下半年京土地市場(chǎng)降溫預(yù)期明顯 標(biāo)桿房企“瘋狂出價(jià)”難再現(xiàn)

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

北京的土地市場(chǎng)，在經(jīng)歷了上半年的瘋狂與火熱之后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年將轉(zhuǎn)向“降溫”。

北京市7月份成交的8宗經(jīng)營(yíng)性地塊的溢價(jià)率都比較低，除夏家胡同溢價(jià)率35%外，其他地塊溢價(jià)率均明顯低于北京土地市場(chǎng)前5月。值得注意的，前5月平均溢價(jià)率為54.5%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，雖然地塊屬性不完全一樣，但對(duì)比出價(jià)情況看，地塊出讓延續(xù)了6月來(lái)的平穩(wěn)趨勢(shì)，并沒(méi)有出現(xiàn)5月前火熱的情況。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，土地市場(chǎng)的降溫，實(shí)際上是以上半年土地市場(chǎng)的火熱為代價(jià)的。在上半年，無(wú)論是大型房企還是中小型房企，都做好了積極的土地儲(chǔ)備。因此，對(duì)于房企而言，這種降溫，只是換了一個(gè)新的形勢(shì)。相信下半年在原有土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，房企的新開(kāi)工量等將呈現(xiàn)一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。因此，土地市場(chǎng)在相應(yīng)城市的突然平靜，恰恰映襯了過(guò)去土地市場(chǎng)的火熱。這種降溫，對(duì)于市場(chǎng)的穩(wěn)定是有好處的。 

7月后京土地市場(chǎng)溢價(jià)率下降

07月15日金融街控股股份有限公司和北京實(shí)興騰飛置業(yè)發(fā)展公司聯(lián)合體以381201萬(wàn)元競(jìng)得北京市石景山區(qū)五里坨南宮住宅小區(qū)（A、B地塊）保障性住房用地、京西商務(wù)中心（西區(qū)）商業(yè)金融用地地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。按照底價(jià)計(jì)算樓面價(jià)為8913元每平米，而最高報(bào)價(jià)40億的樓面價(jià)為11240元每平米。溢價(jià)率未26%。最后成交38.12億，樓面價(jià)為10711元每平米。

同日，北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司以33億元競(jìng)得北京市石景山區(qū)五里坨建設(shè)組團(tuán)02號(hào)地B地塊保障性住房用地、京西商務(wù)中心（東區(qū)）商業(yè)金融用地地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。按照底價(jià)計(jì)算，該地塊樓面價(jià)為8085元每平米，最高報(bào)價(jià)33億計(jì)算的樓面價(jià)為10373元每平米。溢價(jià)率為28.3%。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：疊加石景山兩地塊，上半月，北京出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊達(dá)到了8宗，合計(jì)土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了147.12億。年內(nèi)累計(jì)的土地出讓金更是達(dá)到了816.89億。遠(yuǎn)超過(guò)2012年全年土地成交量，預(yù)計(jì)2013年土地交易額有望達(dá)到1200億以上。“除夏家胡同溢價(jià)率35%外，其他地塊溢價(jià)率均明顯低于北京土地市場(chǎng)前5月。”

值得注意的是，這是保障房出讓方式的再次嘗試，在之前保障房的建設(shè)除了單獨(dú)地塊建設(shè)外大部分是項(xiàng)目配建，本次出讓的兩地塊第一次采用了熱點(diǎn)區(qū)域的商服地塊與保障房搭配出讓?zhuān)诤蠄?bào)價(jià)。

張大偉分析，控制溢價(jià)率，能平抑市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格的敏感度，避免部分地塊過(guò)熱對(duì)交易市場(chǎng)影響。二可以加快保障房地塊供應(yīng)，增加保障房供應(yīng)量。同時(shí)，這一嘗試辦法也可以逐漸減少之前出現(xiàn)了地塊本身配建保障房出現(xiàn)分配難的問(wèn)題。

剔除兩塊保障房地塊，位于老古城的商業(yè)地塊，在年內(nèi)有同類(lèi)型成交的2013年01月10日中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司20.18億獲得13.37萬(wàn)平米。本次出讓的兩地塊保障房部分基本可以保本銷(xiāo)售，而位于古城的商業(yè)部分折算后的樓面價(jià)低于年內(nèi)之前出讓的石景山區(qū)域同類(lèi)型地塊平均價(jià)格。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)無(wú)論是呈現(xiàn)過(guò)熱或分化的態(tài)勢(shì)，實(shí)際上背后都是房企實(shí)力的暗暗較量。對(duì)于大型房企而言，由于具備較廣闊的融資平臺(tái)，因此，在拿地上依然可以保持有恃無(wú)恐的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，對(duì)于某些迎合地方政府需求的房企，則可以在土地獲取上占有先機(jī)，包括地方鼓勵(lì)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地、保障房建設(shè)等，都有為獲取土地贏取更有利的機(jī)會(huì)。 

年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未過(guò)半的房企拿地或收斂

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，7月后的土地市場(chǎng)“降溫”，將在下半年蔓延。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院7月16日發(fā)布的《10大房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)報(bào)告》顯示，包括萬(wàn)科、恒大在內(nèi)的10大房企，在2季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。其中6月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更是創(chuàng)下了近一年的歷史新高。同時(shí)，上半年，10大房企年度目標(biāo)完成率為51%。其中，完成率最高的是中海,為71%。保利、萬(wàn)科和合景泰富緊隨其后，分別為53%、52%和51%。

當(dāng)然，也有部分企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也并非十分完美。如上半年，金地、富力、恒大、雅居樂(lè)、首創(chuàng)和新城的年度目標(biāo)完成率低于51%的平均水平，其數(shù)值分別為49%、48%、45%、38%、33%和32%。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)出警告，此類(lèi)年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未過(guò)半的房企，下半年應(yīng)更多地采取隨行就市、以量定價(jià)的策略。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此類(lèi)房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，將會(huì)進(jìn)一步影響房企下半年的拿地狀況。對(duì)于有較好業(yè)績(jī)支撐的房企，可以繼續(xù)將資金、人力、精力等投向土地獲取這一領(lǐng)域上，這是其進(jìn)一步擴(kuò)張的前提。相反，對(duì)于一些業(yè)績(jī)較差的房企，在拿地動(dòng)作上勢(shì)必收斂，因?yàn)槠渲匦膶⑥D(zhuǎn)移到提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、加快庫(kù)存周轉(zhuǎn)等方面。此類(lèi)房企根本無(wú)暇顧及拿地等方面，而這一類(lèi)房企，恰好為土地市場(chǎng)的降溫提供了力量。

張大偉表示，預(yù)計(jì)在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前瘋狂出價(jià)現(xiàn)象。從全國(guó)范圍看，6月底開(kāi)始也出現(xiàn)了多宗高總價(jià)地塊，但溢價(jià)率都明顯降低，整體來(lái)看，土地市場(chǎng)可能首先出現(xiàn)分化，在錢(qián)緊的大趨勢(shì)下，部分企業(yè)現(xiàn)金寬裕、資金成本低的可能在土地市場(chǎng)繼續(xù)有所斬獲。而中小房企在土地市場(chǎng)可能會(huì)受到資金影響而表現(xiàn)開(kāi)始出現(xiàn)保守。

（實(shí)習(xí)生崔素娟對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）