陶冬：中國房價必有一跌 比08年更慘

8月10日，在《每日經(jīng)濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬表示中國房地產(chǎn)下一個比2008年最低的一個點在三四年之后發(fā)生。 房地產(chǎn)未來有比08年更低的低點 瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬表示，中國房地產(chǎn)下一個比2008年最低的一個點在三四年之后發(fā)生。中國的房地產(chǎn)早晚會出現(xiàn)一個調(diào)整，但需要具備三個因素。 歐債危機 國債違約在歷史上經(jīng)常發(fā)生，阿根廷每十年破產(chǎn)一次，冰島四年前也破產(chǎn)了。但是，今天都反彈了起來，他們靠的是什么？他們靠的是貨幣的貶值，讓貨幣貶值30%，要遠遠容易過把福利砍掉30%，把公務(wù)員裁掉30%，讓GDP下降30%。但是，在歐元這個大框架下，缺少的恰恰是貶值這個“逃生門”。如果你看美國的債務(wù)，看日本的債務(wù)，再看歐洲的債務(wù)，歐洲的債務(wù)總量是三大經(jīng)濟體中最少的，它的債務(wù)GDP比例是最低的。但是，危機恰恰發(fā)生在歐洲，為什么？因為，美國是聯(lián)邦制，日本有一個中央政府，歐洲是17個國家篡和在一起的烏合之眾。在聯(lián)邦之下，聯(lián)邦政府和地方政府是老子與兒子的關(guān)系，兒子出了事情，他就要救，舍身而救。但是，在歐洲的各國是鄰居的關(guān)系，不會舍身去救。美國在獨立戰(zhàn)爭之后曾經(jīng)有過13個政府，13個國債，但是，國家統(tǒng)一之后，經(jīng)濟上面相對比較強的紐約州愿意去支持經(jīng)濟上面比較脆弱的卡里蘭納州，但在歐洲這是做不成的。 陶冬認(rèn)為，由于政治上面的錯位，歐債危機還會持續(xù)。今天，我們所看到的不過是以脈沖值出現(xiàn)的兩個恐慌之間的一個平穩(wěn)而已，歐債危機的恐慌會一次一次地出現(xiàn)，我們會看到這是最終導(dǎo)致歐元破滅的源泉。但是，歐債危機不至于導(dǎo)致歐洲今年破產(chǎn)或者明年破產(chǎn)，但從十年來看，歐元一定破產(chǎn)。 美國經(jīng)濟 目前，美國經(jīng)濟面臨著許許多多的問題，就業(yè)不景氣，消費信心開始回落。但是，仔細地來看，美國經(jīng)濟依然可以維持1%-2%的增長，美國不是沒有復(fù)蘇，只是復(fù)蘇的速度非常緩慢。上個星期出來的美國非農(nóng)業(yè)就業(yè)數(shù)字，16.3萬個新就業(yè)機會出現(xiàn)了，比過去的兩個月要好一些。但是，這是美國復(fù)蘇的第三個年頭，和過去五個經(jīng)濟周期的第三年來看，今天的就業(yè)復(fù)蘇非常緩慢，沒有就業(yè)的復(fù)蘇就沒有消費的復(fù)蘇，沒有消費的復(fù)蘇很難有投資的復(fù)蘇。今天，美國經(jīng)濟的最大癥結(jié)是就業(yè)并不能夠真正復(fù)蘇，而在這背后許許多多的問題實際上是美國房地產(chǎn)所帶來的問題。 陶冬認(rèn)為，美國在今年9月份推出QE3的可能性非常之大，而這個將會帶來一輪新的全球范圍內(nèi)的QE，QE2、QE3都救不了經(jīng)濟，但任何一次QE的資產(chǎn)價格將是一件好事情。 中國經(jīng)濟 陶冬表示，每隔十年，中國經(jīng)濟會有一次自上而下的結(jié)構(gòu)性突破，帶來生產(chǎn)力的提高，把經(jīng)濟拉上一個新的臺階。八十年代初，文革之后，百業(yè)待興。這個時候，農(nóng)村改革帶來了結(jié)構(gòu)上的突破，生產(chǎn)力的突然，拉動了持續(xù)六年的高增長。九十年代初，中國經(jīng)濟再一次陷入了泥沼，中國的對應(yīng)措施是建立經(jīng)濟特區(qū)，大量外資引入，為中國成為世界加工廠奠定了基礎(chǔ)，這是體制上的突破，帶來的是生產(chǎn)力的提高。到了本世紀(jì)初，中國再一次陷入了泥沼，當(dāng)時的解決方案是加入WTO，銀行改革，又是一次體制上的突破，帶來的是生產(chǎn)力的提高，把經(jīng)濟拉上了一個新的臺階。 時至今日，中國經(jīng)濟又開始進入了泥沼，中國迫切需要的是一次體制上面的突破，結(jié)構(gòu)上面的改革，在這一點上，北京的領(lǐng)導(dǎo)人早就看到了。2007年就提出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型向消費拉動型增長轉(zhuǎn)移，但是沒等經(jīng)濟作出任何的反應(yīng)，全球金融危機爆發(fā)了。北京領(lǐng)導(dǎo)人一看，原來救經(jīng)濟有捷徑，我們不需要做體制上的突破，我們可以發(fā)鈔票，可以燒財政的錢，這是這一次對于經(jīng)濟陷入泥沼的對應(yīng)措施。但是，貨幣擴張政策、財政擴張政策也許能夠把經(jīng)濟周期拉長，也許可以墊高經(jīng)濟GDP的底部。但是，它永遠無法制造出可持續(xù)的向上動力。今天，我們所看到的所有逆周期措施是維持，而沒有突破，少了突破，中國經(jīng)濟在今后幾年依然會在不死不活中徘徊著。 陶冬認(rèn)為，許多人寄希望于中國人民銀行減息、擴張。 陶冬表示，把今天的貨幣數(shù)字和雷曼倒閉之前的貨幣數(shù)字比一比，如果是看貸款GDP比例，如果是看M2GDP比例，今天中國的貨幣數(shù)字要遠遠高過雷曼倒閉之前的水平，流動性緊不緊？不緊。如果你看一年期的存款利率、貸款利率，今天的水平要遠遠低過雷曼倒閉之前的水平，流動性緊不緊？不緊。第三組數(shù)字有一個略微的不同，如果你看存款準(zhǔn)備金率，這些東西比較緊。把這三組數(shù)字糅合在一起，收到的信息是，如果畫一個小圈，在銀行體系內(nèi)，在房地產(chǎn)和中小企業(yè)這個小圈子里面，流動性是緊的。但是，如果我畫一個大的圈子，全社會今天的流動性根本不緊。中國的貨幣政策走在兩難的處境上，今天的貨幣政策是太松還是太緊？答案是兩個都對，這是今天中國貨幣政策面臨的兩難。 四年以前，我們是全球金融危機的無辜受害者，在過去四年我們把自己的經(jīng)濟撐出了很多問題，房價、地方融資平臺，這是大家都能看得見摸得著的，我就不講了。我認(rèn)為，今天中國經(jīng)濟存在著兩個結(jié)構(gòu)性的問題。第一是銀行去中介化，銀行收進來資金，拱手送給中央銀行20%，借貸給中小企業(yè)，那部分20%不能動了；銀行通過各種方式最后進了房地產(chǎn)業(yè)，這個20%也動不了；銀行借給國有大型企業(yè)，今天的國有大型企業(yè)沒有人投資，周轉(zhuǎn)速度下來了；只有最后的20%還在銀行的全權(quán)控制之下，如果一個人心臟的4/5都不能運作，這個人還可以走多快？第二是投資去實業(yè)化。今天的民企沒有人再投資。經(jīng)濟的一面是銀行去中介化；經(jīng)濟的另外一面是投資去實業(yè)化。 這個時候，你跟我講如果中央銀行減息100個點，存款準(zhǔn)備金利率降100個點，今天的中國經(jīng)濟就真的能彈起來嗎？陶冬認(rèn)為，中國經(jīng)濟進入了一個持續(xù)3-5年的弱增長周期，太多的人告訴我，今年中國經(jīng)濟能夠彈起來，基數(shù)上可能會有一些變化。但是，我認(rèn)為，今后幾年，中國經(jīng)濟在一個弱增長周期里面，這個的背后是一個弱的信貸周期，弱的房地產(chǎn)周期，弱的出口周期，弱的中小企業(yè)周期，直至中國可以出現(xiàn)下一輪的結(jié)構(gòu)性突破，開放服務(wù)業(yè)，允許民營資本進入有利可圖的行業(yè)，打造出新的就業(yè)機會，打造出新的經(jīng)濟增長點之前，我認(rèn)為中國經(jīng)濟處在一個弱的周期。今天的問題不是經(jīng)濟會下滑多少，而是經(jīng)濟會在困境中維持多長時間。如果今后若干年經(jīng)濟都在一個弱周期，資金都在一個弱周期情況下，在繁榮期接下來的債務(wù)鏈就有可能紛紛斷裂，當(dāng)債務(wù)鏈斷裂的情況下，整個的鏈子就有可能都斷裂了，這是在座的各位在今天必須要審慎考慮的局面。 關(guān)于中國的房地產(chǎn)市場，陶冬表示：“今天，成交量上來了，把這些數(shù)字壓一壓。我認(rèn)為，在短期大量開發(fā)商資金鏈斷裂的情況，至少在今后12個月不會大面積出現(xiàn)，有個別的開發(fā)商可能會有這樣的情況。我認(rèn)為，中國房地產(chǎn)在今后的12個月，在兩個板中間化攏。北京的房地產(chǎn)市場，房價不能漲，限購令不能撤，今天中國管理房地產(chǎn)市場的宏觀政策真的沒有多少了，盡管貨幣政策可以天花亂墜，但貨幣政策對于房地產(chǎn)管控的效果已經(jīng)不是很大了，盡管地方政府可以拿出各種各樣的大數(shù)字出來，但今天的實際情況是地方政府沒錢了，真正管理宏觀經(jīng)濟最有效的是那個“說不得”的政策，即房地產(chǎn)政策。那么，北京所要做的事情，不是他要做多少，而是他不做，這個就是政策。今天，北京對于地方上做得過火的會打一把，敲一把。但是，在穩(wěn)增長的大趨勢下，對于許許多多地方政府所做的，我認(rèn)為他采取的是睜一只眼閉一只眼的政策。” 陶冬認(rèn)為，長遠來看，中國房價必有一跌。今天，上海的房價已經(jīng)到了東京房價的水平，而上海人的收入只有東京人的1/5。海南島，如果海南島能夠把今天所有的房地產(chǎn)存量全部按照今天的價錢賣出去，開發(fā)商們囤積的18萬畝地都能建成賣出去，海南島可以收上來的錢足以買下一個小島，一個叫曼哈頓的小島，海南不需要再作中國的旅游中心了，咱們一口氣做“全球金融一哥”算了。 陶冬說：“我在曼哈頓的一個朋友，剛剛買了一塊地，可以建四棟小洋樓，預(yù)計租金回報12%，你猜這塊地花了多少錢？15萬美金。今天的15萬美金在上海、北京，只能買一個廁所。懸崖頂上的獨立洋房，30萬歐元，不知不覺間，我們像撿海竰子的人一樣，已經(jīng)走得很遠了?！? 最后陶冬認(rèn)為，三個因素就是： 1.中國政策環(huán)境正常化必須加速，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上臺后必然加速； 2.中國貿(mào)易順差必須大幅度減少，甚至進入逆差，這個已經(jīng)出現(xiàn)了，但還需要一定的時間； 3.美國的量化寬松政策必須退出，人民幣或多或少的還和美元掛著鉤。 陶冬不知道三大因素什么時候具備，但知道在2015、2016年之后，相信三大要素會同時存在，這也是在座的各位需要準(zhǔn)備的。