民企涉足土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 意在低成本拿地

就在萬(wàn)科、保利等龍頭開(kāi)發(fā)商在“招拍掛”市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、奮勇搏殺之際，另一個(gè)土地市場(chǎng)也正如火如荼地推進(jìn)。

今年以來(lái)，在地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)雙重需求的推動(dòng)下，各地包括舊城改造、棚戶區(qū)改造在內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)尤為火熱，不僅是招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投這些傳統(tǒng)的央企及地方國(guó)企深涉其中，那些背景深厚、資金雄厚的民營(yíng)房企也試圖分一杯羹。

的確，越來(lái)越多的房企注意到了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)獨(dú)一無(wú)二的“優(yōu)勢(shì)”，擁有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)意味著在拿地環(huán)節(jié)坐擁成本優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而輕松享受一二級(jí)市場(chǎng)的雙重收益。更重要的是，這是除了土地招拍掛市場(chǎng)外，從另一個(gè)渠道加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的集中和房企之間的實(shí)力分化，誰(shuí)能低成本獲取大量的土地，誰(shuí)就能在此輪調(diào)控后掌握更多的市場(chǎng)資源，從而贏得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)十年。

現(xiàn)狀掃描

民營(yíng)房企涉足土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

9月13日，大名城發(fā)布公告稱，公司控股子公司——名城地產(chǎn)（福建）有限公司作為福清市政府確定的合作開(kāi)發(fā)企業(yè)，已與福建省福清市土地發(fā)展中心簽署了關(guān)于《福清市觀溪新區(qū)西片區(qū)土地一級(jí)綜合整治及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》。該次合作開(kāi)發(fā)面積約為3500畝，土地綜合整治及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資約40億元人民幣，采用10%資金成本加溢價(jià)分成回報(bào)的方式。

對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，這似乎是一樁只賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。事實(shí)上，這早已不是大名城第一次介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，大名城與多個(gè)地方政府簽訂一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的供地協(xié)議，控制的土地儲(chǔ)備達(dá)到約1.65萬(wàn)畝，主要分布在福建永泰、河北灤縣、福建福清和甘肅蘭州，將在2013年陸續(xù)轉(zhuǎn)為可開(kāi)發(fā)用地，為公司未來(lái)大盤(pán)開(kāi)發(fā)和周轉(zhuǎn)奠定了儲(chǔ)備基礎(chǔ)。

不止是大名城。9月10日晚間，華夏幸福公布消息，與江蘇鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民政府簽訂了《關(guān)于整體合作開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)約定區(qū)域的合作協(xié)議》，雙方合作整體開(kāi)發(fā)“鎮(zhèn)江市京口區(qū)大禹山創(chuàng)意新社區(qū)項(xiàng)目”。而就在今年，華夏幸福接連獲得多個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括“無(wú)錫（南長(zhǎng)）國(guó)家傳感信息中心”項(xiàng)目、河北固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目等。

實(shí)際上，在樓市調(diào)控持續(xù)兩年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相對(duì)于佛山、蕪湖等地放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶等過(guò)于直接顯眼的救市方式，今年以來(lái)深圳、武漢、長(zhǎng)沙、蘭州等地紛紛加大舊城改造、棚戶區(qū)改造的力度，以“曲線救市”的方式拉動(dòng)地方投資、增加土地供應(yīng)，同時(shí)向商品房市場(chǎng)釋放大批剛性需求。立足深圳的龍頭房企招商地產(chǎn)就是受益舊改的典型代表。今年8月，招商地產(chǎn)與深圳當(dāng)?shù)卣炗喠四仙絽^(qū)西麗中心區(qū)與牛成村兩個(gè)舊改開(kāi)發(fā)合作意向，而在此之前，招商地產(chǎn)已相繼在坪山新區(qū)、蛇口、光明、前海、溪涌等地屢次斬獲舊改項(xiàng)目。在母公司招商局集團(tuán)與地方政府的戰(zhàn)略合作下，招商地產(chǎn)已然通過(guò)深圳各區(qū)的舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了龐大的土地資源。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商被視為捧著“金飯碗”吃飯，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)甚至有“賣(mài)房不如賣(mài)地”的說(shuō)法。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的盈利模式非常清晰，即通過(guò)拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”以達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，待土地通過(guò)招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。

背后目的

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)低成本擴(kuò)充儲(chǔ)備

在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，如果僅僅是土地出讓，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上只賺取了一次利潤(rùn)。但如果接下來(lái)在自己開(kāi)發(fā)的土地上建房銷售的話，無(wú)疑可以賺取第二次利潤(rùn)，這就是所謂的“土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”。

“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商在拿自己開(kāi)發(fā)土地的時(shí)候優(yōu)勢(shì)非常明顯。”一位深諳土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)情的國(guó)企高管向記者表示。在他眼中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與自家地塊的競(jìng)拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)，一是由于開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的階段已經(jīng)和政府部門(mén)有過(guò)一些互動(dòng)，因而對(duì)競(jìng)拍地塊的價(jià)值和前景了然于心；二是在同等價(jià)位的情況下，由于拍賣(mài)價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”收益進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的腰包，在這種情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與拍賣(mài)的成本相對(duì)于其他公司更低。

而這一說(shuō)法在大名城身上也得到印證，A股市場(chǎng)當(dāng)中，一些開(kāi)發(fā)商的目光并不僅僅盯著土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，他們還要繼續(xù)在招拍掛市場(chǎng)上獲取自己平整開(kāi)發(fā)的土地。

早在今年3月間，大名城曾發(fā)布公告稱，子公司名城地產(chǎn)與福建永泰人民政府簽訂《永泰東部溫泉旅游新城項(xiàng)目合作協(xié)議》，投資120億打造4000畝的永泰溫泉旅游新城項(xiàng)目，并按照15%的資金成本加土地溢價(jià)的方式獲得回報(bào)。就在與永泰縣政府簽訂合作協(xié)議的半年后，9月27日，名城地產(chǎn)如愿以2.53億元獲得永泰葛嶺鎮(zhèn)的7宗土地。

無(wú)獨(dú)有偶。10月13日，華夏幸?；鶚I(yè)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司宣布，旗下全資間接控股公司沈陽(yáng)幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.88億元競(jìng)得沈陽(yáng)兩宗土地，總面積為15.65萬(wàn)平方米。而這兩宗商住土地，正是公司今年1月間取得的沈陽(yáng)蘇家屯35平方公里土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域的一期部分土地，在進(jìn)入二級(jí)招拍掛市場(chǎng)后又被華夏幸福摘得。

“在招拍掛階段，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商在參與自家開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍時(shí)可以說(shuō)是進(jìn)退自如。”一位國(guó)企內(nèi)部人士告訴記者，如果土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與自家開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍，由于它擁有巨大的成本優(yōu)勢(shì)――所出的地價(jià)有一部分將以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不會(huì)與之競(jìng)爭(zhēng)。但不排除遇到對(duì)地塊志在必得的公司不計(jì)成本地抬價(jià)，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商便會(huì)理智地放棄繼續(xù)競(jìng)拍，因?yàn)榕馁u(mài)成交價(jià)已經(jīng)非常高，僅是從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的分成上面土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商便可獲利不菲。

獲利方式

地方政府缺錢(qián)民營(yíng)房企伺機(jī)分羹

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商與政府之間的收益分成比例，無(wú)疑是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。

以新湖中寶與江蘇啟東政府在圓陀角項(xiàng)目上達(dá)成的分成協(xié)議來(lái)看，規(guī)劃中3000畝土地為商住開(kāi)發(fā)用地，一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地平整過(guò)程中，加上財(cái)務(wù)成本等一級(jí)開(kāi)發(fā)成本大約是60萬(wàn)元/畝，另外3000畝為高爾夫、濕地公園等公共設(shè)施及配套建設(shè)用地。公司土地進(jìn)入二級(jí)招拍掛市場(chǎng)化，成交價(jià)格在100萬(wàn)/畝以下的，土地出讓收入全部歸公司；成交價(jià)在100-130萬(wàn)/畝的。收入由政府與公司五五分成；成交價(jià)在130-170萬(wàn)/畝的，政府與公司六四分成；成交價(jià)在170萬(wàn)/畝以上的，政府與公司七三分成。

“分配比例通常跟土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分成通常要高一些。”國(guó)內(nèi)一房企高管表示。

令人羨慕的是，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。

大名城無(wú)疑就是其中的一位幸運(yùn)兒。其控股子公司名城地產(chǎn)與福建永泰縣政府簽訂的協(xié)議明確，若名城地產(chǎn)取得第一期項(xiàng)目用地，則已支付的預(yù)付款可沖抵土地出讓金；若名城地產(chǎn)未能競(jìng)買(mǎi)取得，則永泰縣政府應(yīng)在項(xiàng)目用地掛牌成交后10 日內(nèi)，將名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款返還給名城地產(chǎn)，并以名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款總額為基數(shù)，按年15%的比例支付名城地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用。這15%的回報(bào)相當(dāng)于保底收入，而在大名城與福建福清市政府、河北灤縣政府簽訂的合作協(xié)議上，都有10%-15%的投入資金保底回報(bào)。

以往土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本上都是有地方國(guó)企擔(dān)當(dāng)，如云南城投、綿世股份、中天城投等，而如今，愈來(lái)愈多的民營(yíng)房企開(kāi)始參與其中。“地方政府沒(méi)錢(qián)了，又想多整土地賣(mài)地掙錢(qián)，因此不得不多種渠道引入資金進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)。”有券商分析師在對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研后表示，正是由于地方政府目前資金緊張，想要收儲(chǔ)土地又不愿舉債經(jīng)營(yíng)，因此才大量引入民營(yíng)資本進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這也恰恰給了大名城、華夏幸福等資金、背景均雄厚的民營(yíng)房企一次分食土地一級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)的良機(jī)。

據(jù)克爾瑞土地咨詢運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理郭玉良介紹，目前廣東、河南、云南等多地“三舊”改造如火如荼。“地方政府不僅有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的需要，也有產(chǎn)業(yè)落地的需要，政府不僅要賣(mài)地，還要通過(guò)扶持產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、提升地方形象、為地方政府的政績(jī)加分。”郭玉良告訴記者，而像大名城、華夏幸福這種有主題地產(chǎn)或園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的民營(yíng)房企，自然與地方政府一拍即合，成就美妙“聯(lián)姻”。