購房者連夜簽約避稅 新政策后二手房市場恐迎拐點

３月１日公布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉讓所得的２０％計征”等細化措施。受此影響，部分購房者連夜簽約，以避免多交稅款。業(yè)內人士認為，在各地政策執(zhí)行細則未出臺之前，二手房市場將迎來交易高峰。此后，部分購房者將回歸新房市場。

購房者連夜簽約搶搭二手房“末班車”

３月１日晚上１１時左右，位于北京市豐臺區(qū)公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明。一位購房者正忙著與原業(yè)主簽合同。“政策細則今天出臺，還不知道會對二手房價格帶來什么影響，但我覺得長期看漲，所以不如現(xiàn)在趕緊出手。”購房者李先生說。

在幾個小時之前，“國五條細則”公布，明確提出“依法嚴格按轉讓所得的２０％計征”等細化措施。這立刻在市場上產(chǎn)生巨大反響。

據(jù)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人吳先生介紹，“國五條”出臺后，不少擬購房者中出現(xiàn)觀望情緒，想等到政策細則出臺后再做決定。但３月１日晚上“國五條細則”發(fā)布后，不少擬購房者對于“按轉讓所得的２０％計征個人所得稅”十分關注。很多購房者電話詢問市場情況，表現(xiàn)出焦急和擔憂。

在經(jīng)歷了春節(jié)期間的交易低谷后，北京二手房交易市場已經(jīng)快速回暖。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周（２０１３年２月１６—２２日）北京二手住宅網(wǎng)簽量為３７５０套，比春節(jié)放假前最后一周的網(wǎng)簽量大幅上漲了５１．４％。

然而，“國五條細則”公布后，二手房市場量價齊升的火爆場面恐怕難以為繼。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，“按轉讓所得的２０％計征個人所得稅”，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊。以一套總價２００萬元普通二手房計算（非５年內唯一住房），之前個稅為２萬元（總價款的１％）。如果房主原購房值為５０萬元，新政策后按照差額的２０％計算，將繳納個稅３０萬元。“這必然將使成交量明顯下調，經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然將萎縮，可能會回到２０１２年年中平均水平。”張大偉說。

新樓盤價格上漲趨勢將被抑制

新政策對二手房市場影響明顯，但新樓盤可能呈現(xiàn)另一番景象。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，短期而言，二手房市場將迎來交易高峰。在各地政策執(zhí)行細則未出臺之前，對房價上漲較快的一、二線城市，住房買賣之間價格差距較大，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。這在二手房房價上漲過快的區(qū)域將尤其明顯。

隨著各城市細則的陸續(xù)出臺，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執(zhí)行，新房市場由于轉讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸至新房市場，帶動新房市場交易量漲。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至２月２７日，北京當月合計簽約新建住宅為５１０２套，預期全月簽約套數(shù)為５４００套。張大偉說，考慮到春節(jié)影響，這一成交量意味著實際市場溫度的確遠超過了２０１１年及２０１２年同期。

從全國數(shù)據(jù)來看，１月７０個大中城市新建住房價格同比及環(huán)比增速繼續(xù)上漲，當月環(huán)比上漲０．６％，高于２０１２年１２月０．３％的環(huán)比漲幅。從環(huán)比上漲的城市個數(shù)來看，雖然相比２０１２年１２月５４個價格上漲城市下降１個為５３個，但上漲的城市個數(shù)依然處在歷史高位。

專家認為，“國五條細則”公布后，預計各地將逐漸落實具體政策，包括房價控制目標制定等，盡管部分二手房購買者將流向新房市場，但預計房價上漲速度將受到抑制。

細則如何落實考驗地方政府

張大偉認為，本次調控雖然需要各地細則出臺，但從目前的市場變化來看，肯定會有非常大的影響。胡景暉則認為，今后“限貸”政策將會繼續(xù)加碼。部分高房價城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這或許不利于改善類需求的順利釋放。

專家分析，如今限購、限貸政策從嚴，滿足購房資格的新增購房需求有限。在經(jīng)歷了去年四季度的集中釋放后，購房需求快速增長的壓力逐漸緩解。此外，首次置業(yè)和首次改善的剛性購房需求依舊是市場的主力購房人群，這部分人群資金實力相對有限，能夠拿出的購房預算也較為嚴苛，所以面對高企的房價，以及信貸支持力度的降低，只能降低購房標準，或干脆延遲購房計劃。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，由于“依法嚴格按轉讓所得的２０％計征”的影響較大，二手房市場的降溫將超過一手房。同時，由于限購的升級、房貸緊縮等新政主要針對房價上漲過快的城市，預計今年一、二線城市降溫幅度，將會超過三、四線城市。