陶冬：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)三年后料有大調(diào)整

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 戴高城 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 戴高城 發(fā)自上海

9月6日歐洲央行推出新的量化寬松策略O(shè)MT，9月13日美聯(lián)儲(chǔ)宣布實(shí)施第三輪量化寬松政策（QE3），9月19日日本央行宣布進(jìn)一步加強(qiáng)量化寬松政策。三大經(jīng)濟(jì)體相繼推出量化寬松新政，對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)到底有何裨益？尤其是正處于探底過(guò)程中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)將受到怎樣的影響？瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬在 “2012中國(guó)上市公司高峰論壇”上，給出了他的答案。

明年全球經(jīng)濟(jì)還將下滑

陶冬認(rèn)為，美國(guó)推出QE3，這基本是由美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)決定的。盡管最近美國(guó)失業(yè)率出現(xiàn)比較大的下滑，但如果將其他一些因素考慮進(jìn)去，現(xiàn)在美國(guó)失業(yè)率應(yīng)為9.3%，而不是統(tǒng)計(jì)上的7.8%，這意味著美國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有復(fù)蘇。但陶冬相信美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)慢慢復(fù)蘇，尤其在房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇之后有起色。

陶冬分析指出，過(guò)去三年中，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在第一季度相對(duì)強(qiáng)勁，到了第二季度和夏季前半節(jié)急轉(zhuǎn)直下。故刺激政策多在下半年推出，如美聯(lián)儲(chǔ)2010年8月推出QE2，2011年9月推出OT扭曲操作，2012年9月推出QE3。盡管這些政策對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格有一定的支持，但由于缺少了美國(guó)銀行業(yè)的中介功能，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力并不大。

陶冬預(yù)言，美國(guó)的消費(fèi)、就業(yè)、甚至投資會(huì)在今后三四個(gè)月逐步上升，短期之內(nèi)美國(guó)乃至全世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前景會(huì)較過(guò)去幾個(gè)月有所改善，但是到了明年上半年經(jīng)濟(jì)會(huì)再一次下滑。因?yàn)殂y行的金融中介功能消失，無(wú)法把央行發(fā)出來(lái)的流動(dòng)性分配給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這也意味著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇依然會(huì)是緩慢的。

對(duì)于美元走勢(shì)，陶冬認(rèn)為，美元已經(jīng)進(jìn)入中期的上升周期，由于美國(guó)的貿(mào)易逆差已經(jīng)大幅度減少，如果把石油進(jìn)口這一塊拿開(kāi)，美國(guó)貿(mào)易逆差比高峰期減少一半。由于美國(guó)支付給海外的美元數(shù)量大幅減少，國(guó)際市場(chǎng)出現(xiàn)美元短缺，這是為什么美元從今年開(kāi)始不斷升值，同時(shí)美元的海外利率也在往上升。但這件事情被歐債危機(jī)所掩蓋，大家不約而同地把美元的上升、美元利率的上升解釋為資金尋求避險(xiǎn)天堂。

綜合上述分析，陶冬給出了投資建議。他認(rèn)為美國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)在大底了，更多的海外資金將涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3年后中國(guó)樓市或大調(diào)整

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第三季度我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)7.4%，創(chuàng)出逾3年低點(diǎn)。對(duì)此，陶冬在分析更多數(shù)據(jù)后指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)反彈已經(jīng)開(kāi)始。這會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響呢？

這一輪全球金融危機(jī)中，熱錢(qián)選擇暫時(shí)規(guī)避中國(guó)資本市場(chǎng)。陶冬認(rèn)為，自從人民銀行6月份在一個(gè)月之內(nèi)兩次減息之后，熱錢(qián)陸陸續(xù)續(xù)重新回到房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地房?jī)r(jià)上漲即是例證。

陶冬分析稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了。由于前一段時(shí)間大量的成交，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流已經(jīng)基本上不成問(wèn)題，不排除小的房企仍會(huì)倒閉，但整個(gè)行業(yè)的杠桿比起2008年低很多。

伴隨現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)，陶冬推測(cè)，今后幾個(gè)季度開(kāi)發(fā)商將大量買地，新的一輪房地產(chǎn)建設(shè)會(huì)陸續(xù)展開(kāi)。但他也提醒投資者，房?jī)r(jià)不跌不代表中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫，現(xiàn)在仍存在一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高、三線城市住房存量太大等問(wèn)題。

從短期看，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫還不會(huì)破滅。陶冬認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅需要三大要素同時(shí)具備，一是國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的正?；A(yù)計(jì)未來(lái)幾年流動(dòng)性將逐步恢復(fù)正常；二是中國(guó)的貿(mào)易順差大幅度減少，甚至變成逆差，這件事情已經(jīng)開(kāi)始了，但還需要很長(zhǎng)時(shí)間才能真正完成；第三是美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策，美聯(lián)儲(chǔ)的政策對(duì)于中國(guó)的流動(dòng)性有著直接密切的關(guān)系。陶冬預(yù)測(cè)，這三大要素同時(shí)具備的時(shí)間節(jié)點(diǎn)大概在2015年到2016年，屆時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一次重大調(diào)整。

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