土地成交高溢價(jià)下一步會(huì)是什么

趙曉 陳金保

樓市5月以來(lái)的回暖催生了9月土地市場(chǎng)的升溫，房企拿地溢價(jià)率持續(xù)攀升雖給當(dāng)前吃緊的地方財(cái)政打了一針強(qiáng)心劑，但是對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)而言，絕不是好消息。

9月21日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計(jì)出讓金額達(dá)到38.43億元，尤其是通州地塊溢價(jià)率超過(guò)120%，亦莊兩塊住宅用地成交價(jià)也均達(dá)到了合理土地價(jià)格上限，溢價(jià)率接近40%，大大超乎市場(chǎng)預(yù)料。

在房企1至8月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普漲以及整體資金面全面緩解的情況下，全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)也都像北京一樣逐漸紅火起來(lái)。據(jù)媒體報(bào)道，從9月5日至9月13日，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、招商、華潤(rùn)等品牌房企在全國(guó)土地市場(chǎng)頻頻出手，短短9天，10大房企買(mǎi)地金額就超過(guò)140億元。與此同時(shí)，較之上半年，9月住宅用地土地成交溢價(jià)率也大幅上升。9月6日，萬(wàn)科以33.06億元競(jìng)得一合肥地塊，溢價(jià)率為37.5%；9月12日，招商地產(chǎn)以8.86億元競(jìng)得一上海地塊，溢價(jià)率更是達(dá)到75%。而時(shí)隔半月，這一紀(jì)錄就被北京的120%溢價(jià)率打破。

足見(jiàn)，進(jìn)入9月，土地市場(chǎng)升溫已非常顯著。

回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn)，從2005年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控方式，基本上都是遵循這樣的規(guī)律，即房?jī)r(jià)一上漲，就調(diào)銀根、調(diào)地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應(yīng)。這些措施對(duì)投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，肯定有短期的效果。但同時(shí)也帶來(lái)了兩個(gè)嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費(fèi)者成了捎帶的受害者；二是本來(lái)要抑制需求，可這樣的調(diào)控結(jié)果最后卻極大地傷害了供給?？刂屏送恋毓?yīng)，沒(méi)有了資金，開(kāi)發(fā)商拿什么蓋房呢？這樣的結(jié)果就是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，供給會(huì)嚴(yán)重不足，而剛需卻不斷累積。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)缺口，壓抑的需求便集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì)逆轉(zhuǎn)，新一輪房?jī)r(jià)暴漲就在所難免。

而且，稍稍細(xì)究一下便知，這個(gè)缺口往往還是地方政府偷偷挖出來(lái)的。我們看到，每當(dāng)新一輪調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變，住房成交量開(kāi)始下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么以促銷(xiāo)去庫(kù)存化，以盡快回籠資金，要么捂盤(pán)悄悄潛伏準(zhǔn)備過(guò)冬。而消費(fèi)者則是捂緊錢(qián)包等待房?jī)r(jià)回落。地方政府則馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁觀望。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài)，有些前期過(guò)于冒進(jìn)或小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)由于缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效支撐而緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們往往會(huì)看到各地方政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開(kāi)口子。而只要缺口一打開(kāi)，消費(fèi)者的心理預(yù)期瞬間便會(huì)逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購(gòu)房剛性需求就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)集中釋放。開(kāi)發(fā)商趁機(jī)提價(jià)，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的戲于是再度開(kāi)演，調(diào)控成果也就瞬間消弭。

試想一下，如果在博弈的白熱化時(shí)期，政府加大土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”呢？如果限完房?jī)r(jià)，再要求配建一定量的保障性住房呢？很可惜，這只是想象，從來(lái)沒(méi)有在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)過(guò)。實(shí)際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升，開(kāi)發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂(lè)于在高點(diǎn)加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟(jì)又回升了，有些人也高興了。可誰(shuí)又想過(guò)，新的地王誕生，會(huì)為下一輪博弈埋下什么樣的伏筆呢？

時(shí)至今日，雖然中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“從嚴(yán)調(diào)控”穩(wěn)樓市政策和國(guó)務(wù)院督查組的切實(shí)行動(dòng)讓地方政府的“悄悄開(kāi)口子”小動(dòng)作沒(méi)能得逞，但地方政府對(duì)土地供應(yīng)的掌控和節(jié)奏還是沒(méi)能逃脫以上的邏輯。2011年，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走低，房企拿地?zé)崆椴桓撸珖?guó)土地成交市場(chǎng)一片冷清。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年一線城市除深圳土地出讓金額上漲外，北京、上海、廣州等城市均下跌，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，大部分城市都未能完成年初制定的土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃。這其中，除了有房企規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的考慮因素外，土地成交價(jià)低于地方政府預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府捂盤(pán)和惜售是很重要的原因。不妨設(shè)想一下，如果在2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)趨緩時(shí)，地方政府要是能主動(dòng)調(diào)低土地成交價(jià)，結(jié)果會(huì)是什么樣呢？

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至8月底，北京樓市可售庫(kù)存僅79242套，再次跌破8萬(wàn)套，這意味著北京樓市新房庫(kù)存量創(chuàng)下了年內(nèi)最低紀(jì)錄。從5月開(kāi)始的樓市回暖在加速商品住宅去庫(kù)存化的同時(shí)，也使得房企有了拿地的底氣，在這種情形下，地方政府供地欲望也開(kāi)始回歸強(qiáng)烈。房企愿意激烈競(jìng)地，政府愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊，好像皆大歡喜。但不能不考慮的是，高地價(jià)本來(lái)就是高房?jī)r(jià)的主要推手，所以眼下的高地價(jià)造就的一定是未來(lái)的高房?jī)r(jià)，那么樓市調(diào)控會(huì)去向哪里？

我們認(rèn)為，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的雙重政策目標(biāo)下，真正在意民生，可以有如下選擇：第一，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)和限貸政策，必要時(shí)可以將此政策推廣至全國(guó)；第二，持續(xù)加大推出住宅用地量，保證未來(lái)普通商品住房的有效供給，雖然現(xiàn)在來(lái)做這些已經(jīng)有些遲了，但做了總比不做要好；第三，政府主動(dòng)從土地收益中后退一點(diǎn)，大幅調(diào)低土地的成交限價(jià)，想辦法多推行“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”或“限地價(jià)競(jìng)保障房配建”的土地競(jìng)拍模式；第四，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅、土地制度改革、住房雙軌制等房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化機(jī)制建設(shè)。

樓市調(diào)控，現(xiàn)在似乎又到了緊要關(guān)頭。無(wú)論還有多少爭(zhēng)議，有一點(diǎn)確鑿無(wú)疑，以往的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯不能再繼續(xù)下去了，尤其地方政府不能再繼續(xù)沉迷于高額的土地財(cái)政收益。不然，調(diào)控很可能前功盡棄。

(作者趙曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授；陳金保系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)