11億首入南京 方興“豪賭”最大爛尾地標(biāo)

盡管少了在土地市場(chǎng)上激烈拼搶的戲碼，但這一次方興地產(chǎn)的南京股權(quán)收購(gòu)案同樣不乏看點(diǎn)。

2月4日，方興地產(chǎn)公告宣布，將以現(xiàn)金8.16億元人民幣，收購(gòu)持有南京國(guó)際廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司的主要股權(quán)，并將主導(dǎo)該項(xiàng)目第二期的發(fā)展。

這不僅意味著方興地產(chǎn)將借此進(jìn)入南京市場(chǎng)，同時(shí)也為這個(gè)曾爛尾停工的南京地標(biāo)項(xiàng)目帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。

11億收購(gòu) 主導(dǎo)二期

公告指出，方興地產(chǎn)全資附屬公司耀國(guó)環(huán)球?qū)⒁袁F(xiàn)金8.16億元向貝森投資收購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)控股有限公司51%股權(quán)，與此同時(shí)還將以現(xiàn)金4779.33萬(wàn)美元（折合2.98億元）收購(gòu)由貝森投資向領(lǐng)導(dǎo)控股有限公司提供股東貸款的51%。

資料顯示，領(lǐng)導(dǎo)控股主要在南京市開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該公司直接全資擁有成美投資，成美投資直接全資擁有南京商城，而南京商城則直接擁有南京國(guó)際集團(tuán)95.78%權(quán)益。

方興地產(chǎn)方面表示，交易完成后，南京國(guó)際集團(tuán)將由耀國(guó)環(huán)球及貝森投資分別持有51%及49%股權(quán)，因此南京國(guó)際集團(tuán)將作為其非全資附屬公司綜合入賬。與此同時(shí)，方興地產(chǎn)還將操盤(pán)由南京國(guó)際集團(tuán)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。

據(jù)資料，南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位于南京市中央路201號(hào)，占地面積3.792萬(wàn)平方米。

其中，該項(xiàng)目第一期已于2010年底建設(shè)成為寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)中心及高端酒店，地上建筑總面積18.6061萬(wàn)平方米，已出售部分為3.63萬(wàn)平方米；地下總面積4.0346萬(wàn)平方米。

而項(xiàng)目二期仍為凈地狀態(tài)，擬建成寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)中心及高端酒店，預(yù)計(jì)地上建筑面積約19.6萬(wàn)平方米，地下建筑總面積約3萬(wàn)平方米。

據(jù)方興地產(chǎn)介紹，在第二期完工后，南京國(guó)際廣場(chǎng)的總建筑總面積將達(dá)45.2407萬(wàn)平方米（含地下面積），集高端寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)及酒店于一體，將成為南京市的新地標(biāo)。

方興地產(chǎn)認(rèn)為，是次收購(gòu)是其參與開(kāi)發(fā)位于南京市中心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的良機(jī)。若交易完成，該公司將獲得目標(biāo)公司51%權(quán)益，并將主導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目第二期，有助于提高該項(xiàng)目整體價(jià)值，并將其打造成為南京市的新地標(biāo)性建筑。

一期十年 爛尾停工

對(duì)于南京業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)，“地標(biāo)”定位與南京國(guó)際廣場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)并不新鮮，早在1993年，南京國(guó)際集團(tuán)股份有限公司成立之時(shí)就已提出。

南京國(guó)際集團(tuán)最初是由23家大型骨干企業(yè)、上市公司、銀行、金融機(jī)構(gòu)等發(fā)起成立的，計(jì)劃投資40億元建造45萬(wàn)平方米的南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。然而由于拆遷問(wèn)題，項(xiàng)目直到1999年才正式動(dòng)工。

“當(dāng)時(shí)拆遷過(guò)程非常復(fù)雜，而且早期的項(xiàng)目只要有國(guó)字號(hào)背景企業(yè)參與就會(huì)特別麻煩。”南京業(yè)內(nèi)人士回憶稱，該項(xiàng)目不僅經(jīng)歷了6年的拆遷過(guò)程，其建設(shè)過(guò)程更是長(zhǎng)達(dá)10年。

據(jù)該業(yè)內(nèi)人士介紹，該項(xiàng)目在2005年取得了銷售許可證，同年8月底，項(xiàng)目一期工程封頂，共22.8萬(wàn)平方米。2005年11月初終于正式開(kāi)盤(pán)，推出豪宅“御景華府”。

據(jù)彼時(shí)媒體報(bào)道，2005年11月“御景華府”推出27套公寓，起售價(jià)5000美元/平方米，起售面積為500平方米。之后還推出274套針對(duì)外籍高管客戶的酒店式“怡景公寓”，均價(jià)為人民幣2萬(wàn)元/平方米。

然而，僅半年之后，還處于建設(shè)中的國(guó)際廣場(chǎng)停工，南京國(guó)際集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人于2006年上半年公開(kāi)宣布，該項(xiàng)目暫停并進(jìn)行調(diào)整。

業(yè)界當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為，停工是因?yàn)槎▋r(jià)過(guò)高以及項(xiàng)目本身不成熟導(dǎo)致銷售不理想，從而造成資金吃緊。項(xiàng)目停工后，南京市“最大爛尾樓”也由此得名。

停工一年之后，南京國(guó)際集團(tuán)出售公司的部分股權(quán)，2007年6月，摩根士丹利借此全面入股南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。

彼時(shí)，南京國(guó)際集團(tuán)總裁閔衛(wèi)國(guó)在接受記者采訪時(shí)曾表示，大摩進(jìn)入后，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本從3.7億元增至12.5億元，已是南京注冊(cè)資本規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，大摩獲得控股權(quán)。除大摩外，該項(xiàng)目的投資方還包括最初的股東方——貝森投資。

“伴隨大摩入股而來(lái)的是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、運(yùn)作方案的一系列調(diào)整，那段時(shí)間整個(gè)項(xiàng)目仍然處于半停工狀態(tài)。”南京資深業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

直至2009年，在得到新的資金注入后，南京國(guó)際廣場(chǎng)才重新恢復(fù)動(dòng)工。據(jù)資料記錄，2010年2月，該項(xiàng)目中的購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓完工，并于2010年上半年正式投入運(yùn)營(yíng)，2010年下半年，酒店、豪宅和公寓正式投入使用。

據(jù)2010年下半年南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目在售御景華府平層豪宅，位于11-38層，總價(jià)3000萬(wàn)左右，面積549平米左右。怡景公寓，均價(jià)則為34000元/平米，面積70-140平米，多位于高層。

“定價(jià)過(guò)高是制約項(xiàng)目銷售的最主要原因。”研究人士援引相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，從2010年至今，該項(xiàng)目住宅方面基本賣了50%，但如果從中扣掉假按揭就難以測(cè)算了。

“早前，仲量聯(lián)行幫他們代理過(guò)，南京最大的代理機(jī)構(gòu)新景祥也代理過(guò)，但是都沒(méi)救活。這次方興地產(chǎn)之所以有機(jī)會(huì)入股，應(yīng)該還是南京國(guó)際廣場(chǎng)在資金以及運(yùn)營(yíng)方面面臨較大壓力。”該研究人士如此表示。

值得一提的是，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)披露的信息顯示，南京國(guó)際廣場(chǎng)的土地使用年限自1993年10月19日起至2063年10月18日止，共70年。從1993年拆遷至今，整整20年時(shí)間過(guò)去，該項(xiàng)目二期仍未開(kāi)工建設(shè)，土地年限縮水或?qū)⒊蔀榉脚d地產(chǎn)難以忽視的尷尬問(wèn)題。