地產(chǎn)商短期不缺錢(qián) 信托降收益率“攬客”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

雖然“國(guó)五條”對(duì)改善性需求會(huì)造成沖擊，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士卻表示，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商們不會(huì)像2011~2012年那樣大幅降價(jià)。原因非常簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了兩年的調(diào)整，資金已經(jīng)不再像2011年末那么緊張。

中房信的報(bào)告稱(chēng)，許多龍頭房企從2012年上半年開(kāi)始清理債務(wù)，并減少借債量，短期內(nèi)還款壓力較小。中房信集團(tuán)克而瑞研究中心總經(jīng)理程嘯天認(rèn)為，在資金壓力有效緩解的大背景下，房企缺乏降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的調(diào)查，原本融資成本往往超過(guò)10%甚至20%的信托資金目前已經(jīng)降至9%左右，房產(chǎn)商在無(wú)法獲得開(kāi)發(fā)貸的情況下，可以大量使用信托等融資。

房地產(chǎn)信托規(guī)模：行業(yè)第一

用益信托工作室統(tǒng)計(jì)資料顯示，2013年1月份，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為169.05億元，占1月份信托資金總成立規(guī)模的29.49%，在金融、工商企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及其他領(lǐng)域中位居第一。此外，Wind數(shù)據(jù)也顯示，截至2月24日，今年以來(lái)已成立54款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，首次募集規(guī)模達(dá)123.45億元，平均募集規(guī)模達(dá)3億元。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)再次占據(jù)信托融資業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位。

“國(guó)五條”細(xì)則公布后，對(duì)于房地產(chǎn)后市的發(fā)展，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是政策還是資金規(guī)模都偏緊，但穩(wěn)定房?jī)r(jià)又是必須的，因此調(diào)控短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有一定打擊，但長(zhǎng)期還是看好的。

至于今年1月份房地產(chǎn)信托市場(chǎng)回暖，楊紅旭認(rèn)為這主要?dú)w功于各地房企持續(xù)擴(kuò)張，導(dǎo)致對(duì)資金的需求比去年大。尤其是一些中小城市的房企，由于融資渠道少，抵押擔(dān)保的資質(zhì)也相對(duì)不夠優(yōu)質(zhì)，所以比較難從銀行獲得貸款，而信托正好解決了他們的一部分需求。

融資成本有望進(jìn)一步下降

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2012年第四季度，房地產(chǎn)信托的年平均收益率為9.73%，該數(shù)據(jù)自2011年二季度以來(lái)首次跌破10%。此次用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期年收益率為9.64，比去年四季度仍有進(jìn)一步的下跌。

用益信托工作室研究報(bào)告指出，去年房地產(chǎn)信托收益率下降，一方面是因?yàn)樨泿耪叻潘?，資金利率下降，一年期SHIBOR下降了將近1個(gè)百分點(diǎn)；另一方面是因?yàn)闃鞘谢嘏績(jī)r(jià)止跌回升。

宜信財(cái)富投資部投資咨詢(xún)總經(jīng)理周磊認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬也是房地產(chǎn)信托收益不斷下滑的主要因素。從目前的情況來(lái)看，銀行的開(kāi)發(fā)貸對(duì)于房企項(xiàng)目的門(mén)檻稍有放寬，通常四證齊全，自有資金達(dá)30%，具備2級(jí)以上資質(zhì)的房企就具備獲得貸款的資格，如果房企在滿(mǎn)足了以上“432”資質(zhì)后還是無(wú)法從銀行方面獲得貸款，那也可以通過(guò)信托融資，而對(duì)于那些不具備“432”資質(zhì)的房企來(lái)說(shuō)，在目前市場(chǎng)上還可以通過(guò)有限合伙基金來(lái)融資。

據(jù)周磊介紹，相對(duì)于銀行和信托，有限合伙基金沒(méi)有那么多的硬性要求，不少房企在土地款還沒(méi)有付清的情況下，先通過(guò)有限合伙基金募集一筆過(guò)橋資金，用這筆錢(qián)還清土地款后再辦齊四證，等資質(zhì)齊備了以后再?gòu)你y行或信托以相對(duì)低廉的成本借到錢(qián)后再去兌付有限合伙基金，由此，房企融資渠道已不再僅限于銀行或信托，而這一融資渠道的拓寬也從另一個(gè)方面降低了房企的融資成本。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，房地產(chǎn)信托的收益總體還是跟著市場(chǎng)走的，市場(chǎng)資金面寬松，其收益率就會(huì)適當(dāng)下降。他認(rèn)為相較于去年，今年銀行的資金面更為寬松，而企業(yè)需求緊迫，因此房地產(chǎn)信托的收益還有可能進(jìn)一步下降。