高房價(jià)是不是“印”出來的？

每經(jīng)評論員 葉檀

通過供求關(guān)系改變電視機(jī)價(jià)格可以，改變房價(jià)不行。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長盛松成表示，抑制任何一種特定商品價(jià)格的有效方法是改善該商品的供求狀況，而不是從貨幣供應(yīng)方面找原因，因?yàn)樨泿殴?yīng)影響價(jià)格總水平，而不能決定任何單一商品的價(jià)格。

盛松成先生的表述有兩處概念混淆，房地產(chǎn)不是普通商品，而是具有投資屬性的商品。往往未來越不確定，由經(jīng)濟(jì)發(fā)展趕不上印鈔機(jī)而來的顯性、隱性通脹壓力越大，投資品也就越有價(jià)值。

考慮到中國人口、家庭戶數(shù)以及地方政府對于土地價(jià)值的最大化渴求，房地產(chǎn)無限供給是不可能實(shí)現(xiàn)的夢想。以4億家庭計(jì)，按國家發(fā)改委向全國人大提交 《關(guān)于2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》，2013年城市常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑的城鎮(zhèn)化率為53.37%，相當(dāng)于2億多戶家庭有城市購房需求。每戶家庭擁有100平方米的房產(chǎn)，需要200多億平方米的住宅房產(chǎn)，如果遍地都是“房哥”“房姐”，又需要多少土地？事實(shí)上，很多地方政府為了抬高地價(jià)，往往減少土地供應(yīng)量。除非房地產(chǎn)放開供應(yīng)，像電視機(jī)一樣產(chǎn)能過剩，才有可能徹底改變預(yù)期，擊退投資者，可能嗎？

我國房價(jià)上升與貨幣供應(yīng)量大幅上升的周期是重合的。雖然房價(jià)漲幅最高的2004年、2007年與廣義貨幣量增加最快的年份并不重合，但從長周期來看，貨幣發(fā)行量上升推高了房地產(chǎn)價(jià)格，卻是不爭的事實(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格滯后于貨幣增速，在傳導(dǎo)過程中，貨幣到達(dá)高峰后房地產(chǎn)滯后半年或者一年到達(dá)高峰，這是房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

美國的資產(chǎn)證券化決定了廣義貨幣與房價(jià)之間的關(guān)系不大，更廣義的貨幣才與房價(jià)關(guān)系密切，但美聯(lián)儲停止發(fā)布M3數(shù)據(jù)，使我們難以了解更廣義的貨幣供應(yīng)量。2008年之前，德意志銀行、美銀等高達(dá)50倍左右的杠桿率，以及此后房貸衍生品市場的崩潰，說明了一切。日本的房地產(chǎn)市場印證了類似于中國的情況，當(dāng)經(jīng)濟(jì)低迷，貨幣無法進(jìn)入實(shí)體投資領(lǐng)域，就會進(jìn)入投資品領(lǐng)域。因此，日元作為世界上最低廉的傳導(dǎo)貨幣，攪動了世界外匯市場泡沫。

除了金融杠桿率影響房價(jià)，利率對于房價(jià)也有直接影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)與貨幣關(guān)系極大，美聯(lián)儲為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇擴(kuò)張貨幣的同時，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫再次泛濫。

在美國，放貸者將承擔(dān)更大的責(zé)任，如果放貸方?jīng)]有核驗(yàn)借款人的收入或資產(chǎn)，將被禁止發(fā)放貸款。如果發(fā)放個人無本金貸款造成壞賬，放貸機(jī)構(gòu)將承擔(dān)審核不力的責(zé)任。從第二年開始，貸款人承擔(dān)的利率將增加。放貸機(jī)構(gòu)必須根據(jù)貸款的“指數(shù)指導(dǎo)利率”來批準(zhǔn)借款人的貸款，即放貸機(jī)構(gòu)從該筆貸款獲得的利潤加上該筆貸款掛鉤的利率指數(shù)。隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，監(jiān)管者開始單獨(dú)提高房貸利率。

從去年開始，美國房地產(chǎn)交易量大幅上升，2012年美國住房銷售量增至465萬套，是2007年以來的最大增幅。去年11月，美國30年期房貸平均固定利率創(chuàng)下3.31%的最低紀(jì)錄，此后一路上升。當(dāng)今年6月美聯(lián)儲暗示縮小QE規(guī)模后，6月25日出爐的Zilor房貸市場利率每周行情數(shù)據(jù)，顯示30年期固定房貸利率達(dá)到4.38%，達(dá)到2011年7月以來的最高；比一周前的3.88%上升50個基點(diǎn)，周升幅達(dá)到近25年來的歷史紀(jì)錄，目前依然處于4.3%左右的高位。

哪個金融專家會說，貨幣發(fā)行量、利率、杠桿與房地產(chǎn)沒有關(guān)系？房地產(chǎn)只是單純的消費(fèi)品？

盛松成先生是統(tǒng)計(jì)與金融專家，對房地產(chǎn)金融理論想必心知肚明，但說房價(jià)只與供求關(guān)系有關(guān)，令人不解。

除了貨幣政策外，中國房價(jià)飆升可以指責(zé)的地方頗多，如土地財(cái)政，如貧富差距，如視房為命的文化等等，但這些原因只有與貨幣原因相掛鉤，才能得出正確的結(jié)論。沒有人為曾經(jīng)的失誤道歉，缺乏反省的政府與市場，如何面對民意？