房地產(chǎn)稅費(fèi)必須正本清源

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

受樓市調(diào)控“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則利空政策影響，3月4日，包括地產(chǎn)、建材、水泥、煤炭、鋼鐵在內(nèi)的周期類板塊遭受重挫，房地產(chǎn)在中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與投資市場(chǎng)的地位，毋庸置疑。

就在很多人認(rèn)為房地產(chǎn)差價(jià)繳納20%個(gè)稅將提升新建商品房?jī)r(jià)格，提升房租價(jià)格時(shí)，股票市場(chǎng)給出了相反的答案，總體而言，“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是利空，而非很多人所聲稱的利好。

“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則提出“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，20%的個(gè)人所得稅，其實(shí)質(zhì)是資本利得稅，即對(duì)低買(mǎi)高賣(mài)資產(chǎn)所獲收益進(jìn)行征稅。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)、股票、債券、貴金屬、藝術(shù)品投資等資本利得，最容易被征收資本利得稅。

從美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)的資本利得稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于牛市還是熊市，資本利得稅本身不是房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于牛市，那么出售者將把所有的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，獲得預(yù)期收益，這就是所謂的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由購(gòu)房者承擔(dān)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于熊市，出售者無(wú)法轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本，則不得不承擔(dān)投資收益下降、甚至虧損的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的關(guān)鍵因素是經(jīng)濟(jì)與人口，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的牛熊主要取決于貨幣數(shù)量、投資收益。從金融學(xué)的意義來(lái)說(shuō)，資本利得稅增加的是投資不確定性風(fēng)險(xiǎn)。目前希望投資房地產(chǎn)的人，不得不考慮到增加20%的個(gè)人所得稅可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者不愿意承擔(dān)稅費(fèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益無(wú)法覆蓋所有成本，投資者就會(huì)三思而后行。

所謂20%房地產(chǎn)個(gè)人所得稅將催漲市場(chǎng)，沒(méi)有理論與現(xiàn)實(shí)根據(jù)。嚴(yán)格實(shí)行20%的個(gè)人所得稅之后，身處賣(mài)方市場(chǎng)的剛性購(gòu)房者為規(guī)避稅收，將本能地轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，并且會(huì)一步到位，以免將來(lái)改善住房陷入稅費(fèi)漩渦。投資者卻會(huì)觀望，等待市場(chǎng)取向清晰后再?zèng)Q定，如果貨幣發(fā)行猛增、通脹上升，仍將義無(wú)反顧投身房地產(chǎn)市場(chǎng)；如果貨幣收緊、通脹可控、政策沒(méi)有放松的可能，就會(huì)轉(zhuǎn)向其他投資品種。

2007年已經(jīng)執(zhí)行20%的個(gè)人所得稅的東莞就是最好的證明。當(dāng)年新政執(zhí)行后不久，東莞二手房交易市場(chǎng)曾遭遇一輪低潮，但二手房交易在短暫萎縮后很快恢復(fù)，2009年之后為抑制次貸影響的寬松貨幣政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油，足以消除任何房地產(chǎn)調(diào)控政策的負(fù)面影響。

新的個(gè)人所得稅出臺(tái)后，各地市場(chǎng)究竟表現(xiàn)如何？

人流不斷集聚的一線城市不會(huì)受到多大沖擊，短期的觀望之后購(gòu)房者將繼續(xù)入市。截至2012年底，上海房貸80%以上都是首套房貸款，剛性需求支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京、深圳等地同樣如此?？棵耖g借貸與資源價(jià)格上升的三、四線城市，泡沫已經(jīng)逐漸破滅，所得稅征收與否關(guān)系不大。受所得稅影響最大的是踮起腳尖想成為房地產(chǎn)一線城市的二、三線城市，他們不得不進(jìn)入更激烈的資金、人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

對(duì)于房地產(chǎn)資本利得稅應(yīng)該有免稅條款，如長(zhǎng)期持有五年以上、只有一套自住房出售后再購(gòu)改善住房條件，有必要設(shè)立免稅條款。而對(duì)于購(gòu)房一年之內(nèi)交易、擁有三套以上住房的“房叔”“房姐”們，有必要實(shí)行差別稅率制，參照個(gè)人所得稅從10%到最高的45%的邊際稅率征收。如此，既使資本利得稅恢復(fù)調(diào)節(jié)資本收益的真實(shí)面貌，又可避免傷及無(wú)辜。

無(wú)論是市場(chǎng)色彩濃厚的美國(guó)，還是行政色彩濃厚的法國(guó)，對(duì)于個(gè)人長(zhǎng)期擁有的住宅交易都有豁免，其目的是為了保護(hù)不以短期投資為目的的中產(chǎn)收入階層的利益。短期持有轉(zhuǎn)讓，長(zhǎng)期持有轉(zhuǎn)讓稅率各不相同，而對(duì)于單身與已婚，又按照稅收聯(lián)合申報(bào)與單獨(dú)申報(bào)等各有不同，總體而言，長(zhǎng)期持有房產(chǎn)、已婚且為一家之主養(yǎng)活全家者，稅收最低，而單身的短期持有者稅率最高。另外，按照美國(guó)稅收法典1031節(jié)，在美國(guó)境內(nèi)，如果房主賣(mài)出房地產(chǎn)180天內(nèi)購(gòu)置了另一處“類似”的房產(chǎn)，賣(mài)出舊房的所得稅可以推遲至第二處房地產(chǎn)賣(mài)出時(shí)繳納。很明顯，自住房或者改善房，在稅收上受到優(yōu)待。

多如牛毛的房地產(chǎn)稅費(fèi)必須正本清源，房地產(chǎn)征收資本利得稅并非絕不可行，關(guān)鍵是把資本利得稅或者物業(yè)稅統(tǒng)一在清理稅費(fèi)的框架之下，把房地產(chǎn)與貨幣金融、地方財(cái)政統(tǒng)合考量，任何局部改革都成為房地產(chǎn)大型改革的有益補(bǔ)充，如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)糾偏有望。