擲8億北京西安建樓 四維圖新欲靠房產(chǎn)補(bǔ)業(yè)績(jī)？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李映泉    

每經(jīng)記者 李映泉

昨日 （7月10日），四維圖新（002405，收盤價(jià)15.01元）發(fā)布了一項(xiàng)公告，公司擬分別投資5.32億元、2.7億元于北京、西安兩地建設(shè)辦公大樓和研發(fā)生產(chǎn)基地。其中，北京建設(shè)的辦公大樓產(chǎn)生的少部分空置房產(chǎn)將用于出租。

對(duì)此，有投資者指出，四維圖新投資建樓涉及超募資金的使用，公司《招股書》原先預(yù)計(jì)用于置樓的資金僅為1.17億元，預(yù)計(jì)面積僅5840平方米，而本次規(guī)劃的金額和面積分別達(dá)到預(yù)計(jì)的4倍和8倍，多余面積還用于出租，有變相利用超募資金進(jìn)軍房地產(chǎn)的嫌疑；不僅如此，公司近年來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)大幅下滑，如此背景下仍巨資置樓并不妥當(dāng)。

8億建樓 拓展辦公場(chǎng)所/

公告顯示，四維圖新擬總投資不超過(guò)5.32億元，在北京中關(guān)村永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地購(gòu)買建設(shè)用地建設(shè)公司研發(fā)、生產(chǎn)及辦公綜合大樓。其中，計(jì)劃使用募集資金1.17億元、超募資金不超過(guò)4.15億元用于此項(xiàng)目。

根據(jù)計(jì)劃，公司擬購(gòu)買建設(shè)用地約1.84公頃，預(yù)計(jì)購(gòu)地總金額不超過(guò)2.22億元。初步規(guī)劃顯示，研發(fā)、生產(chǎn)及辦公綜合大樓建成后，地上、地下建筑面積將分別達(dá)到4萬(wàn)平方米、1萬(wàn)平方米，建設(shè)及裝修費(fèi)用不超過(guò)3.1億元。大樓建成后，不低于60%自用，將主要用于公司研發(fā)、生產(chǎn)及辦公；不用于銷售，少部分暫時(shí)空置房產(chǎn)用于出租。

對(duì)于此項(xiàng)投資的必要性，四維圖新解釋為：開展本項(xiàng)目建設(shè)，有利于解決公司在北京辦公場(chǎng)所分散、短缺的問(wèn)題，使公司獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并顯著提升研發(fā)、生產(chǎn)和辦公條件，有利于公司品牌建設(shè)、員工隊(duì)伍穩(wěn)定、提高管理效率，降低溝通成本和綜合運(yùn)營(yíng)成本，增強(qiáng)公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，公司還有一項(xiàng)在西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)研發(fā)、生產(chǎn)基地的計(jì)劃。該項(xiàng)目第一期總投資不超過(guò)2.73億元，全部為公司自有資金。

針對(duì)該基地的建設(shè)，公司擬購(gòu)買建設(shè)用地80畝，第一期預(yù)計(jì)地上建筑面積3.1萬(wàn)平方米，地下建筑面積5000平方米，打造綜合地理信息采集、處理、生產(chǎn)、集成、服務(wù)一體化研發(fā)、生產(chǎn)基地。第一期生產(chǎn)及研發(fā)基地建成后，將主要用于導(dǎo)航電子地圖數(shù)據(jù)及綜合地理信息服務(wù)的生產(chǎn)及研發(fā)。

四維圖新指出，西安子公司是公司空間布局規(guī)劃的重要組成部分，已成為公司重要的研發(fā)生產(chǎn)基地。目前西安子公司已有近500人的研發(fā)、生產(chǎn)隊(duì)伍，租賃辦公面積達(dá)5000平方米。隨著未來(lái)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施，西安子公司現(xiàn)有辦公面積將遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展的需求。

規(guī)模“超標(biāo)”疑曲線搞房產(chǎn)/

由于本次投資涉及動(dòng)用1.17億元募集資金和4.15億元的超募資金，四維圖新還特別公布了“變更募投項(xiàng)目部分內(nèi)容實(shí)施方式和實(shí)施進(jìn)度的公告”。

公告顯示，購(gòu)建辦公大樓，本身就是四維圖新IPO的一項(xiàng)規(guī)劃。據(jù)招股說(shuō)明書，公司5.85億IPO募投資金中，就有1.17億元打算用于在北京海淀中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)購(gòu)買辦公樓。按原計(jì)劃，這筆募集資金應(yīng)在到位后的第一年內(nèi)投入，但由于公司一直在尋找合適的購(gòu)買標(biāo)的，因此截至目前尚未使用。

根據(jù)《招股說(shuō)明書》披露的原募集資金使用規(guī)劃，公司擬使用這1.17億元購(gòu)買辦公場(chǎng)地的建筑面積為5840平方米，購(gòu)買單價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米，其中不包括裝修費(fèi)用。公司指出，此次變更募集資金的使用，公司計(jì)劃總投入（含購(gòu)地、建設(shè)和裝修）不超過(guò)5.32億元，自建綜合大樓的地上、地下建筑面積合計(jì)5萬(wàn)平方米，單位建設(shè)成本約1.06萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于直接購(gòu)置辦公場(chǎng)地并裝修的成本，募集資金的使用效率大大提高。

值得注意的是，雖然公司的建設(shè)成本從預(yù)計(jì)的2萬(wàn)元/平方米下降至1.06萬(wàn)元/平方米，但總投資金額5.32億元卻是原計(jì)劃1.17億元的4.5倍，建設(shè)面積5萬(wàn)平方米也是原計(jì)劃5840平方米的8.56倍。 “公司公告里說(shuō)，大樓建成后不低于60%自用，部分暫時(shí)空置房產(chǎn)用于出租，按照這樣的說(shuō)法，這棟大樓最多可能會(huì)有40%的面積用于出租，雖然實(shí)際比例可能并沒(méi)有這么高，但也是一種變相進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的行為。”一位投資者指出。

不僅如此，四維圖新在西安建設(shè)的研發(fā)生產(chǎn)基地也受到質(zhì)疑。按照公司所稱，目前西安子公司員工接近500人，租賃辦公面積達(dá)5000平方米，但按照規(guī)劃，新建基地第一期的地上面積就達(dá)3.1萬(wàn)平方米，地下面積5000平方米，是目前辦公面積的7倍，若按人均面積計(jì)算，高達(dá)72平方米/人。

一位計(jì)算機(jī)行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，四維圖新是一家軟件企業(yè)，公司的主要產(chǎn)品是車載導(dǎo)航電子地圖和消費(fèi)電子導(dǎo)航地圖，公司的大部分員工都是軟件開發(fā)人員，部分車載產(chǎn)品的生產(chǎn)也大多依靠代工等方式，公司所需場(chǎng)地主要是辦公用樓。針對(duì)公司在西安建設(shè)研發(fā)生產(chǎn)基地的做法，該分析師直言“不知道建這么多樓干什么用”。

業(yè)績(jī)連降 高管組團(tuán)減持/

針對(duì)上述問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電四維圖新方面。公司證代秦芳解釋道，投建辦公大樓主要還是為了自身員工辦公需要，并非“不務(wù)正業(yè)”；根據(jù)公司預(yù)計(jì)的建設(shè)面積，或有少量空置的房屋也是為了今后進(jìn)一步拓展多方面業(yè)務(wù)的需要而預(yù)留的。但當(dāng)記者欲進(jìn)一步詢問(wèn)更多問(wèn)題時(shí)，她表示公司近期將披露中報(bào)，不方便就更多問(wèn)題接受采訪。

雖然公司表示，未來(lái)將進(jìn)一步拓展多方面的業(yè)務(wù)，但現(xiàn)實(shí)的業(yè)績(jī)似乎難以支撐這一說(shuō)法。公司最新公布的業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告顯示，今年1～6月的凈利潤(rùn)下滑幅度由20%～50%擴(kuò)大至50%～80%，原因在于導(dǎo)航電子地圖產(chǎn)品的部分客戶產(chǎn)品銷量未達(dá)到預(yù)期，以及導(dǎo)航電子地圖產(chǎn)品的部分新車型上市時(shí)間較原計(jì)劃推遲所致。值得注意的是，公司去年（2012年）的業(yè)績(jī)已經(jīng)同比下滑48.85%。

對(duì)于公司業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑，前述分析師指出，下滑的原因一方面在于電子地圖行業(yè)本身的競(jìng)爭(zhēng)加劇，國(guó)內(nèi)包括高德軟件、長(zhǎng)地、易圖通、靈圖，國(guó)外包括谷歌地圖在內(nèi)的諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均在蠶食有限的市場(chǎng)份額。另一方面，公司此前在消費(fèi)電子地圖領(lǐng)域的最大客戶諾基亞近年來(lái)手機(jī)銷量大幅下滑，使得公司來(lái)自消費(fèi)電子領(lǐng)域的收入大幅下降。此外，公司2011年高價(jià)收購(gòu)的子公司中交宇科在2012年大幅虧損了1598.89萬(wàn)元，也拖累了整體的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

渤海證券分析師崔健也在研報(bào)里指出，與同類型公司相比，四維圖新未來(lái)兩年動(dòng)態(tài)市盈率水平不具備比較優(yōu)勢(shì)。公司綜合地理信息服務(wù)等新業(yè)務(wù)的突破仍需要多方面的積累和培育，從短期來(lái)看公司尚不具備重新進(jìn)入高速增長(zhǎng)的可能性。

在業(yè)績(jī)下滑的低迷時(shí)期，四維圖新卻拋出大手筆建設(shè)辦公用樓，部分投資者的顧慮也不無(wú)道理。加上近兩個(gè)月來(lái)公司部分高管的大手筆減持，市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒無(wú)疑更深一層。

根據(jù)深交所披露，自今年5月17日起，包括公司董秘郭民清、監(jiān)事會(huì)主席雷文輝副總經(jīng)理張亞非、陶海俊、賴豐福等多名高管均出手減持了公司股票。其中，減持最多的是賴豐福，其于6月7日減持了120萬(wàn)股，而張亞飛于6月13日減持了30萬(wàn)股股份，而這一時(shí)間相距公司公布業(yè)績(jī)修正公告的6月29日僅有16天之遙。