科技地產(chǎn)調(diào)查：營銷名詞還是產(chǎn)業(yè)風(fēng)暴？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 王杰 徐學(xué)成 發(fā)自上海 北京 廣州    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 王杰 徐學(xué)成 發(fā)自上海 北京 廣州

擁有科技地產(chǎn)概念的三湘股份（000863,SZ），在8月份成功借殼*ST商務(wù)之后，迎來連續(xù)漲停。一時間，科技地產(chǎn)成為行業(yè)內(nèi)的一股新風(fēng)，很多知名地產(chǎn)商開始計劃增加項目的科技含量。

在調(diào)控的背景之下，地產(chǎn)商炒作了一個又一個概念，從商業(yè)地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)，再到養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)，這一系列的地產(chǎn)名詞，都擺脫不了房屋銷售的本質(zhì)。

這一輪，科技地產(chǎn)會成為例外嗎？

從 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查的情況看，高科技在很大程度上只是開發(fā)商用于營銷的一個外包裝，雖然有著科技的名義，但發(fā)展、投資、盈利的方式，和普通住宅沒有本質(zhì)上的區(qū)別。

/上海/

朗詩上海三項目前8月僅售149套科技地產(chǎn)剛需定位失誤？

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

因為擁有科技地產(chǎn)的概念，三湘股份（000863,SZ）在復(fù)牌之后連續(xù)多個交易日股價飆漲。但事實(shí)上，開發(fā)“科技地產(chǎn)”也許對房地產(chǎn)公司業(yè)績助益并不多。

三湘股份2012年半年報顯示，期內(nèi)營業(yè)總收入為9232萬元，同比下降80.92%。與此同時，相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也證實(shí)，三湘股份旗下樓盤的售價往往要低于同一區(qū)域的其他公司樓盤。

因為開發(fā)綠色科技住宅聞名業(yè)內(nèi)的朗詩地產(chǎn)面臨的情形也類似。根據(jù)上海各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，朗詩地產(chǎn)在上海開發(fā)的三個綠色節(jié)能住宅項目，截至9月3日，今年在上海只銷售了149套住宅，占房源總套數(shù)的34.8%。

與三湘股份不同，朗詩所開發(fā)的產(chǎn)品是今年上半年市場的熱點(diǎn)——面向剛性需求的普通住宅。業(yè)內(nèi)的評價是，若以技術(shù)含量論，朗詩開發(fā)的科技地產(chǎn)甚至比三湘股份更為先進(jìn)，但由于定位不恰當(dāng)，朗詩開發(fā)的科技地產(chǎn)不僅不易被普通購房人群接受，反而因為使用成本過高被購房者投訴。

銷售不及相鄰項目

熟悉科技地產(chǎn)的上海業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，朗詩的綠色地產(chǎn)使用了科技環(huán)保建筑材料，其設(shè)備和系統(tǒng)是非常先進(jìn)的，一定程度上已經(jīng)達(dá)到了國際先進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)，能實(shí)現(xiàn)房屋的恒溫、恒濕和恒氧。這三點(diǎn)正是將科技地產(chǎn)區(qū)別于其他地產(chǎn)的一個重要標(biāo)志。為了實(shí)現(xiàn)建筑的綠色節(jié)能，朗詩平均成本要增加1500~2000元/平方米。

對于上述關(guān)于成本的說法，沒有得到朗詩方面的證實(shí)，但對方承認(rèn)朗詩在科技上的成本投入巨大，開發(fā)成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅，因此一般會比普通住宅售價略高。

正是高成本影響到了朗詩的產(chǎn)品定價。新浪樂居此前統(tǒng)計顯示，如果去除裝修成本，朗詩在上海嘉定開發(fā)的朗詩綠色街區(qū)（網(wǎng)上項目名綠色家園）要比同一區(qū)域的路勁·翡麗灣貴出15.22%。

朗詩方面回應(yīng)稱，寶山美蘭湖的朗詩綠島全案均價約20000元/平方米左右，為裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)約2000元/平方米，除去裝修售價約18000元/平方米，與周邊萬科的住宅基本持平，比一些小型開發(fā)商略高2000~3000元/平方米左右。

中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在目前的市場環(huán)境下，僅僅依靠科技地產(chǎn)的概念，很難賣出非常高的價格。由于朗詩在上海的項目很難降價，一定程度上給項目的銷售帶來壓力。

多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，朗詩上海項目今年銷售業(yè)績欠佳。以朗詩上海項目中賣得最好的朗詩綠色街區(qū)為例，截至目前只賣出了133套住宅，路勁·翡麗灣同期的成交數(shù)字是423套。

對此，朗詩方面回應(yīng)稱，前8月朗詩在上海的項目還賣得不錯，之所以銷售數(shù)據(jù)看上去不高，是因為有一些未出售房源是政府限價房，不在朗詩銷售范圍內(nèi)。

對于朗詩的盈利能力，上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，國家雖然對節(jié)能建筑提供了補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，但金額只有40~60元/平方米。

節(jié)能作用受質(zhì)疑

售價相對較高僅是朗詩科技地產(chǎn)難賣的因素之一，同樣備受質(zhì)疑的是朗詩住宅的節(jié)能作用。新浪樂居調(diào)查顯示，只有在所有房間空調(diào)全天滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，朗詩的科技地產(chǎn)才能顯示出其80%的節(jié)能優(yōu)勢。

如果房間內(nèi)的電器運(yùn)轉(zhuǎn)時間沒有那么長，且有部分家用電器不運(yùn)轉(zhuǎn)，那么科技地產(chǎn)的能耗實(shí)際上要比普通住宅內(nèi)的電器能耗高很多。特別是在春秋季，很多家庭不使用空調(diào)、電風(fēng)扇、地暖等設(shè)備，而科技地產(chǎn)卻必須全年365日不間斷運(yùn)轉(zhuǎn)。在這樣的情況下，科技地產(chǎn)不僅沒有了節(jié)能優(yōu)勢，其能耗甚至?xí)绕胀ㄗ≌€高。

對于新浪樂居的質(zhì)疑，朗詩地產(chǎn)方面回應(yīng)承認(rèn)，如果是100平方米的房子，朗詩綠島業(yè)主需要支付2400元/年的系統(tǒng)使用費(fèi)，朗詩綠色街區(qū)業(yè)主需要支付2100元/年的系統(tǒng)使用費(fèi)。如果業(yè)主在夏季開滿3個月空調(diào)，冬季開滿2個月空調(diào)、地暖花費(fèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2000多元。

和普通住宅不同，業(yè)主很難單方面停止科技地產(chǎn)的恒溫、恒濕、恒氧設(shè)備。據(jù)一位不愿意透露姓名的知情人士介紹，朗詩的科技地產(chǎn)由于安裝設(shè)計等問題，即使整套系統(tǒng)不運(yùn)轉(zhuǎn)，也不能開窗。同時，系統(tǒng)服務(wù)整個小區(qū)，若要停止運(yùn)轉(zhuǎn)，整個小區(qū)的系統(tǒng)都會面臨停運(yùn)，所有業(yè)主很難根據(jù)自己的個人意愿，要求物業(yè)關(guān)閉整個系統(tǒng)。

對此，朗詩方面回應(yīng)稱，朗詩的房子所有的門窗均可以開啟，尤其是窗戶采用了內(nèi)開內(nèi)倒兩種開啟方式，更有利于通風(fēng)，只是在系統(tǒng)開啟的情況下，由于室內(nèi)外會產(chǎn)生溫差，為了防止由于溫差導(dǎo)致墻體結(jié)露，在系統(tǒng)開啟后建議不要開窗。

上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王漢徵說，上述現(xiàn)象其實(shí)反映出目前科技地產(chǎn)推廣的尷尬。業(yè)主不僅要能承擔(dān)科技地產(chǎn)的高購買成本，還要在日常的消費(fèi)能力和消費(fèi)意識上，全面接受科技住宅。但眼下的情況來看，要做到這些還不太容易。

薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，關(guān)鍵的問題在于朗詩找錯了科技地產(chǎn)推廣的對象。他認(rèn)為，相比于普通的剛需購買人群，高端買家實(shí)際上更需要恒溫、恒氧系統(tǒng)，尤其是別墅業(yè)主。

薛建雄舉例說，和朗詩相比，三湘的產(chǎn)品定位更高端一些，自然也就更容易被業(yè)主接受。

/長沙/

“天空城市”還在論證 遠(yuǎn)大超高層技術(shù)仍待市場考驗

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

今年6月份曝光的遠(yuǎn)大可建“天空城市”計劃讓外界大為震驚。近3個月過去了，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日從長沙市望城區(qū)政府、規(guī)劃局以及遠(yuǎn)大可建公司了解到，這一計劃目前還處在論證階段，能否順利實(shí)現(xiàn)還是未知數(shù)。

雖然遠(yuǎn)大可建方面宣稱 “可建核心技術(shù)已經(jīng)定型”，且已在多地建成了可持續(xù)建筑，但一些建筑技術(shù)專家認(rèn)為，在一座以住宅為主的超高層建筑上使用全鋼結(jié)構(gòu)，其防火性能、抗震性能以及安全問題都是亟待市場考驗的問題。

“天空城市”曇花一現(xiàn)

距離遠(yuǎn)大可建科技有限公司

（遠(yuǎn)大集團(tuán)全資子公司，以下簡稱遠(yuǎn)大可建）第一次披露“天空城市”規(guī)劃已經(jīng)過去快3個月。此前中遠(yuǎn)大可建方面向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，本計劃于8月份公布具體的項目規(guī)劃信息，但事情的進(jìn)展沒有遠(yuǎn)大可建想象的順利。

記者近日從長沙市望城區(qū)政府了解到，針對這一規(guī)劃，政府層面目前還在論證，甚至項目用地也還在勘測和審查中，政府一位知情人士透露，項目“能不能建還是個問題”。

望城區(qū)規(guī)劃局則透露，該項目目前仍未進(jìn)入規(guī)劃階段。

今年6月初，望城區(qū)與遠(yuǎn)大可建簽訂了關(guān)于“J220”項目的戰(zhàn)略協(xié)議。根據(jù)這一協(xié)議，遠(yuǎn)大可建將在望城區(qū)濱水新城核心區(qū)建設(shè)一棟集住宅、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合大樓。

根據(jù)遠(yuǎn)大可建官網(wǎng)披露的初步計劃，“天空城市”總高220層，838米。一旦建成，“天空城市”將超越迪拜塔，成為世界第一高樓。

遠(yuǎn)大可建方面稱，該大樓“由迪拜塔設(shè)計師設(shè)計，采用遠(yuǎn)大可持續(xù)建筑模塊化材料，95%工程量在遠(yuǎn)大工廠完成，一天安裝5層”，并預(yù)計在今年11月份開始安裝，2013年1月份落成。

記者獲悉，該項目實(shí)際上早在今年4月份就開始啟動，但6月份被曝光之后，有關(guān)“天空城市”的信息似乎一下從外界的視野中消失。遠(yuǎn)大可建一位相關(guān)負(fù)責(zé)人對此稱，項目在推進(jìn)過程中遇到了一些不可預(yù)知的因素，但并未對此作進(jìn)一步的解釋。

尚無超高層開發(fā)先例

根據(jù)遠(yuǎn)大可建方面的介紹，公司創(chuàng)立于2009年3月，總部和研發(fā)基地設(shè)于中國湖南湘陰縣城，專營“9度抗震、5倍節(jié)能、20倍凈化、93%工廠制造、1%建筑垃圾的可持續(xù)建筑”。

遠(yuǎn)大可建方面預(yù)計，2012年將生產(chǎn)車間22萬平方米，2013年將達(dá)到36萬平方米。從目前的擴(kuò)張的勢頭來看，遠(yuǎn)大可建的野心不小。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合各地權(quán)威媒體的報道了解到，遠(yuǎn)大可建最新布局的一個項目位于河南安陽，項目計劃三年內(nèi)建成10個工廠化車間，總投資20億元，年產(chǎn)值超過100億元。

此外，包括在福建省福安市、湖北鄖縣以及山東乳山市，遠(yuǎn)大可建都已經(jīng)與當(dāng)?shù)卣炗喠讼嚓P(guān)的項目合作協(xié)議。資料顯示，至2012年4月，遠(yuǎn)大可建在湖南、上海、浙江、墨西哥建成16幢可建，并且在寧夏、福建、山東、山西、湖北建立了6家加盟合作公司。

但記者發(fā)現(xiàn)，截至目前來看，除在湖南、上海、浙江、墨西哥建成的16幢可持續(xù)建筑之外，遠(yuǎn)大大舉布局的項目多為提供配套服務(wù)的生產(chǎn)車間，但類似“天空城市”這樣高度超過800米的超高層建筑，遠(yuǎn)大可建此前并沒有開發(fā)的先例。

存在不可控風(fēng)險

除將超越迪拜塔成為世界第一高樓之外，“天空城市”吸引外界關(guān)注的焦點(diǎn)則是遠(yuǎn)大可建在這座超高層建筑上使用的頗為“超前”的建筑技術(shù)。

遠(yuǎn)大可建方面稱，這座建筑技術(shù) “使建筑現(xiàn)場安裝施工量僅占整個建筑用工量的7%，可建工廠化程度達(dá)到93%，而目前世界最高水平僅為40%。”

五合國際董事副總經(jīng)理嚴(yán)濤在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，遠(yuǎn)大可建的這座建筑技術(shù)其實(shí)在業(yè)界早有先例，“他們這種機(jī)構(gòu)和技術(shù)完全沒問題，目前來看世界上超過400米的高層建筑都是以鋼結(jié)構(gòu)為主。”

但嚴(yán)濤同時指出，目前應(yīng)用這種技術(shù)的超高層建筑多以寫字樓等商業(yè)項目為主，由于對于穩(wěn)定性、防火性等要求較高，這種技術(shù)其實(shí)并不適宜以住宅為主的建筑。

根據(jù)“天空城市”初步計劃，其總建筑面積高達(dá)100萬平方米，其中83%為住宅面積，可容納人數(shù)17400人，同時還包括學(xué)校和醫(yī)院，容納人數(shù)達(dá)到6000人，而寫字樓面積僅占3%。

“超高層建筑對其穩(wěn)定性、防火性能的要求都很高，不是搭建起來就行了。”嚴(yán)濤指出，一般來說，住宅項目超過200米就“很難被接受”。在考慮其防火性能、抗震性能的同時，還有一個關(guān)鍵的問題是出現(xiàn)緊急情況時如何疏散。

嚴(yán)濤認(rèn)為，“總體來說，這樣的建筑并不是一個宜居項目，它在資金和安全方面的代價是非常高的，而且存在很多不可控的風(fēng)險。”

/北京/

北京ONE銷售率不到三成 項目成本被質(zhì)疑

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在很多城市，科技地產(chǎn)都存在叫好不叫座的問題。此外，開發(fā)商的產(chǎn)品和技術(shù)也多存在問題。那么，為什么還有那么多開發(fā)商熱衷于開發(fā)科技地產(chǎn)？

北京通州區(qū)新華大街的北京ONE項目案例，表明科技地產(chǎn)并非沒有價值。開發(fā)商通過在住宅上安裝成套的保溫、節(jié)能設(shè)備，也許可以將項目的某些“硬傷”最大限度予以掩蓋，進(jìn)而幫助項目的銷售。

新風(fēng)系統(tǒng)“解決”暗室問題

對于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從新浪樂居網(wǎng)得到的公開資料顯示，北京ONE的容積率為4.8。根據(jù)銀率網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京ONE項目1、3、5號樓為31層，2、4號樓為26層。

根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言，19層以上住宅容積率為2.4到4.5之間。顯然，北京ONE這座“低碳養(yǎng)生”住宅已經(jīng)超過此標(biāo)準(zhǔn)。

過高的容積率顯然會影響到北京ONE的通風(fēng)、采光?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場看房發(fā)現(xiàn)，該項目部分戶型居然沒有采光窗戶的房間。該項目3號樓的3個戶型，均有沒有窗戶的暗衛(wèi)生間。

對此，銷售人員解釋稱，該房間與客廳中間裝的是玻璃門，并沒影響采光。該銷售人員向記者表示，北京ONE可以保持室內(nèi) “恒溫恒濕恒氧”，即使有窗戶，也不見得需要開窗，因為“置換式新風(fēng)系統(tǒng)”抽取百米高空的空氣，通過除塵凈化、消毒殺菌、溫控處理以及富氧等高科技工序，可以將健康純凈的空氣柔和地送進(jìn)室內(nèi)。“要是開窗，空氣不是白過濾了嗎？國外這種高科技住宅，也都沒有窗戶。”

對此，中國低碳城市戰(zhàn)略研究院副院長劉軍認(rèn)為，開發(fā)商有可能通過在衛(wèi)生間安裝新風(fēng)系統(tǒng)，來規(guī)避沒有窗戶的缺陷。但如果沒有窗戶的房間排風(fēng)和照明需要通過電能來解決，那就不是節(jié)能住宅，而是耗能住宅了。

業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑項目成本

新浪樂居統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京ONE項目2012年8月27日的最新銷售均價為26300元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊在售住宅項19175元/平方米的銷售均價。

北京ONE銷售人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)，該項目“房價高”有兩條理由：一是地段，該項目位于通州的主干道新華大街上，與通州區(qū)政府僅一街之隔；二是品質(zhì)，該項目在宣傳中自詡為 “中國首席低碳養(yǎng)生建筑，匯聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。

對于“科技住宅”的建筑成本，上述銷售人員表示，北京ONE項目建造成本比周邊樓盤至少高出20%，僅一棟樓的“置換式新風(fēng)”系統(tǒng)就要上千萬元。

但這一說法遭到很多業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

一位業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，國內(nèi)很多開發(fā)商打著綠色概念推高造價，無非就是一些節(jié)能技術(shù)的堆砌。現(xiàn)在一些宣傳上很高端的樓盤，由于使用了部分“低能耗”的節(jié)能技術(shù)，反而大大提高了投入成本和使用成本，違背了節(jié)約資源的原則。

此外，高科技的節(jié)能項目并不等于奢侈品。德國DGNB綠色建筑認(rèn)證體系的中國唯一合作方五合國際北京分公司負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，綠色科技住宅并非奢侈品，生態(tài)節(jié)能建筑成本大致可劃分為高、中、低三種：低度模式即采用外墻保溫措施，每平方米造價增加100元左右；中度模式每平方米造價增加400~500元左右；高度模式即住宅實(shí)現(xiàn)高舒適度低能耗的標(biāo)準(zhǔn)，采用輻射式采暖制冷，量換式新風(fēng)、高效保溫外墻體系、外遮陽系統(tǒng)等，但每平方米造價也僅增加800元左右。

此外，北京ONE的土地成本也并不高。2008年12月，北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將該項目的土地使用權(quán)抵押給北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司舊宮支行，42841.72平方米的宗地面積，抵押款為71219萬元，按279644平方米的總建筑規(guī)模計算，當(dāng)時的平均樓面地價抵押估值僅為2547元/平方米。

雖然，北京ONE以高科技為標(biāo)榜開出了高價，但銷售并不好。北京市住建委的網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)顯示，2010年10月24日開盤至今 （9月4日），北京ONE項目共推出730套住宅房源，22個月僅成交208套，銷售率僅為28%。

對于北京ONE的造價及其他問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖聯(lián)系開發(fā)商北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但截至發(fā)稿時未能與對方取得聯(lián)系。

·記者觀察

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)穿上科技的“外衣”

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

科技，注定將成為全球新一輪經(jīng)濟(jì)熱潮的焦點(diǎn)。在樓市的調(diào)控下，地產(chǎn)商的困惑是，有沒有可能通過引入最新的科技，來顛覆人們對于房地產(chǎn)行業(yè)的印象。

此前，萬科有過這樣的嘗試，首先提出改變中國房地產(chǎn)業(yè)延續(xù)幾千年的手工制造方式，研發(fā)房地產(chǎn)的工業(yè)化生產(chǎn)，第一次讓人們看到房地產(chǎn)業(yè)的流水線生產(chǎn)。

后來王石、馮侖、張在東三位中國地產(chǎn)領(lǐng)袖領(lǐng)銜的中國企業(yè)家代表團(tuán)又亮相哥本哈根,并發(fā)表了“主動減少碳排放”的企業(yè)界宣言。

此后，越來越多的房地產(chǎn)商開始重視房地產(chǎn)領(lǐng)域的科技化革命，或者通過一系列的節(jié)能環(huán)保措施，提升住宅的科技含量；又或者在開發(fā)工藝上，使用了最新的科技成果；還有一些則首次開發(fā)出不同于以往的新的建筑樣式。

調(diào)控下的地產(chǎn)商試圖在科技領(lǐng)域，為這個行業(yè)找到新的發(fā)展模式。實(shí)踐顯示，這些高科技的產(chǎn)品最后還需要接受市場檢驗。正如接受采訪的業(yè)內(nèi)專家所說，目前國內(nèi)的住宅科技在部分領(lǐng)域已經(jīng)極其先進(jìn)，甚至夠得上全球最高的標(biāo)準(zhǔn)，但是如何適應(yīng)國內(nèi)市場的實(shí)際需求，還存在一定的問題。這些住宅科技的應(yīng)用，不應(yīng)該是一蹴而就，而是循序漸進(jìn)。

與此同時，也有開發(fā)商試圖以科技地產(chǎn)獲取利益。有些期望借科技地產(chǎn)，獲得地方政府的扶持，進(jìn)而能得到廉價的土地；有些則借“科技地產(chǎn)”為噱頭，期望能在市場上獲取更高的利潤；此外，借科技地產(chǎn)掩蓋項目瑕疵的房企也不在少數(shù)。

不同的開發(fā)商介入科技地產(chǎn)有不同的目的，但最終能給整個行業(yè)帶來新機(jī)會的，一定是那些真正借助科技力量，改變國民生活質(zhì)量和生活方式的房地產(chǎn)商。