嘉實(shí)另類投資或發(fā)力REITs 房市低迷成最大隱憂

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李新江 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 李新江 發(fā)自北京

隨著政策面的逐步松動(dòng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金REITs的推出已經(jīng)箭在弦上。

作為國(guó)內(nèi)大型公募基金公司，嘉實(shí)基金昨日與英國(guó)高富諾基金在港宣布，將聯(lián)手打造一個(gè)專注于大中華區(qū)的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)——嘉實(shí)地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉實(shí)地產(chǎn)），或?qū)⒊蔀閲?guó)內(nèi)公募基金試水REITs的首例。

在此之前國(guó)內(nèi)多家地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)PE+REITs的模式，繞道試水國(guó)內(nèi)REITs業(yè)務(wù)。

“應(yīng)該不會(huì)針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)，形式有點(diǎn)像REITs。”據(jù)接近嘉實(shí)基金人士透露。實(shí)際上，即將出任嘉實(shí)地產(chǎn)行政總裁的任榮，是漢威資本的創(chuàng)始人和前行政總裁，漢威資本管理過(guò)15億美元資本，是香港市場(chǎng)頗為知名的REITs平臺(tái)。

由于目前地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，在目前的節(jié)點(diǎn)推出地產(chǎn)投資類產(chǎn)品，其市場(chǎng)意圖引發(fā)不少市場(chǎng)人士關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，“盡管目前可以更低的價(jià)格吸收很多項(xiàng)目，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷，也會(huì)波及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，使產(chǎn)品的投資主體遭受虧損”。

或針對(duì)REITs業(yè)務(wù)

嘉實(shí)基金將通過(guò)旗下另類投資平臺(tái)——嘉實(shí)另類投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱嘉實(shí)另類），持股嘉實(shí)地產(chǎn)。在此之前，嘉實(shí)另類已經(jīng)與陽(yáng)光紅巖投資事業(yè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)光紅巖）合作推出嘉實(shí)七星媒體私募股權(quán)集團(tuán)。

2月6日，陽(yáng)光紅巖對(duì)外宣布“嘉實(shí)七星媒體私募股權(quán)集團(tuán)有限公司”成立時(shí)，嘉實(shí)另類正式浮出水面，并開(kāi)始涉足私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)基金公司公募業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)入停滯期，市場(chǎng)對(duì)于基金公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期待上升。“監(jiān)管層放寬基金公司業(yè)務(wù)范圍，也是為了利好基金業(yè)的發(fā)展。”北京某中小基金公司專戶業(yè)務(wù)總監(jiān)對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

據(jù)嘉實(shí)基金人士介紹，此次牽手的英國(guó)高富諾集團(tuán)是知名的房地產(chǎn)投資集團(tuán)之一，在亞洲已經(jīng)開(kāi)展業(yè)務(wù)將近二十年。高富諾基金管理公司負(fù)責(zé)管理集團(tuán)的基金業(yè)務(wù)，目前擁有超過(guò)五十億英鎊的資產(chǎn)管理規(guī)模，當(dāng)中有四只基金投資在亞洲，其中包括了一個(gè)中國(guó)零售地產(chǎn)基金。

“除了在海外募集資金之外，嘉實(shí)地產(chǎn)也將面向中國(guó)投資者發(fā)行，為中國(guó)投資者提供海外地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。”

公募試水首例

今年六月底，證監(jiān)會(huì)就《基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法》公開(kāi)征詢意見(jiàn)，放寬資產(chǎn)管理計(jì)劃的投資范圍，原則上已經(jīng)允許開(kāi)展包括PE和VC在內(nèi)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

實(shí)際上在此之前，包括政策面和地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始力推REITs基金，以二級(jí)市場(chǎng)投資為主的公募基金并未涉足這一領(lǐng)域。

以北京為例，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)委員、北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松近日在某論壇上透露，北京已將朝陽(yáng)區(qū)的5個(gè)公租房項(xiàng)目打包，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)發(fā)行REITs，一旦獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)即可將公租房進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

北京盛諾金基金董事長(zhǎng)馬世杰透露，目前盛諾金正在投資的北京延慶“原鄉(xiāng)美利堅(jiān)”項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。由于最終通過(guò)協(xié)議規(guī)定將物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益反饋給投資者，極像REITs中“租金收入作為投資回報(bào)”的設(shè)計(jì)。

在公募基金中，嘉實(shí)基金此次拔得頭籌。而目前公募基金在專戶業(yè)務(wù)上，主要精力仍然放在主動(dòng)型產(chǎn)品、量化產(chǎn)品和期貨產(chǎn)品等。

“隨著政策面開(kāi)閘，未來(lái)或有更多基金公司牽手地產(chǎn)類投資機(jī)構(gòu)推出類似的產(chǎn)品，公募基金需要經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)需要系統(tǒng)的平臺(tái)和資源。”北京某基金研究人士指出。

面臨房市低迷風(fēng)險(xiǎn)

“目前很多開(kāi)發(fā)商，包括我們的一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都處于半停工狀態(tài)，但是也意味著可以抄底拿到更多項(xiàng)目。”居易國(guó)際董事局主席劉向陽(yáng)指出。

“嘉實(shí)基金或意在抄底樓市，不過(guò)目前看來(lái)，政府對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度仍然較大，這為這一類投資的收益帶來(lái)了很大的不確定性。”北京某基金研究人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

如果嘉實(shí)地產(chǎn)著力打造REITs基金，將與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托不同，這種產(chǎn)品在多數(shù)情況下，需要“先募集基金后選擇項(xiàng)目投資”，使得投資者在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)并不能把握投資風(fēng)向。

根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)PE的經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)周期，依照國(guó)內(nèi)慣例壓縮至1~3年，能否長(zhǎng)周期的承接和保有項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)管理仍有很大的不確定性。

“REITs的產(chǎn)品周期一般在8~10年，這將極大地提高基金管理人的便利。”多位業(yè)內(nèi)人士仍然樂(lè)見(jiàn)這一創(chuàng)新金融產(chǎn)品的推出。不過(guò)對(duì)于嘉實(shí)地產(chǎn)未來(lái)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)和收益分配方案，嘉實(shí)基金人士昨日稱已經(jīng)聯(lián)系香港方面，或?qū)⒂诮障蚴袌?chǎng)做出說(shuō)明。