每經(jīng)網(wǎng) 2013-03-18 08:38:55
每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京
剛剛獲得在北京購房資格的外地人王力在一輪全家總動員后,終于湊夠了90萬元的首付,其中半數(shù)都是借來的,但他顧不上這么多了,趕緊就和房主簽訂了過戶協(xié)議。
“思考買房不買房、如何買房用了三年,真買下這套200萬元的二手房,國五條出來后,從看房到最后過戶一共也就半個多月。”王力向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感嘆道。
新政對于二手房市場的影響有多大?根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截止到16日,3月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量已達(dá)23779套,雖然3月才剛剛過半,但是網(wǎng)簽量已經(jīng)創(chuàng)下了自2010年5月份以來近34個月來的月度成交量新高。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,3月初國五條細(xì)則出臺后,但各地執(zhí)行細(xì)則出臺并無明確時間表,“月底前必將出臺”的市場預(yù)期進(jìn)一步加劇了市場各方“搶搭政策末班車”的恐慌。
北京二手房交易井噴
3月1日傍晚,國務(wù)院發(fā)布了“國五條”細(xì)則,要求各地區(qū)堅持房地產(chǎn)調(diào)控,出售住房按規(guī)定征收20%個人所得稅,加快中小套型項(xiàng)目審批,禁止囤地、炒地、哄抬房價的開發(fā)商拿地等進(jìn)行明確規(guī)定。
而關(guān)于從嚴(yán)征收20%個人所得稅的規(guī)定無疑殺傷力最大,賣方擔(dān)心未來房子賣不出,買方更是懼怕稅收轉(zhuǎn)嫁至自己身上。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,現(xiàn)在影響最大的就是關(guān)于所得稅政策,本意是遏制投資、投機(jī)性需求,過去20%個人所得稅的稅率也提出過,但執(zhí)行中沒有依照這個來,新政客觀上對全社會二手房市場造成了極大震動,在北京、上海這樣的城市,交易場所出現(xiàn)排長隊現(xiàn)象。
事實(shí)也的確如此。胡景暉說,二手房市場已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網(wǎng)簽過戶需求量的增加,引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的大幅上漲。此外,新政出臺后咨詢量、新增需求和房源登記量、成交量的明顯上漲,也將使得北京執(zhí)行細(xì)則落地前的網(wǎng)簽量持續(xù)保持高位。
房價方面,新政的殺傷力也在京城樓市漸漸顯現(xiàn)出來。據(jù)鏈家市場研究部統(tǒng)計,3月1日新政出臺后,業(yè)主下調(diào)價格比較明顯,3月以來,降價的日均房源量較2月平均水平上漲3.2倍。降價房源的占比也較2月增加1.5個百分點(diǎn)。
鏈家市場研究部分析師張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,這源于對地方細(xì)則落實(shí)后,交易稅費(fèi)、購房成本、交易難度增加等因素的擔(dān)憂。另一方面,地方樓市新政執(zhí)行后,二手住宅市場有可能出現(xiàn)明顯降溫,此前看漲樓市、高價掛牌的業(yè)主紛紛調(diào)低價格,以便順利出售。
北京在全國也并不是一個特例,據(jù)了解,3月4-12日,廣州市各大房地產(chǎn)交易登記中心二手房日均收件量達(dá)到722宗。廣州市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,現(xiàn)在的二手房交易過戶狀況估計要等到“國五條”細(xì)則落地,才會有所變化。
地方細(xì)則最遲本月底出臺
3月1日國五條細(xì)則中,樓市熱點(diǎn)城市也被要求在月底前推出本地執(zhí)行細(xì)則,目前距離大限的時間已經(jīng)不多。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,北京等多地都已經(jīng)召開房地產(chǎn)調(diào)控的座談會,商討本地執(zhí)行細(xì)則的具體辦法,北京版的執(zhí)行細(xì)則更是有望在本周出臺。
隨著“大限”臨近,二手房市場的火熱程度有所改變,“一些感覺難以趕上網(wǎng)簽的交易雙方已經(jīng)開始考慮延緩或取消交易計劃,北京二手房市場開始出現(xiàn)降溫勢頭。”胡景暉說。
據(jù)我愛我家統(tǒng)計,與新政剛出臺后的一周相比,近一周來北京新增需求登記量、新增房源登記量,以及新增合同簽訂量的漲幅明顯放緩,新增客戶登記量甚至出現(xiàn)了8%左右的回落。
“最快下周,最遲月底細(xì)則落地后,北京二手市場將陷入低谷。”胡景暉分析稱。
除對于已明晰的所得稅政策,二手房甚至整個樓市很可能回到低迷狀態(tài)的另一個原因是京版細(xì)則的威力或許不小。
多位知情人士也向《每日經(jīng)濟(jì)記者》透露,北京住房目前的限購門檻雖然不會再從嚴(yán)設(shè)定,但是對購房資格審核將會加強(qiáng)。而信貸和稅收政策也將嚴(yán)格按照國家規(guī)定執(zhí)行,并可能有所加碼,比如研究最低計稅價格上調(diào)等。“而在房價控制目標(biāo)中,北京市年初就在全國率先提出”量價齊穩(wěn)“,考慮到北京本來就是熱點(diǎn)城市,即將出臺的控制目標(biāo)肯定不會太高。”
一位北京本地開發(fā)商也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,按照北京住建委的要求,項(xiàng)目的新一期開盤時,定價漲幅不能超過上期樓盤價格的5%。
不過,由于國五條關(guān)注度較高,在“兩會”上,多個熱點(diǎn)城市的市長在談及房地產(chǎn)時都三緘其口,廣州市市長陳建華就向記者表示,我們會按照國家規(guī)定而執(zhí)行。
“在調(diào)控的風(fēng)口浪尖上,誰都不想當(dāng)?shù)谝唬芸赡芨鞯氐膱?zhí)行細(xì)則會在下旬扎堆出臺。”一位不愿具名的分析師表示。
張旭說,從本次新國五條的政策來看,對于抑制投資性需求會較為有效,政策出臺后市場會迅速降溫,但長期來看,在目前供需不平衡的狀態(tài)下,難改房價上漲預(yù)期。決定價格的市場實(shí)際供需矛盾仍未解決。
她還提到,相對于其他國家,我國不僅對多套房、投資性住房在稅收信貸方面設(shè)有較高門檻,對于剛需也隨之收緊。我國在調(diào)控過程中應(yīng)盡量避免對剛需誤傷,此次差額個稅的調(diào)整,也應(yīng)采取差異化征收,避免“一刀切”。
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