房地產調控 不能盯著開發(fā)商利潤

郭文婧

近日，陜西省住建廳和省物價局聯合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間。規(guī)定商品房價格不能超過10%的利潤率。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。

商品房價格不能超過10%的利潤率，表面上看，是為了防止商品房價格反彈上漲，讓價格回到合理水平。實際上，結果可能并非如此，它還有可能演變成政府給商品房利潤兜底，不僅使房價難以下調，還為房價繼續(xù)上漲做好了充分的鋪墊。

首先，中國房地產市場的顯著特征就是區(qū)域性寡頭壟斷，區(qū)域測算住房項目成本就變成了測算區(qū)域壟斷寡頭的成本，最終的定價權還是掌握在區(qū)域壟斷寡頭的手上。雖然房地產業(yè)本身競爭是相當充分的，但由于市場進入門檻提高，特別是我國的土地和金融市場是壟斷的，高競買門檻將中小開發(fā)商攔在門外，使得我國的房地產市場，在特定的區(qū)域、特定的時間，基本上是寡頭壟斷市場。政府測算壟斷寡頭的成本，本身就很困難，更加上房地產開發(fā)企業(yè)與政府千絲萬縷的關系，要得出一個真實的成本幾乎是不可能的。

第二，現行的土地“招掛拍”制度，使得影響房價的地價，成了一個橡皮泥，完全操之在政府。政府只需要通過對地價的調控，就會直接改變區(qū)域住房項目的成本，進而改變房價。眾所周知的是，目前地方政府財政對土地拍賣收入的依賴程度，依然很高，這也是各地紛紛拍出“新地王”的根本原因所在。不斷刷新的區(qū)域“地王”，實際上就是在不斷刷高區(qū)域住房項目的成本。現在，又有了10%的利潤率做兜底，開發(fā)商的風險顧慮就會更少，就會更加瘋狂地拿地買地，不斷推高房價。當然，在這個過程中，除了買房人悲催之外，政府和開發(fā)商都是穩(wěn)賺不賠的。

第三，調控的最終目的應該是“合理房價”。什么是合理房價呢？國外的標準比較清楚，就是當地普通居民收入所能承受的能力，量化指標就是房價與家庭收入比，一般在4至6左右。而我國的房價與家庭收入比，目前還沒有一個準確可信的數字。郎咸平說，中國房價收入比達到發(fā)達國家3至6倍；謝國忠說，以房價收入比計算，中國房價全世界最高。今年5月，上海房地產研究院發(fā)布的“全國35個大中城市房價收入比排行榜”顯示，2011年35個城市中有23個城市的房價收入比超出6-7的合理區(qū)間，比例接近七成。由于我國房價本身就還沒有回到合理水平，政府再以10%的利潤率兜底，就使得房價回到合理水平更加遙遙無期了。

最后，商品房開發(fā)的成本受到地價、稅收、建材、水泥、物流、人力等多個因素的影響，而目前，“成本上升”成了各個行業(yè)共同抱怨的聲音，在這種背景下，房地產開發(fā)商的成本，毫無疑問也是上升的，再加上有10%的利潤率兜底，豈不是說房價除了上漲之外，別無選擇？