房價連漲兩月刺痛各界神經 調控加碼風聲驟緊

每經編輯 每經記者 胡健 朱秀偉 陳賢麗 胡廷鴻    

每經記者 胡健 朱秀偉 陳賢麗 胡廷鴻

蘇寧環(huán)球跌停，萬科A、保利地產、首開股份等龍頭企業(yè)跌幅全部超過6%——地產板塊罕見的恐慌性大跌，讓昨天的A股市場在盛夏的天氣里患上了“熱傷風”。

剛剛發(fā)布的百城住宅均價連續(xù)兩個月環(huán)比上漲，這在高層頻繁放話堅持調控不放松，以及國務院派出的8個督查組緊急調研的背景下，顯得非常不合時宜。一時間，取消地產項目預售制、取消首套房貸款利率優(yōu)惠等傳聞甚囂塵上。樓市調控還會加碼嗎？出臺更嚴厲的政策是否已箭在弦上？

每經記者 胡健 發(fā)自北京

7月房價和天氣一樣，驟然熱了起來。

剛剛發(fā)布的百城住宅均價顯示，自6月止跌后，環(huán)比已連續(xù)兩個月上漲。消息發(fā)布之時，國務院派出的8個督查組正在16個省（市）緊急調研。多名分析人士向《每日經濟新聞》記者表示，房價在高層頻繁喊話時仍逆勢上揚，并不代表能托起一個好年景，資金鏈本就緊繃的房企很可能因為市場的異動，而再遭更嚴厲的調控。

果不其然，資本市場對房價的毫無“眼色”也迅速作出反應——截至昨日（8月2日）收盤，A股地產板塊大跌2.72%，跌幅居首，其中，蘇寧環(huán)球 （000718，SZ）跌停，萬科A（000002，SZ）、保利地產 （600048，SH）、首開股份（600376，SH）等地產龍頭跌幅在6%以上。

房價是督查核心

按照中國政府網的消息，國務院督查組將主要督查住房限購措施執(zhí)行情況、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、住房用地供應和管理情況，以及稅收政策執(zhí)行和征管情況。而這幾項政策的執(zhí)行情況均與房價漲跌掛鉤。

以北京為代表的一線城市在樓市復蘇中非常典型，已出現量價齊漲現象。與督查組參與調研的中介機構人士告訴《每日經濟新聞》記者，房價上漲更受到督查組的關注，他們還特別了解了近期高價樓盤入市、地王出現對于整體房價的拉動效果等情況。

為了解限購及房地產交易稅費的施行效果，督查組還到一些較大規(guī)模的中介機構門店進行實地調研，聽取經紀人對于執(zhí)行過程中具體環(huán)節(jié)操作的講解。

“發(fā)表的態(tài)度和看法較少，只是在存在疑問時會多了解幾句。”上述人士告訴記者，督查組更多的是掌握和記錄情況，強調框架性的政策要求。

據統(tǒng)計，自2011年下半年以來，有多個城市陸續(xù)對轄區(qū)內樓市政策進行微調，主要方式是松動公積金貸款等，但也有些城市的政策“動作過大”，乍一出臺便被叫停。

從督查組到地方后各地的表態(tài)來看，省一級政府基本都自念緊箍咒，紛紛表態(tài)將嚴格執(zhí)行調控。例如，江蘇省住建廳廳長周嵐回答督查組問題時說，2012年，江蘇建立了房地產信息系統(tǒng)及預銷售備案系統(tǒng)，房價控制目標今年雖未特別公布，但地方政府已將此作為一項既定規(guī)則，作為政府的一個承諾，確保把房價控制在合理水平。湖北副省長張通也表示，將認真落實督查組作出的工作指示，對發(fā)現的問題將盡快整改到位。

調控加碼傳聞頻出

如果高層連續(xù)喊話以及多部委針對房地產調控放松辟謠是“雷聲”，那么7月20日，國土部和住建部聯合下發(fā)的緊急通知以及國務院兵分八路督查房地產市場便是“雨點”。

目前市場上相當一部分人士認為，督查結束后很可能出臺新的調控政策。地產股昨日大跌也與可能取消預售證等消息流出有直接關系。

“督查組在廈門、廣州、深圳、重慶等多地進行調查。預計由于政策落實不佳，或是因政策松綁而帶來樓市回暖的城市，很有可能會面臨問責，并將出臺新的補救政策。”鏈家地產市場研究部常清告訴《每日經濟新聞》記者。

常清認為，督查組對樓市的調研更多是針對樓市政策落實情況，并不意味著中央對當前市場異動的默許。后續(xù)是否會有政策跟進仍不確定。不排除房價過度反彈將引發(fā)進一步調控的可能。

調控是否加碼，變量還包含地方政府的承受能力以及是否會對剛需造成“誤傷”。

在與督查組座談時，南京市副市長陸冰就直言，房地產關聯度高，房價大起不行，會累積泡沫，催生投機投資，但大落也不現實。南京市住建委副主任郭宏定補充說，我們希望價格漲得慢一點，交易卻能維持一定的量。

中國房地產研究會副會長顧云昌告訴記者，房價企穩(wěn)體現大家對中國經濟仍有信心，也說明剛需還在，如果不大幅度反彈，不必再出臺調控政策。“督查組主要是強調地方政府政策要執(zhí)行到位，查處違規(guī)行為。”顧云昌補充說，未來我國可能還會加強對地方放松限購等行為的問責，促進房價向合理目標回歸。

（實習生吳伊凡對本文亦有貢獻）

/專家觀點/

地產預售取消應為誤傳專家稱“不太可能”

每經記者 胡健 發(fā)自北京

取消預售制的傳聞一石激起千層浪。

8月2日，有消息稱近期各地樓市回暖觸動了宏觀調控底線，為抑制房價反彈，宏觀政策將出“撒手锏”——取消地產項目預售權。而此前社科院報告也建言取消預售制和首套房貸款利率優(yōu)惠。該傳言引發(fā)兩市地產股暴跌。

“如果真是因為這個消息而導致地產股暴跌，那可真是太冤了。”一位接近住建部的人士告訴《每日經濟新聞》記者，并沒有聽說預售制取消的消息，“我認為不太可能。”

商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。這一制度的確立與我國房地產市場發(fā)展進程緊密聯系。

長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

北京中原地產研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，以北京為例，在售項目中有95%以上都是期房，雖然期房相比現房對購房者有更多弊端，比如廣告宣傳夸張、交房質量糾紛等，但在目前的整體市場資金情況下，取消預售制的可能性非常小，而且影響很大。

“特別在北京等一線城市，目前依然是供小于求的市場，如果短期內取消預售制度，將出現較長時間的供應大減，購房者只能選擇非常少的現房項目，這些項目價格可能會出現暴漲。”張大偉表示。

據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，目前預售的期房占新房成交的比例高達70%，而預售款和定金也占到了全部房地產開發(fā)資金的30%左右，取消預售制度會導致房企資金周轉緩慢，降低資金使用率及房屋開工量，從而迫使部分企業(yè)退出。

按照張大偉的說法，如果禁止預售，除少數國企和大房企外，其他企業(yè)的資金成本將大幅上漲，有50%的房企可能面臨被兼并或者倒閉的風險。樓市將會被少數國企及大房企獨占，房價不僅不會下調，反而會繼續(xù)明顯上漲。

上述接近住建部人士還表示，取消預售制無論導致房價上漲還是下跌，都將會造成樓市的大起大落，這與我們穩(wěn)增長的初衷是背道而馳的，也不符合此輪房地產調控的基本精神。

/房企動態(tài)/

不懼調控從嚴 龍頭房企大舉拿地

每經記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

昨日（8月2日），取消房地產預售制度的傳聞引發(fā)房地產企業(yè)股價出現罕見的大幅下跌，市場哀鴻一片。

就在7月部分城市樓市繼續(xù)出現量價齊升態(tài)勢并引發(fā)更嚴厲調控政策將出臺的擔憂同時，國務院派出的督查組正在全國多地調查樓市調控情況，而一向唱空樓市的獨立經濟學家謝國忠近日也再出 “驚人之語”，稱房價將逐年下跌，一直跌掉80%。

然而，《每日經濟新聞》記者發(fā)現，幾大房企龍頭最近兩個月卻大舉出手，僅萬科7月就耗資近60億元拿地。

地產大佬們拋金攬地

在樓市成交回暖和房企資金壓力好轉的情況下，龍頭房企拿地的熱情又開始躁動。

中原地產統(tǒng)計數據顯示，7月上半月，全國主要的54個城市合計成交高達12.98萬套，比上月同期上漲13.4%，再創(chuàng)了近兩年調控來的成交量新高。

受此影響，保利、招商、金地、中海、恒大等房企龍頭乘機在全國拿地掃貨，而一季度零拿地的萬科也在7月開始大舉出手。

8月1日，萬科旗下上海滬彤置業(yè)有限公司以20.32億元底價競得上海閔行區(qū)虹橋商務區(qū)地塊。7月31日，萬科在一天時間內分別在杭州、成都兩地拿地，共計斥資18.67億元。7月萬科在杭州、重慶、寧波以及上海等地拿下多宗商住地塊，總金額近60億元，而所得地塊皆是低價拍得。

對此，萬科董秘譚華杰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前萬科拿地只是正常的補貨，并稱離去年萬科全年200億元的拿地金額還相差很遠。

譚華杰還否認了萬科現在“抄底拿地”的說法。“這個行業(yè)沒有人能做到抄底，抄底是不可能的。”他表示，萬科拿地的策略是滲透式的，一般會根據項目自身評估，選擇在一線大城市周邊的三、四線城市拿地。

除了萬科以外，招商、保利、金地、中海、恒大、綠地等房企大佬們近兩個月以來也是動作頻頻。公開資料顯示，6月保利在重慶、德陽等地拿下9宗地塊，斥資30億元，新增土地儲備167萬平方米；恒大6月新增地塊10宗，土地面積達90萬平方米，拿地金額高達27.8億元。

對于房企突然猛增的拿地動作，世聯地產研究報告稱，今年上半年開發(fā)商拿地謹慎，隨著成交回暖，部分房企拿地的熱情開始重燃。世聯地產市場研究總監(jiān)吳志輝認為，上半年龍頭房企以價換量的策略見效，成交回暖使資金償付能力提高，財務狀況更加穩(wěn)健，現金流最差的時候已經過去。

各地樓市庫存壓力緩解

對于昨日A股地產板塊罕見的恐慌性大跌，吳志輝認為這只是資本市場對當前樓市狀況的情緒宣泄，在大盤普跌之下，也很正常。

他表示，目前部分城市可銷售庫存量已經見頂，從開發(fā)商拿地的特點來看，開發(fā)商選擇拿地的地方也是今年庫存下降比較快速的地區(qū)。根據世聯地產監(jiān)測的全國16個城市新增商品住宅供應統(tǒng)計數據顯示，截至今年5月，隨著房地產市場成交回暖，供銷比呈現下降趨勢，各地庫存壓力有所緩解。雖然上海、廣州等城市的庫存消化壓力仍然較大，消化時間均超過15個月，但寧波、杭州、青島等二線城市庫存量已經見頂，并出現下降趨勢，去庫存化出現加速的態(tài)勢。

對此吳志輝表示，目前一線城市樓市庫存情況已回歸正常水平，這預示著明年上半年一線城市房價將面臨上漲壓力。

面對全國樓市回暖的形勢，7月下旬開始，國務院派出8個督查小組奔赴全國16個?。ㄊ校┱{查各地房價調控情況。而近期以來，中央各部委也三令五申下半年將堅決抑制房價反彈。密集釋放的政策信號也加劇了業(yè)界對調控政策加碼的預期。有專家預測，下半年或出臺更為嚴厲的樓市調控政策。

而一向“唱空”樓市的獨立經濟學家謝國忠也重提房價下跌觀點，并勸告大家賣掉房產。近日，謝國忠在做客鳳凰網時提出，房價將像股市一樣逐年下跌，一直跌掉80%。

/資本市場/

多重傳聞引發(fā)機構砸盤 地產股遇重挫

每經記者 朱秀偉 陳賢麗

昨日（8月2日），受地產股拖累，大盤的反彈戛然而止，地產權重較大的深成指更重挫1.86%，創(chuàng)出近幾月新低。交易所龍虎榜數據顯示，昨日制造地產股“慘案”的禍首主要是機構。機構拋售的原因是什么？迷霧前的真相又是什么？

“宋國青昨天到廣發(fā)基金路演時說房地產預售政策要取消。”借助聊天工具、郵件、短信多種渠道，這一消息迅速傳開。

“大部分地產公司資金鏈將要斷裂，一批地產公司要破產，房價將暴跌。”大家?guī)缀跤幸恢碌挠^點，認為如果真的取消房地產預售政策，對地產上市公司將是“特大利空”。

盡管傳聞中的“主角”廣發(fā)基金很快出來否認有這樣一場路演，中金公司在盤中也針對該傳聞向客戶緊急發(fā)出澄清，但地產股的下跌并未因此而暫停。截至收盤，蘇寧環(huán)球跌停，首開股份下跌9.83%,“招保萬金”中招商地產下跌9.8%，保利地產跌幅也高達9.17%，萬科、金地集團跌幅均超過6%。

到底是誰在拋售地產股？交易所的數據顯示，機構成為主要的做空力量，招商地產賣出前五名全部為機構席位，賣出總額達2.38億元，同樣因為機構拋售而大跌的地產股還有蘇寧環(huán)球、中南建設（000961，SZ）等。

在房地產上市公司中報紛紛報喜之時，機構為何拋售地產股打壓指數？

昨日來自海南住建廳的消息稱，住建部日前下發(fā)《緊急通知》，要求各地要嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策，不得擅自調整放松要求，已放松的要立即糾正；房地產用地出讓不能超過面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓；住宅用地容積率不得小于1。與此同時，國務院落實房地產市場調控政策督查組正在全國16省市巡查。顯然，地產調控沒有一絲放松的跡象。

那么在暴跌之后，地產股將何去何從？

中金公司最新觀點認為，期待政策預期修復，認為時點可能在月中，主要的風險點要關注國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月數據，以及萬科和招商等主要公司的中報數據。在中期策略方面，中金認為房價不能上漲將限制整體估值提升，建議“轉換配置，邊打邊撤”。