2012主業(yè)倍增 陽光城堅守“高周轉(zhuǎn)、高成長”模式

“快”無疑是對2012年的陽光城最好的描述：從2011年三四十億銷售規(guī)模，到2012年以翻倍的速度銷售認購過百億；在廈門，其最新推售的“陽光城·翡麗灣”160套聯(lián)排別墅當天售罄，創(chuàng)造了當?shù)匦袠I(yè)最快紀錄，而這距其拿地僅為190天。其“快”亦體現(xiàn)在證券市場，陽光城（000671,SZ）股價從2012年初的每股6元左右上升至當前的每股16元左右，其成長速度位列A股前茅。

3月30日，陽光城公布的2012年報所披露的會計數(shù)據(jù)和財務指標進一步驗證了其“高周轉(zhuǎn)、高成長”的軌跡。

2012年：業(yè)績翻番，利潤增長

年報顯示，陽光城2012年實現(xiàn)主營業(yè)務收入54.52億元，相比2011年的營業(yè)收入32.28億元，同比增長68.88%。歸屬于上市公司股東凈利潤5.58億元，相比2011年增幅達78.85%。

營業(yè)收入規(guī)?？焖僭鲩L的同時，陽光城同期的利潤水平也實現(xiàn)了快速的增長，其凈資產(chǎn)收益率2012年達到27.3%，比2011年增長了10個百分點。在房地產(chǎn)業(yè)務方面，陽光城2012年毛利率為38.86%，高于行業(yè)內(nèi)其他房企毛利率水平。在已經(jīng)發(fā)布年報的主要房企中，萬科、恒大公布的毛利率分別達到27.4%、27.9%，行業(yè)內(nèi)一直以毛利高而著稱的保利地產(chǎn)和中海2012年毛利率分別為35.24%、38.3%。

相關年報數(shù)據(jù)顯示，陽光城產(chǎn)業(yè)結(jié)構中主營業(yè)務進一步突出。作為其戰(zhàn)略主角，陽光城房地產(chǎn)主業(yè)2012年實現(xiàn)營業(yè)收入35.13億元，比上年同期增長99.57%，幾近翻番。從其2012年業(yè)績主要來源看，其結(jié)轉(zhuǎn)面積37萬平方米主要來源于福州陽光理想城、福州陽光新界、西安林隱天下、西西安小鎮(zhèn)。在繼續(xù)深耕福州市場的同時，此前布局的西安已經(jīng)成為公司的又一個重要深耕區(qū)域，并已經(jīng)開始為公司提供實質(zhì)業(yè)績貢獻。

亮眼業(yè)績表明，陽光城2012年的大轉(zhuǎn)型已見成效，這包括其產(chǎn)品被市場認可，公司價值被資本市場認可。

“高周轉(zhuǎn)、高成長”發(fā)展模式日漸清晰

陽光城表示，將繼續(xù)堅持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點布局最具發(fā)展?jié)摿Φ某砷L性城市，逐漸形成了 “一帶多點”的區(qū)域布局，深耕沿海經(jīng)濟帶，擇機進入戰(zhàn)略機遇點；堅持把城市做精做透，把產(chǎn)品線做長做強；依托充足的土地儲備，明確的戰(zhàn)略規(guī)劃以及優(yōu)秀的專業(yè)團隊，始終堅持面向真實的自住需求，充分依靠專業(yè)能力，提升運營管理能力；堅持快速周轉(zhuǎn)并理性謹慎的投資風格，為公司在全國化快速發(fā)展提供了強大動力與有效支持。

據(jù)此，陽光城發(fā)展戰(zhàn)略全面顯現(xiàn)：“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”、“一帶多點”的全國化布局策略、以自住需求為導向的產(chǎn)品標準化與異地復制，高周轉(zhuǎn)、高成長的運營策略。

截至2012年，陽光城已經(jīng)初步實現(xiàn)全國化布局，從福州區(qū)域的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)成長為多地布局、多項目運作的全國性規(guī)模房企。這一過程中，“少城市，多產(chǎn)品線”的策略被堅定執(zhí)行。其重點布局的六大城市中，福州、廈門、上海位于中國經(jīng)濟最為發(fā)達、市場需求最充沛的東部沿海經(jīng)濟帶，西安、太原、蘭州則為西部潛力巨大的二線城市。在福州，2012年提前完成了全年近60億的年度銷售指標，繼續(xù)鞏固其區(qū)域龍頭地位；在廈門，2012年也開始嶄露頭角、初現(xiàn)鋒芒，廈門與福州成為其在福建省內(nèi)南北兩大輻射中心。此外，西安區(qū)域、蘭州、太原項目2013年也將進入收獲期。

瞄準自住需求的核心產(chǎn)品策略也日益清晰完善。陽光城已逐步形成住宅、商業(yè)兩大品類，包括城市豪宅、浪漫城邦、時尚公寓、生態(tài)別墅、商務辦公、商業(yè)綜合體、星級酒店在內(nèi)的七大產(chǎn)品系列，大跨度覆蓋市場主流消費需求。以此為基礎，通過其熱銷產(chǎn)品的異地復制快速實現(xiàn)擴張。據(jù)悉，去年12月熱銷廈門的陽光城·翡麗灣項目正是復制了福州陽光城·翡麗灣的“浪漫城邦”系產(chǎn)品。

產(chǎn)品的標準化與復制也是陽光城 “高周轉(zhuǎn)、高成長”運營模式的重要組成部分。根據(jù)這一模式，陽光城要求在拿地后快速開發(fā)、快速銷售，哪怕是高端產(chǎn)品，也要求在短時間內(nèi)迅速去庫化。定位上精準抓住主流需求，契合市場景氣變化，靈活制定價格與推盤節(jié)奏；在產(chǎn)品層面則通過標準化與復制提升效率；銷售策略上積極促銷、快速去庫化，加快資金回籠；在團隊內(nèi)部，則通過人才團隊提升、扁平化組織架構等運營系統(tǒng)能力提升給予支撐。

3月22日，“2013中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單公布，陽光城集團躋身百強，并在“運營效率10強”榜中排名第二。陽光城在近年展露出的極強周轉(zhuǎn)速度及高成長性也被媒體定義為“陽光城速度”。

2013年：蓄力充分，有望持續(xù)高速增長

種種跡象顯示，陽光城已經(jīng)在為2013年甚至更遠期業(yè)績持續(xù)增長充分蓄力，這尤其體現(xiàn)在土地及資金等關鍵資源的儲備上。

2012年，陽光城通過招拍掛、受讓股權等方式獲取多宗土地，取得土地面積達126.21萬平方米，建筑面積總規(guī)模約250萬平方米。至此，陽光城以已累計儲備土地可開發(fā)建面逾600萬平方米，為未來3至5年的開發(fā)運營奠定了扎實的土地和項目儲備。除了福州、西安，新增土地亦集中于太原、蘭州、廈門、上海等新的擴展重點區(qū)域，這將為其實現(xiàn)區(qū)域性龍頭戰(zhàn)略目標奠定基礎，相對較低的土地價格也為未來競爭預留了較為充裕的空間。

年報顯示，2012年陽光城實施了多項融資計劃。除了傳統(tǒng)意義上的開發(fā)貸、信托貸款，陽光城還引入了房地產(chǎn)基金等新的融資方式。年報表明：“近年來，公司通過多種融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、較高收益的經(jīng)營目標，公司存續(xù)的融資項目均運行正常，未有逾期或違約等情形發(fā)生，現(xiàn)行融資成本已呈下降趨勢”。2012年至今，已償還金額為20.03億，其中提前償付3筆融資計劃，合計12億，包括于2013年1月、3月分別提前償還中信信托、五礦信托各5億元信托計劃。

實際上，這一勢頭在今年前兩個月市場銷售態(tài)勢中已然顯露。根據(jù)有關市場中介機構提供的信息看，在廈門，陽光城已實現(xiàn)銷售額6.4億元，在廈門市場成交排名前列。在福州市場，陽光西海岸2月份單月銷售3.01億，陽光城SOHO銷售1.85億元，分列當?shù)貥潜P成交榜的第2、第7位；而在福州樓市前兩月業(yè)績排名中，陽光凡爾賽宮、陽光城西海岸也分別以累計4.27億、3.01億位列第2、第8位；截至2月末，陽光城在福州累計實現(xiàn)銷售額14.66億元，以第一名身份繼續(xù)領跑福州市場。目前陽光城主要的在建在售項目達到18個，后續(xù)供應充足，這也為銷售繼續(xù)保持較高增長奠定了良好的基礎。

對話陽光城：“快”不是選擇而是必須

陽光城何以取得如此驕人的業(yè)績增長？什么樣的內(nèi)力蓄積才會外化出這樣優(yōu)異的表現(xiàn)？陽光城如何判斷行業(yè)和市場走勢，又如何籌謀下一步企業(yè)發(fā)展大勢？“跑得快已經(jīng)不再是一種選擇，而是一種必須?！标柟獬羌瘓F總裁陳凱如是回答。

問：您以前提到過關于成長型企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的四個要點：清晰的戰(zhàn)略、精準的投資、高周轉(zhuǎn)以及留住人才。為什么覺得這四點比較重要？陽光城又是如何做到這四點的？

陽光城：現(xiàn)在好多企業(yè)家都想做500億，但其實只要做得精，過百億在一個市場就能做到。上海、廣州、深圳、重慶、深圳、北京……陽光城還在成長階段，不管是團隊管理、人才儲備、資金儲備都不能完成全國覆蓋，所以更應該有所選擇。

對于陽光城來講，目前做什么產(chǎn)品、進哪些地區(qū)、用什么人才是考慮最多的三個問題。陽光城現(xiàn)在已經(jīng)在福州、廈門、西安、上海這四個市場深入發(fā)展。對陽光城來講，在目前這個階段，第一我們只做地產(chǎn)。第二只做這幾個城市，但是我們把產(chǎn)品線拉長。第三就是重視用人，有共同的理念和目標，這樣整個公司的效率也會提高。

問：您認為后市會因為政策的改變而發(fā)生改變么？企業(yè)應如何應對？

陽光城：未來10年，行業(yè)也有一定的發(fā)展空間。只要大方向正確，常態(tài)的調(diào)控才更讓我們放心，也會更認真地對待這個行業(yè)。

其實目前的這個階段，同樣也給了陽光城這樣的公司更多的機會。目前市場周期性變化越來越明顯，市場越來越細分，客戶的選擇也越來越多，窗口期越來越短。但是我們看到，土地漲價好像永遠比房價要快。所以對于我們這種成長中的企業(yè)來說，對投資運營能力的要求也越來越高，有沒有很強的核心競爭能力，這對我們來說也是一種考驗。

問：陽光城的未來方向、長短期目標是什么？

陽光城：陽光城正在變大，在這個過程中，我們對區(qū)域有選擇，對產(chǎn)品有選擇，方式會有變化，融資渠道也有變化。近一階段，陽光城首先希望把大本營福州做得更扎實，然后把已進入的上海、廈門及西安做透。而在銷售方面，今年陽光城也提出了更高的要求。就一季度情況來看，根據(jù)易居克而瑞剛發(fā)布的“2013一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50”，陽光城首次進榜，成交金額排名第41位。這是2013年一個好的開端。

問：陽光城屬于周轉(zhuǎn)很快的公司，從拿地到產(chǎn)品出來速度都很快，如何去平衡產(chǎn)品和發(fā)展速度的問題？

陽光城：其實高周轉(zhuǎn)是練習內(nèi)功的問題，我們會做一些模塊化的研發(fā)，比如圖紙的研發(fā)這種核心的東西。我們把核心的東西標準化，我們把外立面做一些個性化的東西，這樣也很漂亮。還有一些成本的核算，分供方的確定，這些都在拿地之前確定下來，所以省掉這些時間。另外，因為我們的戰(zhàn)略清晰，對拿地的標準也明確，所以拿下地來我們就能迅速決定產(chǎn)品流水線。

問：流水線操作速度快，但市場消化我們并不能控制，陽光城有沒有什么渠道來解決市場消化的問題，保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定？

陽光城：第一是適銷產(chǎn)品，低總價，面積要控制住，所以定位很重要。第二不會無限制地追求高底價，因為我們更加注重高周轉(zhuǎn)，而不是高溢價。

問：我們注意到陽光城的產(chǎn)品線非常豐富，那你覺得現(xiàn)在的調(diào)控對于陽光城的7條產(chǎn)品線有沒有什么影響？你認為產(chǎn)品的核心主要包括哪幾方面？

陽光城：這個問題我們之前也討論過，我們會先照顧三大類的產(chǎn)品：一種是剛性需求的產(chǎn)品，在福州我們就比較成功，當?shù)貏傂孕枨蟮漠a(chǎn)品量超過50%,所以賣得很快。一種是經(jīng)濟型的別墅，這個也是首選的改善住房標準，另外我們也會加大商業(yè)、寫字樓等的比重。

產(chǎn)品的核心包括對戶型的研究、層高的研究以及生活習慣的研究，或者說客戶的需求才是最核心的東西。

問：去年很多離開一線城市的開發(fā)商又回來發(fā)展，甚至放棄了一些二三線城市，重心再做轉(zhuǎn)移。您怎么看到這個問題？

陽光城：還是那個問題，要看你想要什么，當然這也可能是一種戰(zhàn)略的調(diào)整。一個城市是否具有發(fā)展機遇，還是要看這個城市是不是人口導入，只要是人口導入的城市，問題就不會太大，畢竟它有需求。相對三四線城市而言，一線城市在醫(yī)療水平、教育水平等方面要高一些，所以以后還是會有越來越多的人選擇這樣的城市。比如上海2，000億的市場份額，行業(yè)前十名集中度在20%左右，發(fā)展空間還是很大的。

對于陽光城而言，現(xiàn)階段能夠深耕做透幾個城市，在每個城市實現(xiàn)多產(chǎn)品線運作，是最關鍵的一步。

問：之前陽光城在上海拿了兩塊地，您能不能跟我們介紹一下這兩塊地的情況？在上海選地有沒有什么標準？

陽光城：目前這兩個地規(guī)模都不大，去年年底陽光城管理總部才在上海落地，上海的市場畢竟很大，這兩個項目都是試水，后期我們還會加大在上海的投入力度。（文/楊羚強）