廣州暫停申請河南明年停建 經(jīng)適房淡出

５月１日，《廣州市公共租賃住房保障制度實(shí)施辦法（試行）》開始實(shí)施。事實(shí)上，在住房保障制度方面廣州市近期新政策相繼推出——此前，廣州市市轄10區(qū)暫停經(jīng)濟(jì)適用住房申請，全市暫停新增建設(shè)經(jīng)適房。與廣州的舉動相似，不久前，河南也明確提出，從2014年起停建經(jīng)濟(jì)適用住房。

經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)行以來，已有很多家庭通過這一方式解決了住房困難。河南和廣州為何要選擇暫停經(jīng)適房建設(shè)？經(jīng)適房停建了，已取得購買資格的人利益怎么保障？ 

為何暫停建設(shè)經(jīng)適房

公租房在政策上替代經(jīng)適房具備了必要條件

談及停建經(jīng)濟(jì)適用房的原因，河南鄭州住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，借鑒國外以及國內(nèi)一些地方的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，與經(jīng)濟(jì)適用房相比，發(fā)展以租賃型為主的保障性住房能有效解決更多群體住房困難。這位負(fù)責(zé)人坦言，由于一些地方的經(jīng)適房福利性與經(jīng)濟(jì)利益未完全分離，加之退出機(jī)制無法做到及時和公平公正，確實(shí)出現(xiàn)了“開寶馬住經(jīng)適房”或是倒賣經(jīng)適房從中牟利的情況，出現(xiàn)了分配環(huán)節(jié)管理和制度上的難題，經(jīng)適房的住房保障作用難以充分發(fā)揮。

事實(shí)上，經(jīng)適房的退出還有一個重要原因，就是隨著經(jīng)濟(jì)適用房房屋定性、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象的變化，在政策設(shè)定上與公租房日趨接近。

河南省住建廳住房保障處處長千戰(zhàn)應(yīng)解釋說，二者都是保障性住房，區(qū)別在“租”與“售”；從供應(yīng)對象看，經(jīng)適房供應(yīng)對象與公租房重疊，公租房是中等偏下收入住房困難家庭，這其中就包含了經(jīng)適房供應(yīng)對象；從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)看，公租房也是單套建筑面積60平方米以下，與經(jīng)適房套型要求一致。因此，河南省 “公租房在政策上替代經(jīng)適房具備了必要的條件”。

廣州市政協(xié)常委曹志偉認(rèn)為，住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房產(chǎn)證。經(jīng)濟(jì)適用房除了有居住價值之外，還有增值功能，這超越了保障居住權(quán)的功能。

申請人利益如何保障

已取得購買資格的家庭，可通過存量計(jì)劃確保供應(yīng)

河南是保障性住房建設(shè)大省。據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ú块T介紹，2008年到2012年底，河南省共開工了31萬套經(jīng)適房。其中在2010年以前開工的項(xiàng)目，今年要全部竣工并分配入住。

而從2008年至今，廣州共售出經(jīng)適房20995套，目前在建的經(jīng)適房約有7000套，持有效準(zhǔn)購證輪候經(jīng)適房的住房困難家庭大概有1.5萬戶，還有約4000個家庭已經(jīng)申請等待審批。

那么，在暫停政策發(fā)布之前申請到經(jīng)濟(jì)適用房并取得購買資格的住戶，他們的利益怎么保障？

據(jù)了解，按照規(guī)定，廣州目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房主要向已持《準(zhǔn)購證明》的輪候家庭供應(yīng)，在新政實(shí)施后，已取得經(jīng)濟(jì)適用住房《準(zhǔn)購證明》的1.5萬戶輪候家庭，可選擇繼續(xù)輪候在建經(jīng)適房，也可改為申請公租房保障。

河南省住建廳表示，該省叫停審批新的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃后，原來已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，各地可以根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)實(shí)施，所建房屋也可按照當(dāng)?shù)卣嫉慕?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法組織銷售。也就是說，已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的家庭，可以通過存量計(jì)劃的實(shí)施確保供應(yīng)。

河南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說，沒有經(jīng)濟(jì)適用住房存量計(jì)劃的地區(qū)，原來符合經(jīng)適房供應(yīng)條件的家庭，可以選擇申請公租房，符合廉租住房保障條件的，也可以申請廉租住房，下一步還將有序推進(jìn)廉租房和公租房的租售并舉，在保障對象自愿的前提下，可租可售，解決低收入家庭的產(chǎn)權(quán)訴求。

已建成經(jīng)適房怎么管

減少逐利空間，防止通過售讓獲益

剛推出經(jīng)適房時，很多符合及不符合條件的家庭都想方設(shè)法甚至不惜弄虛作假申購。其中有一個重要原因是，商品房價格高漲，很多人認(rèn)為價格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房除了能夠解決居住問題，還可從今后的售讓中獲得收益。

根據(jù)不少地方對于經(jīng)適房的規(guī)定，購房滿5年后能上市交易，今年，將有部分經(jīng)適房走上市場。如何將增值功能從經(jīng)適房的保障功能上剝離，防止“經(jīng)適房”變成“唐僧肉”，廣州與河南也進(jìn)行了管理上的探索。

廣州首批在2008年底正式分配的經(jīng)濟(jì)適用房，最快可以于今年底上市租售。而這批經(jīng)適房，最初分配時盡管均價僅在2485—4444.36元/平方米之間，但總價有的達(dá)到了30萬元以上，且戶型面積超出70平方米的單位超出面積要按市場價購買，讓相當(dāng)一部分中低收入家庭感到吃力，在當(dāng)年都未能全部被認(rèn)購。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已取得《準(zhǔn)購證明》的1.5萬戶家庭之中，有6000戶從來沒有進(jìn)行過購買經(jīng)適房意向登記，他們當(dāng)中有一部分是沒有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭。此外，根據(jù)廣州現(xiàn)行管理辦法，由于經(jīng)濟(jì)適用房是具有不完全產(chǎn)權(quán)的商品房，購房滿5年后上市交易政府享有優(yōu)先回購權(quán)，且須按照同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的80%繳納土地收益，這就大大壓縮了出賣經(jīng)適房的獲利空間。

而鄭州分層次完善了已購經(jīng)適房的退出管理制度，對經(jīng)適房實(shí)施差別化的上市交易管理，最高按照原購房價格的30%繳納差價款，補(bǔ)繳差價款后才能變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)。2012年8月，鄭州市政府又印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房準(zhǔn)入退出管理的通知》建立了收益調(diào)節(jié)機(jī)制，經(jīng)適房交易時，按照評估價與原購房價價差的70%繳納土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)，減少了投機(jī)鉆營者的逐利空間。