打破樓市調(diào)控怪圈利器：增大交易成本

項崢

若要追溯我國內(nèi)地樓市調(diào)控陷入“越調(diào)越漲”怪圈的原因，人多地少，可供居住、商業(yè)開發(fā)的土地資源稀缺，土地級差地租增長較快，城市房價堅挺自有其內(nèi)在邏輯基礎(chǔ)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，住房需求連年保持旺盛局面，是首先會列出的兩條。但也不容否認(rèn)，由于我國內(nèi)地房地產(chǎn)交易稅率相對較低，稅收杠桿難以發(fā)揮抑制外來富裕人群投資性住房需求的作用，無法與住房限購政策形成強(qiáng)有力的支持與配合，一定程度上削弱了房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)際效果。

稅收杠桿是各國或地區(qū)調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工具。為防止房價過快上漲并形成房地產(chǎn)泡沫，各國或地區(qū)政府主要通過稅收杠桿，大幅提高房地產(chǎn)交易稅率，從而嚴(yán)厲打擊投資、投機(jī)性住房需求，以達(dá)到降溫房地產(chǎn)市場的目的。為防止大量外來人口來港購樓需求可能引發(fā)房價大幅上漲，我國香港特區(qū)政府去年10月對非港居民買樓開始征收高額印花稅，便是最新的一例。稅收政策調(diào)整后三個月，取得了積極成效。據(jù)我國香港地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，從2003年開始持續(xù)9年的內(nèi)地人赴港購樓熱在去年退潮，內(nèi)地買家比例9年來首次下跌。

2011年初，以“限購”、“限貸”為主要特征的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場一度沉寂。由于政策效用遞減，2012年4月以來，樓市逐漸回暖，到2012年歲末和今年初，一線城市明顯升溫。據(jù)中國指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果顯示，今年1月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比上漲1%，漲幅較去年12月擴(kuò)大0.77個百分點(diǎn)，連續(xù)第八個月上漲。當(dāng)然，應(yīng)該看到，全國性樓市升溫還未形成。分區(qū)域看，多數(shù)三線城市樓市供過于求，樓市僵局還需要一段時間方能打破；二線城市供求大體平衡；但一線城市樓市出現(xiàn)了較為明顯的結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求狀況，房價上漲動能充足。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年1月十大城市新建住宅均價環(huán)比上漲1.61%，其中京、滬、穗、深四大城市環(huán)比漲幅均超過了2%。

由于本地剛性住房需求增長平穩(wěn)，后續(xù)能量不足，外來人員需求已然成為一線城市高昂住房交易價格的強(qiáng)有力支撐。本地居民剛性住房需求，往往與結(jié)婚、拆遷、教育相關(guān)，增長總體平穩(wěn)。特別一線城市限購、限貸政策執(zhí)行較嚴(yán)，不太可能出現(xiàn)剛性住房需求大漲大跌的情況。雖然房價上漲預(yù)期促使部分剛性住房需求前移，短期內(nèi)可能會出現(xiàn)剛性住房需求集中釋放的局面。但剛性住房需求持續(xù)性擴(kuò)張動力不足，無法支撐房價后續(xù)上漲。而京、滬等一線城市商品住宅，對周邊省市富裕人群的吸引力極大。雖然沒有權(quán)威的外來人口購房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但最近廣受社會與媒體關(guān)注的神木“房姐”事件，就從側(cè)面突出反映了外來人口強(qiáng)大的住房購買力。我國居民投資渠道狹窄，而幾千年來購地置業(yè)的傳統(tǒng)意識濃烈，富裕人群對一線城市商品住宅的需求非常旺盛。雖然有限購政策的門檻影響，但政策并不排斥外來人口購房。滿足購買條件的外來富裕人群住宅購買力堅挺，全額付款也不在少數(shù)。

因此，要抑制一線城市住房交易價格上漲，就需要尋找新的調(diào)控思路，筆者以為，既然一線城市樓市回暖，外來人口購房需求是主要推動力，這與我國香港非港居民購樓熱并無實(shí)質(zhì)性差別，那就很有必要借鑒我國香港抑制非港人士購房需求的經(jīng)驗，在交易環(huán)節(jié)征收高額稅收，以有效抑制外來人口投資性住房需求。具體來說，在限購政策之外，針對外地人購房需求，根據(jù)居住年限、納稅狀況、房地產(chǎn)交易價格、持有年限等不同，采取差異化稅收政策，在滿足外來人口合理居住需求的基礎(chǔ)上，大幅提高中高端住房交易成本，重點(diǎn)加強(qiáng)戶籍和稅收征繳管理，嚴(yán)厲打擊外來富裕人群投資性購房需求，由此杜絕諸如山西“房媳”等利用多個戶口繞開限購政策約束的現(xiàn)象。

當(dāng)然，一線城市高昂住房價格，與城市自身人口規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展相匹配。城市產(chǎn)業(yè)日趨向高端、高附加值方向發(fā)展，必然帶動住宅價格上漲。但無論何時，住宅價格要與本地居民收入增長情況相適應(yīng)，否則便會催生資產(chǎn)價格泡沫，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)順利調(diào)整，增大經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，宏觀經(jīng)濟(jì)評論員）