調(diào)控下廣州現(xiàn)13億新地王 房產(chǎn)走勢撲朔迷離

新華網(wǎng)廣州6月19日電 (記者烏夢達(dá)、鄧華寧)18日上午，恒大以13.22億元的天價(jià)，拍下廣州市中心一塊商業(yè)用地。這一遠(yuǎn)超市場預(yù)期的價(jià)格，將廣州地王價(jià)格刷新提升近一倍，引發(fā)對房地產(chǎn)市場走勢的廣泛猜測。

開發(fā)商“搶地”，成交價(jià)“瘋狂”，會否拉開新一輪全國性的搶地風(fēng)潮？又將對房地產(chǎn)市場帶來何種影響？

溢價(jià)170%：新地王“很瘋狂”

在廣州市進(jìn)行的這場土地拍賣中，經(jīng)過18個(gè)開發(fā)商上百輪競價(jià)，最終恒大以13.22億元的價(jià)格摘得珠江新城D4－B2商業(yè)地塊，溢價(jià)170%，達(dá)到8.2億元，折合樓面地價(jià)每平方米約3.3萬元，將廣州此前的商業(yè)地王樓面價(jià)每平方米1.7萬元的紀(jì)錄提升近一倍。

這塊出讓土地位于廣州的金融中心區(qū)域，是該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多可供出讓的土地，恒大、保利、萬科等18家企業(yè)等均參與報(bào)價(jià)。經(jīng)過100多輪叫價(jià)、拍賣師三次提醒“注意投資風(fēng)險(xiǎn)”后，最終才以13.22億元的價(jià)格成交。

業(yè)內(nèi)人士對記者說，這場出讓在持續(xù)1年多的調(diào)控內(nèi)十分罕見，不僅企業(yè)參與廣泛，而且一改此前土地流拍或低價(jià)成交的情況，溢價(jià)近170%。

中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，廣州頂級寫字樓的售價(jià)也僅為每平方米3.5萬至4萬元左右，而按恒大拍下的樓面地價(jià)，在現(xiàn)在市場條件下很難獲得理想回報(bào)，“可以說這場土地出讓有不理性的成分”。

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，這個(gè)價(jià)格不僅偏高，甚至“很瘋狂”。面對市場諸多質(zhì)疑，一位恒大內(nèi)部人士告訴記者：“恒大認(rèn)為這一價(jià)格并不離譜，也在可接受范圍內(nèi)，未來可能將地塊用于建設(shè)豪華酒店。”

“在近期市場走勢撲朔迷離的情況下，這起成交可能起到不小的“標(biāo)本”效應(yīng)，甚至可能誤導(dǎo)對市場的預(yù)期和判斷。”黃韜說。

“炒作”還是“回暖” 房地產(chǎn)走勢撲朔迷離

今年以來，廣州土地出讓一直遇冷，經(jīng)常遭遇低溢價(jià)成交或者流拍，主要還是樓市成交低迷壓低了開發(fā)商拿地?zé)崆?。此次土地高溢價(jià)，一方面源于出讓土地位置優(yōu)越，同時(shí)也體現(xiàn)了開發(fā)商對市場走勢有了微妙變化。

值得注意的是，雖然在18日上午拿下另一塊土地的萬科一再向記者聲明“未對市場有何新判斷”，但卻證實(shí)這是今年萬科首次在廣州拿地。

對此，黃韜表示，在目前市場僵持的情況下，開發(fā)商比購房者搶先動，可能會誤導(dǎo)對市場的預(yù)期。“不排除一些開發(fā)商借土地成交高溢價(jià)進(jìn)行炒作，試圖把水?dāng)嚋?，誤導(dǎo)購房者和政府對房地產(chǎn)走勢的判斷。”

事實(shí)上，不僅僅是土地市場，我國一些城市樓盤的成交量也有所增大，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。南京樓市在剛剛過去的一周(6月11日－6月17日)，共認(rèn)購商品住宅2310套，日均330套，創(chuàng)限購令實(shí)施以來新高。多家樓盤銷售中，連夜排隊(duì)和“日光盤”現(xiàn)象重演。

“365網(wǎng)”研究院院長李智表示，樓市這一輪變化與政策調(diào)整直接相關(guān)，面對經(jīng)濟(jì)下行巨大壓力，“穩(wěn)增長”被放在更重要位置，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、降息、房貸利率打折等政策出臺，進(jìn)一步影響市場預(yù)期，一些購房者認(rèn)為調(diào)整會放松，加速了入市步伐。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，開發(fā)商的資金情況目前出現(xiàn)明顯的兩極分化：有的困難重重，也有的情況好轉(zhuǎn)，部分開發(fā)商對市場預(yù)期開始扭轉(zhuǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，5月全國商品住宅成交環(huán)比增長16.37%；成交額環(huán)比增長19.12%。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，北上廣深四大城市成交量環(huán)比4月分別上漲36%、22%、52%和38%。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)銷售人員坦言，由于信貸微調(diào)和成交量回升的影響，一些購房者對市場的走勢開始出現(xiàn)了不同意見，不少開發(fā)商正希望抓住購房者的恐慌心態(tài)，大打心理戰(zhàn)：“就我所知，不少城市所謂的搶房潮背后，都有房托的身影。”

警惕反彈 堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控毫不動搖

近期關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控放松、房價(jià)反彈的輿論暗涌，深圳、杭州等地也相繼出現(xiàn)所謂排隊(duì)購房熱潮。“近期市場成交量增長，價(jià)格平穩(wěn)，應(yīng)該說沒有成交的樓市也不正常。”李智表示，目前看來，樓市筑底期可能提前完成，如果政策一直保持不變，成交持續(xù)放量可能加速庫存消化，但要警惕市場從“量升價(jià)滯”向“量價(jià)齊升”轉(zhuǎn)變。

陳晟也表示，在與一些開發(fā)商進(jìn)行交流后發(fā)現(xiàn)：“部分開發(fā)商的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)觸底。對于繼續(xù)降價(jià)已無動力，開發(fā)商試探性的舉措會更密集出現(xiàn)。”

受訪專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中央調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，目前主要城市整體庫存規(guī)模仍然很大，市場的銷售壓力仍將持續(xù)存在，量價(jià)齊升的可能性其實(shí)并不大。

陳晟等專家建議，當(dāng)前房價(jià)總體仍未達(dá)到合理水平，必須穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施調(diào)控政策，從供需兩端收緊資金，防止投機(jī)、投資類資金通過各種渠道流向房地產(chǎn)市場，應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖落到實(shí)處，果斷叫停一些地方政府的“小動作”，使房價(jià)從高位繼續(xù)向合理回歸。

———————————————————————————————————————

京廣兩地再現(xiàn)土地高溢價(jià)成交 優(yōu)質(zhì)地塊受追捧

新華網(wǎng)北京6月19日電(記者羅宇凡、華曄迪)北京市住宅市場在沉寂了2個(gè)月后，于6月18日成交了首塊居住用地——北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地，該地塊占地1.5005公頃，建筑面積為4.1836萬平方米，在經(jīng)歷了三十多輪競價(jià)后，被北京鵬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.785億元，折合樓面價(jià)為6657元／平方米獲得。該地塊的成交不僅結(jié)束了北京土地市場長達(dá)2個(gè)月居住用地零成交的“空窗期”，同時(shí)也是郊區(qū)住宅地塊首次在年內(nèi)獲得多次競價(jià)局面的地塊。

就在同一天，恒大地產(chǎn)擊敗保利、萬科等18家房企，以13.22億元取得位于廣州市天河區(qū)的珠江新城D4－B2地塊。該地塊占地面積為9570平方米，規(guī)劃建筑面積為4.01萬平方米，起始價(jià)為4.9014億元，成交溢價(jià)率高達(dá)169.7%，折合樓面價(jià)3.2967萬元／平方米，刷新了今年除加油站用地之外的全國樓面價(jià)新高。