黃人天：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已分裂為兩個(gè)市場(chǎng)

每經(jīng)編輯 黃人天    

黃人天（獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

為什么中國(guó)房?jī)r(jià)能夠始終維持在高位呢？眾所周知，商品價(jià)格通常由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，那么中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格畸高是不是因?yàn)楣┣竺?？這是一個(gè)爭(zhēng)論焦點(diǎn)。有人會(huì)拿空置房來證明供大于求，純粹是因?yàn)橥顿Y客炒作和開發(fā)商囤積造成高房?jī)r(jià)。2010年7月，有報(bào)道稱國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。

另一方面，有人會(huì)說全國(guó)的空置率其實(shí)并不高，供不應(yīng)求導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)商比那竇娥還冤。并且他們還利用 “出租房”、“偶爾居住”和“其他用途房”這種文字游戲般的動(dòng)聽詞匯混淆視聽，企圖把大多數(shù)空置房輕描淡寫地一筆勾銷。

事實(shí)上，供大于求現(xiàn)象是存在的，但供不應(yīng)求現(xiàn)象也是存在的，這看似荒謬實(shí)則不然，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在賣方操縱下變成了可以人為控制供給的失靈市場(chǎng)，分裂為潛在房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)。潛在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是包括空置房在內(nèi)的房屋總量，需求是所有進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)買力。從空置房確實(shí)大量存在的事實(shí)來看，供應(yīng)大于需求現(xiàn)象是存在的。

但是，實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)則不然，這里的供給僅僅是開發(fā)商和空置房房主真正拿到市場(chǎng)上出售的房屋量，需求仍然是所有進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)買力。從高房?jī)r(jià)長(zhǎng)期存在且易漲難跌的事實(shí)來看，需求大于供應(yīng)現(xiàn)象也是存在的。不難看出，在兩個(gè)分裂的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，需求量沒有變化，而供給量卻發(fā)生了人為變化，這就是為什么在兩個(gè)市場(chǎng)中出現(xiàn)截然相反現(xiàn)象的原因。

關(guān)鍵在于，潛在房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的分裂是供給方開發(fā)商和空置房房主自愿存貨行為導(dǎo)致的，也就是說開發(fā)商不是賣不掉房子，只是捂盤惜售、囤積居奇。而其他行業(yè)如服裝行業(yè)是非自愿存貨，廠商真的是賣不掉商品。

一個(gè)市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)分裂，必然是因?yàn)槭袌?chǎng)主體間的經(jīng)濟(jì)資源配置機(jī)制是扭曲的。首先，開發(fā)商和空置房房主能夠囤積居奇必然是因?yàn)槠尕浛删?，歸根結(jié)底是因?yàn)榉课莨┙o量是有限的，而房屋需求量是長(zhǎng)期增長(zhǎng)的，兩者從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看存在供給小于需求的根本矛盾。

房屋供給量有限的根本原因是土地有限，18億畝耕地紅線雷打不動(dòng)，即便突破紅線也終究是有限的，因?yàn)橹袊?guó)人口眾多糧食安全重于泰山。房屋需求量長(zhǎng)期增長(zhǎng)是因?yàn)榭側(cè)丝诤统鞘腥丝趲淼木幼⌒枨箝L(zhǎng)期增長(zhǎng)，雖然隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度提高未必是無限增長(zhǎng)的，但在中國(guó)沒有完成城市化和現(xiàn)代化之前必然是長(zhǎng)期增長(zhǎng)的。

正是基于長(zhǎng)期供應(yīng)小于需求的根本矛盾，一般投資者把房屋作為貨幣財(cái)富保值增值的手段成為可能。進(jìn)一步，以這種貨幣財(cái)富保值增值的預(yù)期作為基礎(chǔ)，金融投機(jī)資本把房屋作為純粹投機(jī)工具也就成為可能。也正是基于這一根本矛盾，地方政府把土地出讓金作為財(cái)政收入支柱待價(jià)而沽也成為可能。開發(fā)商時(shí)常把高房?jī)r(jià)的罪責(zé)推托到地方政府土地財(cái)政上，實(shí)際上說穿了，開發(fā)商和地方政府都是高房?jī)r(jià)利益鏈上的一環(huán)，他們更像是同一條戰(zhàn)壕里的戰(zhàn)友而不是彼此對(duì)壘的敵人，只是因?yàn)橛辛碎L(zhǎng)期供給小于需求這個(gè)根本矛盾而在高房?jī)r(jià)利益鏈上各取所需罷了，彼此攻訐何異于五十步笑百步？

概而言之，從短期來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分裂為潛在房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，潛在房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)求大于供。然而，從長(zhǎng)期來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾還是供給小于需求，這恰恰是導(dǎo)致短期市場(chǎng)分裂的根源。

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