上?！笆啦┐箝T”地塊第4次轉(zhuǎn)手 基金接盤預(yù)示“第5轉(zhuǎn)”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

有上海世博會(huì) “地鐵大門”之稱、位于馬當(dāng)路和徐家匯路交界處的地塊——盧灣區(qū)第65街坊258弄地塊（南塊）再次被轉(zhuǎn)讓。

昨日（7月17日），凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱凱德商用）宣布，已完成向凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III轉(zhuǎn)讓上海盧灣項(xiàng)目66%的實(shí)益權(quán)益。

分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述需要大量投資且發(fā)展速度緩慢的項(xiàng)目，將借助凱德商用旗下基金開發(fā)并培養(yǎng)成熟后，再通過(guò)類似REITs（房地產(chǎn)信托基金）完成上市。這一做法由于降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升了房企的投資收益率，而為業(yè)界提供了非常有價(jià)值的參考。但是依照現(xiàn)有法律法規(guī)，這一模式目前還很難在內(nèi)地大規(guī)模實(shí)施。

第四次被轉(zhuǎn)讓

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，算上這一次，上述上海盧灣區(qū)項(xiàng)目已是第四次轉(zhuǎn)讓了。此前，上海當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w報(bào)道稱，上述地塊在近十年內(nèi)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，2003年7月30日，中海發(fā)展與盧灣區(qū)政府簽定了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，土地出讓面積共計(jì)約18.8萬(wàn)平方米；2007年2月，摩根士丹利與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱永威置業(yè)），斥資13億元從中海發(fā)展手中購(gòu)得第65街坊258弄地塊（南塊）；2010年初，凱德商用又花費(fèi)了38.6億元從摩根士丹利手中買下該地塊66%的股權(quán)。

資料顯示，凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III投資中國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。該基金的投資期限為8年，規(guī)模達(dá)10億元。凱德商用擁有凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III50%的股權(quán)，達(dá)5億美元，其余股權(quán)由亞洲及北美機(jī)構(gòu)投資者持有。

此次轉(zhuǎn)讓完成后，凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III已于上海、成都、武漢及青島五項(xiàng)零售資產(chǎn)投入約90%的資金。

凱德商用方面稱，凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III成立初期，基金資產(chǎn)為凱德商用旗下三個(gè)正在開發(fā)中的購(gòu)物中心，除了成都天府項(xiàng)目和魅力城項(xiàng)目以外，其中還包括了上海盧灣項(xiàng)目。

凱德商用曾于去年7月表示，上海盧灣項(xiàng)目是否注入凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III將取決于政府的審批。凱德商用中國(guó)企業(yè)傳播經(jīng)理李婉表示，此次發(fā)布的公告說(shuō)明，上海盧灣項(xiàng)目已正式與凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

凱德商用總裁林明志介紹，凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III是凱德商用迄今發(fā)起的最大私募基金?；鸬脑O(shè)立除了能推進(jìn)凱德基金管理的業(yè)務(wù)模式，也讓凱德有更多資金調(diào)配于未來(lái)的投資項(xiàng)目。

基金退出方式引關(guān)注

5月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》就凱德商用上海盧灣項(xiàng)目開發(fā)緩慢做過(guò)相關(guān)報(bào)道。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，項(xiàng)目動(dòng)工進(jìn)度緩慢可能與凱德商用的開發(fā)模式有關(guān)聯(lián)。

知名房地產(chǎn)專家陳晟表示，內(nèi)地開發(fā)商的資金來(lái)源主要靠銀行貸款，而凱德商用基本采用“私募（PE）+信托（REITs）”來(lái)獲得資金。

值得注意的是，由于凱德商用中國(guó)發(fā)展基金III旗下項(xiàng)目包括上海盧灣項(xiàng)目，多為凱德商用自身項(xiàng)目，因此該基金的退出方式也備受關(guān)注。

李婉對(duì)此表示，目前還不方便透露該基金將以何種方式退出。

有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，凱德商用應(yīng)該不會(huì)通過(guò)回購(gòu)來(lái)幫助基金退出，通過(guò)證券化的操作方式可能性較大，將注入基金的項(xiàng)目通過(guò)REITs再上市，從而實(shí)現(xiàn)基金的成功退出。這也意味著上述地塊有可能第五次被轉(zhuǎn)讓。

陳晟稱，由于新加坡REITs發(fā)展的非常成熟，很多當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商都利用基金的模式開發(fā)培育物業(yè)，降低了自身開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提升收益。

事實(shí)上，內(nèi)地也有開發(fā)商在實(shí)踐類似的模式。復(fù)地投資集團(tuán)執(zhí)行總裁張春華曾公開表示，復(fù)星把資產(chǎn)管理作為集團(tuán)以后的核心業(yè)務(wù)之一，所以復(fù)星把資產(chǎn)管理作為成長(zhǎng)型行業(yè)來(lái)發(fā)展，同時(shí)能更好地優(yōu)化集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)，平衡債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這方面的優(yōu)勢(shì)非常明顯。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，類似的房地產(chǎn)基金化運(yùn)作短期內(nèi)還難以作為主流在內(nèi)地大規(guī)模開展，只能做小規(guī)模的實(shí)驗(yàn)。

陳晟認(rèn)為，如果內(nèi)地的REITs能發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)間接融資的格局將轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y，這對(duì)房地產(chǎn)融資將有著突破性的進(jìn)展。但在等待內(nèi)地REITs環(huán)境成熟的同時(shí)，前提還需要出臺(tái)相應(yīng)的基金法律。