消息并未出盡。多家房企對凍結多年的房地產A股融資開閘抱有信心。隨著一批涉房上市房企停牌“籌劃重大事項”，房地產IPO、再融資和重大資產重組的禁令有可能在近期破冰。

一位擬上市房企負責人向中國證券報記者表示，從去年開始，監(jiān)管層就著手研究涉房企業(yè)A股上市的可能，今年這一工作可能有實質性進展。該負責人表示，公司已向主管部門提交申請，并希望借助“城鎮(zhèn)化”的概念實現上市。

房企底線抬升

“這幾年我們一直在北京土地市場參與拿地，但由于地價高企，始終未能中標，于是公司的心理價位也在不斷提升。”7月3日，懋源地產以樓面價超過4萬的價格拍得北京豐臺區(qū)夏家胡同地塊，該地塊成為名噪一時的“地王”，針對這次交易，公司負責人如是說。

隨著一線城市土地的稀缺性凸顯，開發(fā)商為拿地付出的代價也愈加高昂。以北京孫河區(qū)域為例，去年9月，龍湖地產以不到2萬元的單價拿下孫河組團的A地塊。僅10個月后，中糧地產便以4.4萬元/平方米的單價拿下同區(qū)域的另一宗土地。不到一年的時間里，該區(qū)域的地價漲幅達到120%。

同樣，在北京通州臺湖、大興亦莊、房山長陽等交易熱點區(qū)域，近幾年的地價上漲幅度也十分明顯，甚至出現“面粉貴過面包”的現象。

在供不應求的情況下，多數房地產企業(yè)的心態(tài)與懋源地產類似，不得不調整心理底線，接受更高的土地價格。“拿一塊貴的地，也能通過運營來實現盈利，比拿不到地要好。”針對近期的北京土地市場，一位開發(fā)商如此說。

房企心理底線的提高，一方面是因為土地底價的不斷抬升，按照任志強的觀點，地方政府進入了償債高峰期，為獲得更高的土地收益，底價升高；另一方面，由于熱點城市住宅供應稀缺，未來房價上漲的預期強烈，房企也愿意支付更高的土地成本。

來自中國指數研究院的數據顯示，今年二季度，百城住宅用地平均溢價率為21.9%，較上季度提高4.1個百分點，連續(xù)第五個季度回升。

在多數開發(fā)商看來，未來一段時間，熱點城市土地市場高燒的現象還將持續(xù)。其中，北京房山長陽鎮(zhèn)、大興亦莊即將推出數宗大體量地塊，價格有望拍出區(qū)域新高。上海徐家匯中心地塊將重新入市，底價達到175億元。

但從長遠來看，這種局面能否持久尚存疑問。財經網和克而瑞發(fā)布的上述報告顯示，受二季度“地王”頻出的影響，房企在第三季度的拿地意愿有所下滑。一些分析人士指出，部分區(qū)域的土地市場已經出現泡沫化傾向，在熱門地塊出讓后，土地市場可能有所冷卻。