蘇培科：要避免“鬼城”現(xiàn)象進一步蔓延

在全國房地產(chǎn)版圖上，地處渤海之濱的營口只能算是三線城市。讓人意外的是，這樣一個三線城市，房子竟也滯銷。筆者相信營口現(xiàn)象絕非個案，為了避免新型城鎮(zhèn)化淪為“鬼城”，當務(wù)之急，必須要祛除我國房地產(chǎn)的虛火，務(wù)必要警惕“房地產(chǎn)化”和“鬼城”現(xiàn)象，要減少盲目的造城運動。

◎蘇培科(對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)公共政策研究所首席研究員)

最近，有媒體報道遼寧省營口市的樓市嚴重滯銷，現(xiàn)鬼城身影。筆者相信營口現(xiàn)象絕非個案，為了避免新型城鎮(zhèn)化淪為“鬼城”，需要我們深刻反思當下房地產(chǎn)開發(fā)模式，需要警惕盲目城市化和高房價帶來的隱患。當務(wù)之急，必須要祛除我國房地產(chǎn)的虛火，不能再讓房價虛高不下，尤其不能再讓新型城鎮(zhèn)化淪為房地產(chǎn)化。

遺憾的是，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化依然是以投資驅(qū)動和“房地產(chǎn)化”為主，是一種功利性的城鎮(zhèn)化。從各地方政府出爐的各種城鎮(zhèn)化體系建設(shè)規(guī)劃方案來看，新型城鎮(zhèn)化依然是在新瓶裝舊酒。如果城鎮(zhèn)化的追求超過現(xiàn)實需要，將投資“鐵公基”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)化建設(shè)，就有可能形成過度的城鎮(zhèn)化。如果一味地擴建城市，抬高房價和地價，盲目求大，不考慮資源環(huán)境的承載能力和現(xiàn)代城市管理能力，則會給未來埋下衰退的種子。因此，在發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的時候務(wù)必要警惕“房地產(chǎn)化”和“鬼城”現(xiàn)象，要減少盲目的造城運動。

其次，要警惕房屋空置和買不起房的新矛盾。如果一個城市一邊有很多人買不起房，另一邊卻聳立著大片的“鬼城”，而這個城市卻還在靠簡單、粗暴的移民和拆遷搞城鎮(zhèn)化，將年輕一代的農(nóng)民工趕向城市，將農(nóng)民的土地騰挪出來搞房地產(chǎn)開發(fā)。筆者以為，僅靠大量的蓋房子解決不了根本問題，反而會進一步擴大“鬼城”的規(guī)模和范圍。為了避免重蹈覆轍，新型城鎮(zhèn)化推進的速度千萬別再搞競賽，當務(wù)之急必須要調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡早啟動稅收調(diào)控杠桿，減少房子的空置和浪費。

辦法其實很簡單，只要在全國范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，以保障市場的公平與效率，只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)的過度開發(fā)和投資投機。同時，應(yīng)該降低二手房交易市場的各種手續(xù)和稅費，加快空置房的流通速度，提高房子的使用效率和恢復(fù)房子的居住屬性。

另外，建議對不動產(chǎn)盡快搞一次全國普查，統(tǒng)計房屋持有者和空置房的真實信息，并實施全國聯(lián)網(wǎng)，統(tǒng)計每個家庭實際持有的房屋數(shù)量，再按照屬地原則實施差別化的房地產(chǎn)稅收，這樣既能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)，而且還可以讓決策層充分了解當前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，便于制定有效的調(diào)控政策，同時這本賬還可以幫助紀檢部門反腐反貪。如果我國的不動產(chǎn)永遠是一本糊涂賬，房產(chǎn)稅和空置稅很難征收到位，房地產(chǎn)調(diào)控效果也很難達到預(yù)期。

相比人口普查、經(jīng)濟普查，不動產(chǎn)普查應(yīng)該簡單得多，而且準確度會很高，沒有人會否認房主或逃避普查，如果普查之后真有空置無主的房子，就可以采取拍賣處置。但是為什么至今沒有這樣一個數(shù)據(jù)？阻力究竟在哪里？

記得國家電網(wǎng)在2010年曾在網(wǎng)站上公布過一個數(shù)據(jù)，他們在做電表統(tǒng)計時發(fā)現(xiàn)有5640萬戶的電表數(shù)據(jù)半年以來轉(zhuǎn)數(shù)為“零”，一些敏銳的人士立即嗅出了數(shù)據(jù)中的名堂，這個數(shù)據(jù)是不是從側(cè)面說明我國房地產(chǎn)市場空置率很高？若按照一家三口的家庭結(jié)構(gòu)來配置，這些空置房將可以解決近兩億人的居住問題，這些空置房如果拋出來將會對房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響？房地產(chǎn)“剛需”說還能站住腳嗎？

當務(wù)之急，必須要斬斷地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益鏈條，避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發(fā)，盡快啟動不動產(chǎn)的全國普查，將房地產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，讓決策層了解真實的房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)，實施有的放矢的房地產(chǎn)調(diào)控政策和保障房供給，避免資源的再度重置和浪費。

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