擲8億北京西安建樓 四維圖新欲靠房產補業(yè)績？

每經編輯 每經記者 李映泉    

每經記者 李映泉

昨日 （7月10日），四維圖新（002405，收盤價15.01元）發(fā)布了一項公告，公司擬分別投資5.32億元、2.7億元于北京、西安兩地建設辦公大樓和研發(fā)生產基地。其中，北京建設的辦公大樓產生的少部分空置房產將用于出租。

對此，有投資者指出，四維圖新投資建樓涉及超募資金的使用，公司《招股書》原先預計用于置樓的資金僅為1.17億元，預計面積僅5840平方米，而本次規(guī)劃的金額和面積分別達到預計的4倍和8倍，多余面積還用于出租，有變相利用超募資金進軍房地產的嫌疑；不僅如此，公司近年來業(yè)績持續(xù)大幅下滑，如此背景下仍巨資置樓并不妥當。

8億建樓 拓展辦公場所/

公告顯示，四維圖新擬總投資不超過5.32億元，在北京中關村永豐高新技術產業(yè)基地購買建設用地建設公司研發(fā)、生產及辦公綜合大樓。其中，計劃使用募集資金1.17億元、超募資金不超過4.15億元用于此項目。

根據(jù)計劃，公司擬購買建設用地約1.84公頃，預計購地總金額不超過2.22億元。初步規(guī)劃顯示，研發(fā)、生產及辦公綜合大樓建成后，地上、地下建筑面積將分別達到4萬平方米、1萬平方米，建設及裝修費用不超過3.1億元。大樓建成后，不低于60%自用，將主要用于公司研發(fā)、生產及辦公；不用于銷售，少部分暫時空置房產用于出租。

對于此項投資的必要性，四維圖新解釋為：開展本項目建設，有利于解決公司在北京辦公場所分散、短缺的問題，使公司獲得長期穩(wěn)定的經營場所，并顯著提升研發(fā)、生產和辦公條件，有利于公司品牌建設、員工隊伍穩(wěn)定、提高管理效率，降低溝通成本和綜合運營成本，增強公司的綜合競爭力。

《每日經濟新聞》記者注意到，公司還有一項在西安國家民用航天產業(yè)基地建設研發(fā)、生產基地的計劃。該項目第一期總投資不超過2.73億元，全部為公司自有資金。

針對該基地的建設，公司擬購買建設用地80畝，第一期預計地上建筑面積3.1萬平方米，地下建筑面積5000平方米，打造綜合地理信息采集、處理、生產、集成、服務一體化研發(fā)、生產基地。第一期生產及研發(fā)基地建成后，將主要用于導航電子地圖數(shù)據(jù)及綜合地理信息服務的生產及研發(fā)。

四維圖新指出，西安子公司是公司空間布局規(guī)劃的重要組成部分，已成為公司重要的研發(fā)生產基地。目前西安子公司已有近500人的研發(fā)、生產隊伍，租賃辦公面積達5000平方米。隨著未來公司各項業(yè)務戰(zhàn)略的實施，西安子公司現(xiàn)有辦公面積將遠不能滿足發(fā)展的需求。

規(guī)模“超標”疑曲線搞房產/

由于本次投資涉及動用1.17億元募集資金和4.15億元的超募資金，四維圖新還特別公布了“變更募投項目部分內容實施方式和實施進度的公告”。

公告顯示，購建辦公大樓，本身就是四維圖新IPO的一項規(guī)劃。據(jù)招股說明書，公司5.85億IPO募投資金中，就有1.17億元打算用于在北京海淀中關村科技園區(qū)內購買辦公樓。按原計劃，這筆募集資金應在到位后的第一年內投入，但由于公司一直在尋找合適的購買標的，因此截至目前尚未使用。

根據(jù)《招股說明書》披露的原募集資金使用規(guī)劃，公司擬使用這1.17億元購買辦公場地的建筑面積為5840平方米，購買單價約為2萬元/平方米，其中不包括裝修費用。公司指出，此次變更募集資金的使用，公司計劃總投入（含購地、建設和裝修）不超過5.32億元，自建綜合大樓的地上、地下建筑面積合計5萬平方米，單位建設成本約1.06萬元/平方米，遠低于直接購置辦公場地并裝修的成本，募集資金的使用效率大大提高。

值得注意的是，雖然公司的建設成本從預計的2萬元/平方米下降至1.06萬元/平方米，但總投資金額5.32億元卻是原計劃1.17億元的4.5倍，建設面積5萬平方米也是原計劃5840平方米的8.56倍。 “公司公告里說，大樓建成后不低于60%自用，部分暫時空置房產用于出租，按照這樣的說法，這棟大樓最多可能會有40%的面積用于出租，雖然實際比例可能并沒有這么高，但也是一種變相進軍商業(yè)地產的行為。”一位投資者指出。

不僅如此，四維圖新在西安建設的研發(fā)生產基地也受到質疑。按照公司所稱，目前西安子公司員工接近500人，租賃辦公面積達5000平方米，但按照規(guī)劃，新建基地第一期的地上面積就達3.1萬平方米，地下面積5000平方米，是目前辦公面積的7倍，若按人均面積計算，高達72平方米/人。

一位計算機行業(yè)分析師向《每日經濟新聞》記者指出，四維圖新是一家軟件企業(yè)，公司的主要產品是車載導航電子地圖和消費電子導航地圖，公司的大部分員工都是軟件開發(fā)人員，部分車載產品的生產也大多依靠代工等方式，公司所需場地主要是辦公用樓。針對公司在西安建設研發(fā)生產基地的做法，該分析師直言“不知道建這么多樓干什么用”。

業(yè)績連降 高管組團減持/

針對上述問題，《每日經濟新聞》記者致電四維圖新方面。公司證代秦芳解釋道，投建辦公大樓主要還是為了自身員工辦公需要，并非“不務正業(yè)”；根據(jù)公司預計的建設面積，或有少量空置的房屋也是為了今后進一步拓展多方面業(yè)務的需要而預留的。但當記者欲進一步詢問更多問題時，她表示公司近期將披露中報，不方便就更多問題接受采訪。

雖然公司表示，未來將進一步拓展多方面的業(yè)務，但現(xiàn)實的業(yè)績似乎難以支撐這一說法。公司最新公布的業(yè)績預告修正公告顯示，今年1～6月的凈利潤下滑幅度由20%～50%擴大至50%～80%，原因在于導航電子地圖產品的部分客戶產品銷量未達到預期，以及導航電子地圖產品的部分新車型上市時間較原計劃推遲所致。值得注意的是，公司去年（2012年）的業(yè)績已經同比下滑48.85%。

對于公司業(yè)績的持續(xù)下滑，前述分析師指出，下滑的原因一方面在于電子地圖行業(yè)本身的競爭加劇，國內包括高德軟件、長地、易圖通、靈圖，國外包括谷歌地圖在內的諸多競爭對手均在蠶食有限的市場份額。另一方面，公司此前在消費電子地圖領域的最大客戶諾基亞近年來手機銷量大幅下滑，使得公司來自消費電子領域的收入大幅下降。此外，公司2011年高價收購的子公司中交宇科在2012年大幅虧損了1598.89萬元，也拖累了整體的業(yè)績表現(xiàn)。

渤海證券分析師崔健也在研報里指出，與同類型公司相比，四維圖新未來兩年動態(tài)市盈率水平不具備比較優(yōu)勢。公司綜合地理信息服務等新業(yè)務的突破仍需要多方面的積累和培育，從短期來看公司尚不具備重新進入高速增長的可能性。

在業(yè)績下滑的低迷時期，四維圖新卻拋出大手筆建設辦公用樓，部分投資者的顧慮也不無道理。加上近兩個月來公司部分高管的大手筆減持，市場的擔憂情緒無疑更深一層。

根據(jù)深交所披露，自今年5月17日起，包括公司董秘郭民清、監(jiān)事會主席雷文輝副總經理張亞非、陶?？?、賴豐福等多名高管均出手減持了公司股票。其中，減持最多的是賴豐福，其于6月7日減持了120萬股，而張亞飛于6月13日減持了30萬股股份，而這一時間相距公司公布業(yè)績修正公告的6月29日僅有16天之遙。