任志強(qiáng)：土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房價(jià)暴漲

每經(jīng)編輯 涂勁軍

以下為任志強(qiáng)先生在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上的演講現(xiàn)場整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

任志強(qiáng)：只給我二十分鐘時(shí)間，我只講一個問題。為什么我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)“被拋棄”？其實(shí)，這個題目是大會寫的。

以前，我是說它在產(chǎn)業(yè)中的重要性，看這張圖。這張圖是國土資源部公布的按月計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)使用土地的供應(yīng)量，這個供應(yīng)量充分顯示出對這個產(chǎn)業(yè)的重視度和它面臨的問題，以及它未來的預(yù)期。

第一個階段是2003年以前，當(dāng)中國的產(chǎn)業(yè)政策為需要市場化取消福利分房的時(shí)候，平均每年的土地供應(yīng)量大約以40%的速度增長。那時(shí)候的土地是充分供應(yīng)，因此在1998年-2003年的幾年里，房價(jià)平均增長3.5%，老百姓收入增長平均為9.5%左右，收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)增長。因此，1999年的時(shí)候，上海房價(jià)雖然很低，但賣不出去，實(shí)行了一條特殊的稅收政策，即購房時(shí)減免個人所得稅，這項(xiàng)政策一直執(zhí)行到2001年的6月31日止。

2003年發(fā)生了一個巨大的變化，這個產(chǎn)業(yè)不再以產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)而制定產(chǎn)業(yè)政策，兩條，第一條是嚴(yán)格控制土地供給的閘門，“嚴(yán)守18億畝紅線”；第二條是嚴(yán)格收緊信貸閘門，因此出臺了121號文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地總的供給量連續(xù)下滑，連續(xù)十幾個月低增長，負(fù)增長，延續(xù)到2007年。換句話說，在土地上欠了2-3年的債，但這個債欠得不夠深，是因?yàn)榇饲氨３至?0%左右的速度增長，填補(bǔ)了一部分，手里還有一些余糧。因此，在這個過程中出現(xiàn)了房價(jià)的波動，但沒有形成巨大的上漲。

2007年，這種饑餓再也無法用土地的短缺來填補(bǔ)了。2006年年底，副總理召開了座談會，我們兩次提出要求用房價(jià)的負(fù)增長來推動土地的供給，用增加供給的方式來推高房價(jià)。于是，2007年出現(xiàn)了土地的高峰，幾乎都是天價(jià)地，而這些天價(jià)地的來源，大家說來源于開發(fā)商炒和媒體炒。但是，我們看到這張圖就會發(fā)現(xiàn)，是因?yàn)橹按罅康呢?fù)增長讓開發(fā)商手里沒有余糧，很多餓狗在同搶一塊骨頭就出現(xiàn)了天價(jià)地，于是出現(xiàn)了房價(jià)的暴漲。

2003年沒有SARS的話，就會提出了房價(jià)過熱。2007年提出兩防，防止投資過熱，防止通脹。因此，在兩防的指導(dǎo)下又出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，連續(xù)出現(xiàn)了持續(xù)下滑，一直變成負(fù)增長。大家說，2007年的經(jīng)濟(jì)下滑是由于美國次貸危機(jī)，但我不這樣認(rèn)為，美國次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)任何問題。2007年年底的時(shí)候，美國就開始為經(jīng)濟(jì)的再啟動出臺各項(xiàng)政策，但中國那時(shí)候是兩防堅(jiān)決要打下去。2008年初，布什總統(tǒng)開始用拉動方式提高美國利率，而中國執(zhí)行的是與美國相反的政策，到不行的時(shí)候說都是美國人鬧的，沒什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出現(xiàn)問題的時(shí)候，我們出臺了振興政策，但為什么2009年全國土地進(jìn)入負(fù)增長？沒有人想過這個問題吧？2009年，大量的庫存化，把2008年大量積壓的庫存通過2009年的銷售變現(xiàn)了。但是，那時(shí)候開發(fā)商大部分的變現(xiàn)錢是還債，沒有錢用于新的投資。

再到2010年，由于4萬億+10萬億的信貸，再加上開發(fā)商把大量的庫存變現(xiàn)為現(xiàn)金，就有了2010年土地的暴漲，土地不單是高增長，而且天價(jià)是高增長，因?yàn)樘靸r(jià)來源于2009年土地稀缺情況下的短缺供給。雖然，2008年持續(xù)下降導(dǎo)致有一部分庫存，但更嚴(yán)重的是導(dǎo)致了價(jià)格的飛漲。于是，你們可以看到，凡是在土地低增長的情況下，一定會形成后期的房價(jià)高增長。2010年土地很多，但不能在2010年變成庫存。所以，2009年消化庫存以后，到2010年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存快沒了，因此2010年出現(xiàn)的現(xiàn)象是供給短缺，大多數(shù)城市只有2-3個月的供應(yīng)量，比如上海、北京。

如果只有2-3個月的庫存時(shí)，房價(jià)一定是高漲的，因此房價(jià)高漲的同時(shí)推動了土地價(jià)格的高漲，形成了惡性循環(huán)，到2011年，樊綱說不得不用政治手段和行政手段抑制。結(jié)果是，當(dāng)2011年年初出臺相關(guān)政策以后，再次看到出現(xiàn)了與兩防現(xiàn)象同樣的情況。土地增長迅速下滑，滑到2012年土地現(xiàn)在仍然是負(fù)增長，再看最后的圖，雖然不完整，但是，再一次出現(xiàn)了前面所出現(xiàn)的循環(huán)，這種循環(huán)是行政導(dǎo)致的周期，而不是自然導(dǎo)致的周期，這個行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增長、負(fù)增長的，2007年房價(jià)一定是高增長，到2009年土地是低增長、負(fù)增長時(shí)，2010年房價(jià)一定是高增長?，F(xiàn)在，我們依存的是2010年土地低增長，導(dǎo)致2011、2012年有大量的庫存，但這種庫存不能正常消化和運(yùn)行的時(shí)候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長和房價(jià)的高增長，土地供應(yīng)情況又說明新的供給情況不會再出現(xiàn)。下一輪，一定是房價(jià)的高增長。