京滬細(xì)則落地：京嚴(yán)滬松力度相差大

北京、上海版樓市調(diào)控細(xì)則千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。相比之下，北京的執(zhí)行細(xì)則顯然更為嚴(yán)格。

今天（3月30日）下午，北京市政府發(fā)布了國(guó)五條調(diào)控細(xì)則，與此前猜測(cè)基本一致，京版細(xì)則可謂是迄今為止最為嚴(yán)厲的地方版調(diào)控細(xì)則。

北京樓市國(guó)五條調(diào)控細(xì)則今日出臺(tái)，規(guī)定自3月31日起禁止京籍單身人士購(gòu)買(mǎi)二套房；嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅；進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例，新舊政策以存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

“國(guó)五條”細(xì)則落地前，個(gè)稅按差額20%，或是1%的核定稅率征收。實(shí)際交易中基本按照全額的1%征收個(gè)稅。新政執(zhí)行后，確定房屋原值的方式由原來(lái)的業(yè)主提供憑證變?yōu)橹鞴懿块T(mén)依據(jù)網(wǎng)簽系統(tǒng)核查。且明確了按1%征收的特殊類型房源。使得個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)更加明確，得到統(tǒng)一，執(zhí)行程度更為嚴(yán)格。

鏈家市場(chǎng)研究部分析稱，北京約六成購(gòu)房需求將受到影響。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)，改善性需求占比約為45%。其中至少八成為買(mǎi)一賣(mài)一的置換需求，也就是說(shuō)有36%為業(yè)主的唯一住房，再除去少部分不滿5年的房源，預(yù)計(jì)二手住宅市場(chǎng)中將有60%左右的需求受到稅費(fèi)調(diào)整影響。

此外，鏈家還稱，單身人士限購(gòu)一套住房，能夠很好的避免投資性需求入市。但對(duì)于大部分改善性需求來(lái)說(shuō)，換房成本再度高企，需求難免被抑制。

2013年北京市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為：全市新建商品住宅價(jià)格與2012年相比價(jià)格穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型和改善型的商品住宅的價(jià)格，逐步將其納入到限價(jià)房序列管理。并且也提出通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式增加自住型和改善型住房的土地供應(yīng)。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，本次出臺(tái)背景與2010年、2011年的兩輪調(diào)控完全不同。2010年調(diào)控前市場(chǎng)的投資比重大約在30%左右，但兩輪調(diào)控后目前不足10%，自住性需求占到九成以上。小戶型及外地購(gòu)房占比都明顯下降。目前調(diào)控延續(xù)了通過(guò)抑制需求來(lái)以控制房?jī)r(jià)上漲的思路，但對(duì)剛需和改善需求也會(huì)造成明顯的影響。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這次的調(diào)控的目標(biāo)明確為“2013年新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格”，相比2012年的“新建普通住宅價(jià)格穩(wěn)中有降”，明顯剔除了保障型住房對(duì)價(jià)格的影響，使得調(diào)控目標(biāo)更加明確和嚴(yán)格。至于是否能夠?qū)崿F(xiàn)，由于細(xì)則中明確規(guī)定了對(duì)于定價(jià)過(guò)高的商品房可以不發(fā)預(yù)售證或不辦理現(xiàn)房銷售備案，以及在2013年土地出讓環(huán)節(jié)多采取“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式，因此全年調(diào)控目標(biāo)是可行的。

此外，北京要求正在開(kāi)發(fā)建設(shè)適合自住、改善需求的商品房項(xiàng)目，在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，降低房?jī)r(jià)，提前鎖定商品房上市銷售價(jià)格。對(duì)于此類住房的上市年限和收益將進(jìn)行限制。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院楊紅旭表示，北京細(xì)則是國(guó)五條政策的升級(jí)，對(duì)北京房?jī)r(jià)有降溫作用。其中，房?jī)r(jià)限價(jià)政策比較嚴(yán)，這意味著今年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該不會(huì)超過(guò)3%，否則房?jī)r(jià)目標(biāo)落空。

另一個(gè)備受關(guān)注的城市上海在細(xì)則中并無(wú)明顯加碼的內(nèi)容，此前傳言的上調(diào)限購(gòu)條件年限的說(shuō)法并未兌現(xiàn)，其關(guān)于房?jī)r(jià)目標(biāo)的說(shuō)法也與北京類似，上海市政府辦公廳30日印發(fā)該市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》實(shí)施意見(jiàn)中稱，根據(jù)本市居民人均可支配收入增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、物價(jià)水平，2013年度本市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。

上海細(xì)則中還稱，金融管理部門(mén)要加強(qiáng)政策實(shí)行效果監(jiān)測(cè)和評(píng)估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

新國(guó)五條地方版實(shí)施細(xì)則即將出臺(tái)的背景下，3月北京樓市也迎來(lái)井噴行情，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部最新統(tǒng)計(jì)，截至3月26日，北京市二手住宅成交37247套，與1月、2月同期相比，分別上漲了1.4倍和3.5倍。比2012年同期上漲223.1%。預(yù)計(jì)3月全月成交量或破4萬(wàn)套，達(dá)到2009年以來(lái)的最高值。

但隨著細(xì)則的正式落地，這一現(xiàn)象很可能發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，3月份接近6萬(wàn)套的成交量將透支2013年上半年的成交，一旦政策落地，不論是二手房還是新建住宅市場(chǎng)，都將很快陷入明顯的觀望，成交量很可能出現(xiàn)起碼3個(gè)月的冷清。4月份一旦政策落地，全月北京成交量包括新建住宅及二手房住宅合計(jì)可能下滑到2萬(wàn)套以下。

他表示，除了一些本就不急于買(mǎi)房或賣(mài)房的客戶將可能選擇觀望外，個(gè)別正在積極洽談交易的房主和買(mǎi)主在新政的影響下也會(huì)暫時(shí)觀望。房?jī)r(jià)平穩(wěn)，高速上漲時(shí)代結(jié)束，新調(diào)控用稅收手段限制了購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)性收入。限購(gòu)、限貸的繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行將給繼續(xù)打壓市場(chǎng)信心。市場(chǎng)對(duì)本政策的適應(yīng)期起碼3個(gè)月以上。