“國五條”能否擠出樓市泡沫

◎易憲容（中國社科院金融研究所研究員）

市場可能不會想到，國務(wù)院為何會在此時(shí)出臺如此重大的房地產(chǎn)調(diào)控政策。市場同樣不會想到，“國五條”甫出，房地產(chǎn)市場與A股市場的反應(yīng)會如此截然不同。房地產(chǎn)市場人士認(rèn)為，“國五條”是老調(diào)重彈，該政策對當(dāng)前房地產(chǎn)影響微乎其微；但A股市場則不然，“國五條”出臺之后的第二天，立即把A股市場殺得落花流水，特別是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的股票更是跌得慘不忍睹。

“國五條”是不是如市場人士所言僅是老調(diào)重彈，這種調(diào)控只能讓國內(nèi)房價(jià)越調(diào)越高？其實(shí)，這僅是房地產(chǎn)市場人士憑以往的經(jīng)驗(yàn)來理解現(xiàn)實(shí)，僅是以個(gè)人之利益來觀察未來房地產(chǎn)市場并認(rèn)為會發(fā)生什么。

因此，筆者認(rèn)為上述現(xiàn)象說明了以下幾個(gè)方面的問題。一是政府對國內(nèi)住房市場性質(zhì)認(rèn)識得十分清楚，即當(dāng)前住房市場是一個(gè)投機(jī)投資市場，因此對于這個(gè)市場房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就得改變以往對供求關(guān)系管理的方式而轉(zhuǎn)向到預(yù)期管理方式上來。“國五條”在當(dāng)前這個(gè)時(shí)候出臺，最根本的目的就是要穩(wěn)定預(yù)期，或讓房價(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)。

二是既然當(dāng)前住房是一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，而全國多數(shù)城市房價(jià)上漲在停滯了近兩年后又開始全面上漲，也就是預(yù)示著早幾年國內(nèi)不少城市以房地產(chǎn)為主的資產(chǎn)價(jià)格又開始在飆升，巨大的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在吹大。如果讓這個(gè)泡沫吹大，國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以“國五條”的核心或原則就是要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)投資與投機(jī)，擠出房地產(chǎn)泡沫。

三是近年來國內(nèi)影子銀行盛行，很大程度上都是與國內(nèi)房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫還在繼續(xù)吹大有關(guān)。我們可以看到，在2012年穩(wěn)增長政策的帶動下，盡管貨幣政策工具在利率調(diào)整十分微小，但是這種利率微小變化，卻讓國內(nèi)住房市場預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)。近兩年的國內(nèi)“量降價(jià)滯”的僵局就在這種情況下出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。而正是在這種住房市場預(yù)期根本轉(zhuǎn)變的過程中，不僅銀行信貸增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場之預(yù)期，而且社會融資總額連創(chuàng)歷史新高。這也表明我國資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，在這幾年調(diào)整之后又開始重新聚集，并來勢洶涌。如果央行貨幣政策重新收緊，不僅房地產(chǎn)泡沫面臨破滅的風(fēng)險(xiǎn)，而且國內(nèi)影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)也有可能暴露出來。“國五條”推出之后，為何A股市場反應(yīng)會如此強(qiáng)烈，就是預(yù)期到出臺的房地產(chǎn)政策可能擠出房地產(chǎn)泡沫而導(dǎo)致擠出資產(chǎn)泡沫而把金融體系的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長重新下行。

“國五條”能否真正擠出當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫？這是市場最為關(guān)注的問題。盡管“國五條”看上去新的內(nèi)容不多，但是卻為未來房地產(chǎn)政策重大調(diào)整留下了巨大的空間。無論是住房信貸政策的調(diào)整，還是各種房地產(chǎn)稅政策出臺都是如此。盡管“國五條”仍然強(qiáng)調(diào)政府行政干預(yù)政策還不應(yīng)立即退出市場，但是市場應(yīng)該看到，這僅是保證現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)性與過渡性，而不是強(qiáng)調(diào)這些行政性干預(yù)政策的有效性。因?yàn)?，要擠出房地產(chǎn)泡沫最為重要的工具仍然是通過慣常的經(jīng)濟(jì)杠桿（信貸與稅收）。對此，“國五條”基本政策闡述得十分清楚，只不過需要新一屆政府上任之后認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行而已。

正是從這些角度來看，“國五條”對現(xiàn)在的意義會與以往的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有很大不同，市場絕不可低估新一屆政府上任后真正推出堅(jiān)決擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的政策組合。這次“兩會”后的政府報(bào)告中應(yīng)該會見真章，國人且拭目以待。