樓市逆勢(shì)回暖再次考驗(yàn)調(diào)控決心

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

除非把臭魚從貓的身邊拿走，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃是不可能的。目前中國房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)的尷尬現(xiàn)象，恰恰就是這種臭魚效應(yīng)的真實(shí)體現(xiàn)：一方面不斷地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖；另一方面地方政府卻不斷在微調(diào)政策；而6月份的兩次降息，則將這種“臭魚”信號(hào)發(fā)揮至極致。于是，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，房地產(chǎn)政策并沒有實(shí)質(zhì)松動(dòng)的情況下，忍耐許久的那些貓終于忍不住出手了。7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，則數(shù)字化生動(dòng)地描述了這種臭魚效應(yīng)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月份的環(huán)比數(shù)據(jù)讓人吃驚：新房價(jià)格由5月份只有6個(gè)城市上漲飆升為25個(gè)城市上漲；二手房由5月份18個(gè)城市上漲躥升為31個(gè)城市上漲。按照國家統(tǒng)計(jì)局高級(jí)統(tǒng)計(jì)師馬曉明的解釋，6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖屬于 “特殊現(xiàn)象”，他認(rèn)為原因有三：一是利率下調(diào)，購房成本下降，購房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)有所減輕，部分人的購房意愿增強(qiáng)；二是前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場(chǎng)對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，擔(dān)心房價(jià)反彈；三是部分樓盤在以價(jià)換量獲得較好的銷售業(yè)績后，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價(jià)格。

很顯然，這三個(gè)原因只是表面因素。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的大背景下，購房者逆勢(shì)入市，這在很多國家都不會(huì)出現(xiàn)，就此而言，這真的屬于“特殊現(xiàn)象”。而且這種“特殊現(xiàn)象”在7月份繼續(xù)火爆，包括北京在內(nèi)的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)被看好。根據(jù)北京住建委發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月上半月，北京二手房住宅成交量為6836套，比6月上半月上漲11.2%，與去年7月上半月相比大漲80.8%；新房方面，上半月新建住宅簽約6597套，比上月同期上漲49.1%，比去年同期上漲37%。與此同時(shí)，北京7月10日再現(xiàn)“地王”，海淀萬柳一地塊，以樓面地價(jià)4.29萬元/平方米成交，刷新了全國住宅單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷；另一方面是在降息等穩(wěn)增長政策刺激下，購房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化。房價(jià)上漲的預(yù)期這塊臭魚，令購房者再次選擇放棄對(duì)政策的信任而果斷入市。這是一種恐慌性的購買，購房者并不是不知道房價(jià)仍然處在高位，并不是不明白沉重的按揭對(duì)于未來的生活意味著什么。但在穩(wěn)增長、貨幣政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性寬松，各地爭相對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整的情況下，再不撲向前面的臭魚，可能永遠(yuǎn)都會(huì)失去機(jī)會(huì)。因此，相對(duì)于前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂，這是一種更為悲壯的選擇。

可以說，這輪所謂史上最嚴(yán)的調(diào)控一直在爭議中堅(jiān)持，在不得已的情況下，管理層甚至祭出了“限購”等殺傷力巨大的措施，決心不可謂不大。但是，無論如何調(diào)控，除了真的遏制了房價(jià)瘋狂上漲的態(tài)勢(shì)，在城鎮(zhèn)化和貨幣縮水等事實(shí)面前，房地產(chǎn)調(diào)控從未改變購房者的房價(jià)上漲預(yù)期。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)吹草動(dòng)，足以讓所有持幣待購的人膽戰(zhàn)心驚。而各地對(duì)土地財(cái)政的依賴，更讓這種預(yù)期得以強(qiáng)化，從而使得房價(jià)成了一個(gè)和宏觀經(jīng)濟(jì)完全唱對(duì)臺(tái)戲的指標(biāo)：宏觀經(jīng)濟(jì)好，大家對(duì)政策的信心足；而宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，大家從來都不信任房地產(chǎn)調(diào)控。這幾乎成了判斷中國房地產(chǎn)走勢(shì)的最準(zhǔn)邏輯。上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯下滑，二季度更是跌破8%，引發(fā)了新一輪的關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控是否放松的預(yù)期，地方政府更是在房地產(chǎn)政策上不斷挑戰(zhàn)底線，引發(fā)購房者的恐慌。

房地產(chǎn)能不能救經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)能不能穩(wěn)增長，答案是毫無疑問的。關(guān)鍵問題是，如果放松房地產(chǎn)調(diào)控，除了房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)再次出現(xiàn)逆勢(shì)的繁榮之外，并不能解決很多行業(yè)面臨的產(chǎn)能過剩困難，也不會(huì)改變中小企業(yè)的生存狀況。如果今年放松調(diào)控，相信我們的資產(chǎn)負(fù)債表年底的時(shí)候不會(huì)太難看，而明年怎么辦？后年怎么辦？特別是，一旦房地產(chǎn)調(diào)控放松，本來打算進(jìn)入制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金和資源又會(huì)回流到房地產(chǎn)，加劇中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，房地產(chǎn)巨大的“虹吸效應(yīng)”勢(shì)必讓刺激內(nèi)需的政策再次落空，面對(duì)高昂的房價(jià)，有誰會(huì)安心地去真正消費(fèi)？

在目前的情況下，沒有理由聽任房地產(chǎn)的“臭魚效應(yīng)”再次上演，房地產(chǎn)的回暖對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)而言，真的不亞于一枚自殺式的炸彈，將中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的努力毀于無形。