土地市場漸復(fù)蘇 上海誕生新“地王”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 關(guān)赟斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 關(guān)赟斐 發(fā)自上海

申電投資在9月29日以總價(jià)20.5億元奪得的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊 （以下簡稱黃浦江沿岸地塊），或是今年上海最“短命”的總價(jià)地王。

因?yàn)樵谧蛉眨?0月10日）下午，經(jīng)過了逾一個(gè)半小時(shí)、400多輪激烈競價(jià)后，今年上海新的總價(jià)地王又誕生了：上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司、信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司聯(lián)合體以45億元總價(jià)，競得徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊（以下簡稱徐匯濱江地塊），折合樓板價(jià)27055元/平方米，溢價(jià)率達(dá)42.86%。

除了徐匯濱江地塊，嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊（以下簡稱嘉定區(qū)地塊），以及浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-5-3地塊也順利成交，單日成交總價(jià)高達(dá)62億元。

中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于一塊起拍價(jià)達(dá)31.5億元的地塊而言，接近43%的溢價(jià)率高于近期上海及其他一線城市的平均溢價(jià)率。

業(yè)內(nèi)：45億總價(jià)出乎意料

上海市規(guī)劃和國土資源管理局公告信息顯示，徐匯濱江地塊屬于商住辦用地，總出讓面積達(dá)66530.1平米，容積率2.5，起始總價(jià)約31.5億元。

公告還提出具體要求：住宅建筑面積比例不大于地上建筑面積45%，限高45米，辦公建筑面積應(yīng)不小于地上建筑面積的10%，商業(yè)辦公建筑面積長期持有比例應(yīng)不小于50%。拿地企業(yè)不僅要負(fù)責(zé)配建2000平方米的居委會(huì)、活動(dòng)室等社區(qū)服務(wù)設(shè)施建筑面積，以及物業(yè)用房、居委會(huì)，還要根據(jù)相關(guān)政策配建5%的經(jīng)適房。

近期土地底價(jià)成交成風(fēng)，且上述“前任地王”黃浦江沿岸地塊從中止出讓到恢復(fù)出讓，最后以底價(jià)成交，因此有業(yè)內(nèi)人士指出，45億元的總價(jià)確實(shí)出人意料。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認(rèn)為，雖然該地塊溢價(jià)率不到50%，但因總價(jià)高，溢價(jià)絕對值達(dá)13.5億元，仍屬“超常發(fā)揮”。

不過，上海盤古地產(chǎn)總經(jīng)理宋海對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該地塊具有很多先天優(yōu)勢。首先是地理位置優(yōu)越，其次土地用途較多，可打造成綜合體項(xiàng)目。住宅部分用于出售可快速回籠一部分資金，長期持有的商辦部分則有助于保值、增值。

復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民指出，保利地產(chǎn)在浦東相關(guān)板塊也有項(xiàng)目，“東西呼應(yīng)”可相互提高產(chǎn)品的議價(jià)能力。

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，該地塊周邊項(xiàng)目均價(jià)已達(dá)6萬元/平方米，預(yù)計(jì)該地塊上建造的項(xiàng)目售價(jià)會(huì)在7萬元/平方米左右。

或源于對后市樂觀預(yù)判

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，新地王誕生與近期企業(yè)的銷售情況好轉(zhuǎn)關(guān)系密切。

保利地產(chǎn)10月9日晚間公告稱，今年9月實(shí)現(xiàn)簽約面積78.55萬平方米，同比增長33.70%；實(shí)現(xiàn)簽約金額77.59億元，同比增長15.19%。

昨日，資金充裕的保利地產(chǎn)還在長沙摘得了濱江地王。據(jù)報(bào)道，濱江新城B7地塊被保利萬科聯(lián)合體競得，成交總價(jià)為32.56億元。

“開發(fā)商對后市的預(yù)期轉(zhuǎn)變，加之資金壓力逐漸解除，便開始入市購地，加上地方政府下半年增加了優(yōu)質(zhì)地塊的推出，因此出現(xiàn)了地價(jià)小漲。”劉淵說。

昨日處在“聚光燈”下的不僅是徐匯濱江地王，嘉定區(qū)地塊同樣受到關(guān)注。在掛牌截止前，有20家開發(fā)商領(lǐng)取了競買申請書，提交申請的企業(yè)多達(dá)7家。

昨日上午，該地塊以11.58億元的總價(jià)，被上海三湘股份和康毅聯(lián)合體競得，溢價(jià)率30.1%。

宋海認(rèn)為，目前樓市的供應(yīng)主力仍為剛需項(xiàng)目，對于目前樓市而言，定位更加“親民”的嘉定區(qū)居住用地更具有風(fēng)向標(biāo)作用。目前政策穩(wěn)定，與上半年交投雙方的“迷茫”不同，這次企業(yè)競價(jià)拿地體現(xiàn)出的是，開發(fā)商對后市持走平甚至趨于樂觀的一種預(yù)判。