回暖跡象頻現 樓市入夏？

每經編輯 每經記者 尚希 查道坤 胡健 發(fā)自北京 南京    

每經記者 尚希 查道坤 胡健 發(fā)自北京 南京

炎熱是夏季的特征，央行的降息，猶如一針強心劑，讓處于調控中的樓市“熱起來”了。

從深圳、南京的連夜排隊買房，到70個大中城市中新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數量翻倍，再到北京三成新建項目年內成交均價上漲，近期樓市回暖的跡象愈發(fā)明顯。由此，我們不禁想問：樓市真的步入夏季了？

據《每日經濟新聞》記者了解，當前樓市回暖，大多受益于剛需一族的出手。由于降息等因素的影響，房價上漲的預期被強化，但樓市回暖的速度超出了市場預期。

對于未來的走勢，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“需求的平穩(wěn)釋放不會改變當下供大于求的買方市場格局，下半年的成交量有望保持現有水平，但房價仍將呈現穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。”

/樓市直擊/

近三成新增項目價格上漲北京6月成交均價或首破兩萬

每經記者 尚希 發(fā)自北京

降息后，樓市的回暖速度超出了市場的預期。

“現在所有優(yōu)惠都取消了，我們有一套房子，已經從開盤的140萬元漲到現在的180萬元。”昨日（6月18日），位于北京市昌平區(qū)的某在售樓盤銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者。

進入6月，類似的提價銷售項目在北京并非個案。據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2012年新增的76個期房項目中，共有21個項目出現了成交均價上漲的情況，占比約為28%。

部分項目提高售價以及高端項目的熱銷，促使北京商品房成交價格被進一步拉升。鏈家地產提供的統(tǒng)計數據顯示，6月前半月，北京新建商品住宅成交均價保持在21700元/平方米左右，截至17日，6月商品住宅成交均價約為21500元/平方米，預計單月成交均價將在年內首次突破2萬元。

部分項目提價或取消優(yōu)惠

根據鏈家地產市場研究部的統(tǒng)計數據，2012年以來，期房市場新增項目為76個；截至6月上旬，顯示網簽量為5674套，其中21個項目年內成交均價出現一定程度的上漲，占比約為28%；總成交量為2990套，占比超過50%。

上述樓盤銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前市場回暖跡象明顯，因此樓盤售價也在不斷調整，每周或每兩周都會漲一次。據了解，同3月開盤時相比，該項目目前的售價每平方米上漲了1000元~2000元，同時銷售狀況仍十分可觀。上述銷售人員進一步表示，位置較好的幾棟樓，僅剩下頂層和一層的房源可供選擇。

根據上述統(tǒng)計數據，該項目的價格漲幅在12.5%左右，漲幅最高的是同樣位于北京市昌平區(qū)的別墅項目——長灘庭苑，其價格漲幅為22.8%。

此外，在上述21個項目中，價格漲幅在5%以上的有9個，其余項目價格屬于微漲。淺山香邑花園、理想家園、延秋園、龍山嘉園、長灘庭苑、徜徉嘉園、金茂家園、頤景潤園這8個項目的價格則連續(xù)上漲達到或超過3個月。

“目前漲價項目都是年內相對熱銷的剛需樓盤，除個別偏高端項目外，其余樓盤的價位都相對較低。”鏈家地產市場研究部陳雪告訴《每日經濟新聞》記者，出現漲價行為與進入旺季和近期政策調整有一定關系。此外，也不排除項目入市后，低價房源最先進入銷售周期，后期高價房源成交拉高價格以及優(yōu)惠措施取消使得價格 “變相上漲”，“漲幅最大的長灘庭苑便是由于前期特價房源售罄造成前后價格差額較大”。

17天內高端項目成交量翻倍

受部分高端項目熱銷的影響，北京市新建商品住宅成交價格出現明顯上漲。北京中原市場研究部統(tǒng)計數據顯示：上周（6月11日~17日），北京市新建住宅簽約均價為21826元，相比此前一周的20726元上漲明顯。截至6月17日，6月新房住宅成交量為5321套，若加上二手房，成交量接近1.2萬套，比去年同期上漲超過四成。對此，業(yè)內預計6月北京新房、二手房成交量都有望達到限購后新高。

據 《每日經濟新聞》記者了解，2012年以來定價在4萬元以上的項目有12個，套均總價達到1700萬元。高端項目在5月累計成交74套，總銷售額為11.76億元。截至6月17日，高端項目的總成交量為193套，總銷售額為22.18億元。由此計算，在17天的時間里成交量和銷售額翻了一倍。

“和以往幾個月不一樣的是，6月豪宅成交顯著增加。”陳雪告訴記者，2012年以來剛需占絕對主力的市場結構依然沒有變化，但是豪宅買家的增多導致的價格上漲，或會影響到部分普宅需求者的心理預期。預計下半年的市場走勢仍以穩(wěn)為主，但是結構性的價格上漲將不可避免。

/土地市場/

京郊年內首現競價搶地門頭溝一地塊溢價49.9%成交

每經記者 尚希 發(fā)自北京

伴隨著樓市的回暖，京城土地市場在沉寂兩個月后，門頭溝一地塊以49.9%的高溢價率成交。據《每日經濟新聞》記者了解，該地塊的成交不僅打破了繼4月東直門地塊成交后，北京土地市場長達兩個月居住用地的“零成交”局面，同時也意味著北京郊區(qū)住宅地塊在年內首次通過多次競價成交。

據悉，門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地共吸引了15家房企參加競價。該地塊為住宅混合公建用地，土地面積為15005.8平方米，其中建設用地面積為11953平方米，建筑控制規(guī)模為41836平方米。競標過程中，配建公共租賃住房環(huán)節(jié)的競爭最為激烈。最終該地塊的公租房配件面積飆升至9650平方米，約占總規(guī)劃建筑面積的1/4。經過34輪競價，最終該地塊由被北京鵬輝房地產開發(fā)有限公司以2.785億元的價格獲得。

對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，剔除公租房所占面積及建安成本，該地塊商品房住宅部分的樓面價為9252元/平方米。“公租房未明確回購價格，但在這種成交情況下，公租房一般為開發(fā)商無償提供?？紤]到公租房回購為無償，因此樓面價計算辦法為基本折算。”

“該地塊的樓面價明顯高于此前的市場預期，因為地塊非常?。▋H4萬平方米），并且不處于樓市熱點成交區(qū)域。因此，該地塊對土地市場的直接影響并不大。”張大偉同時認為，近50%的溢價率可能會對市場產生類似通州地塊的影響，購房者可能會認為土地市場有所回暖。

此外，鏈家地產市場研究部陳雪表示，該地塊以49.9%的溢價率成交，是現有土地出讓溢價率政策允許的最高值，并且是繼東直門地塊后年內首塊有競價情況的地塊。另外，此地塊位于門頭溝區(qū)政府、商業(yè)中心。周邊新房價格一般為18000元/平方米至20000元/平方米，因此質優(yōu)價低也促使其高溢價成交。

/后市展望/

5月房價環(huán)比上漲城市翻番 樓市或止跌企穩(wěn)

每經記者 胡健 發(fā)自北京

昨日（6月18日），國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，在70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的有6個，比4月增加3個；二手住宅價格環(huán)比上漲的有18個，比4月增加9個。

新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市數量均翻番，表明當前樓市回暖跡象并非空穴來風。

北京中原地產市場研究部發(fā)布的分析數據顯示，以5月的新建商品住宅數據看，環(huán)比平均跌幅為0.13%，跌幅相比3月~4月明顯收窄。70個城市在5月的新建商品住宅的平均環(huán)比指數為99.87，這也是最近幾個月來的新高。70個城市的平均二手房住宅環(huán)比指數為99.94，雖然依然下調也創(chuàng)造了2011年8月來的最高。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴 《每日經濟新聞》記者，隨著近幾個月來成交量的明顯回暖，全國多個城市的房價開始止跌企穩(wěn)。

房價同比跌幅收窄

統(tǒng)計局數據顯示，在新建商品住宅上，與4月相比，70個大中城市中，價格下降的有43個，持平的有21個，上漲的有6個，但漲幅均未超過0.2%，其中天津、南昌環(huán)比漲幅為0.2%。二手住宅價格與4月相比，價格下降的城市有30個，持平的有22個，上漲的有18個，漲幅均未超過0.9%。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，房價跌幅明顯收窄，有觸底的可能。在成交量持續(xù)放大的情況下，房價在6月~7月有可能繼續(xù)出現跌幅減小，甚至環(huán)比開始微漲的現象。

談及全國房價環(huán)比價格止跌的原因，胡景暉分析表示，一方面，5月個別城市、個別區(qū)域、個別產品房價的小幅上漲，使得5月部分城市的房價環(huán)比跌幅逐步放緩，或止跌回穩(wěn)。

另一方面，自去年限購以來全國多個城市房價回落，近兩個月來各地樓市政策的微調，以及央行降息和首套房貸利率優(yōu)惠幅度增大，在多重因素的疊加作用下，激發(fā)了購房需求，使得首次置業(yè)的剛性購房需求集中入市。

值得一提的是，在5月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市中，除包頭外，其余全部為限購城市。在二手房市場上，上述情況同樣存在，房價上漲的18個城市中，有14個為限購城市，包括上海這樣的強限購城市。

對此，鏈家地產市場研究部陳雪表示，對于一些弱限購的城市來說，限購執(zhí)行一年后，其制約效果已在逐漸減弱，并且在逐漸回暖的市場環(huán)境下，再通過其他方式進行微調，就很容易促使成交量繼續(xù)增加。

值得注意的是，5月房價環(huán)比上漲城市有所增多，但同比價格下降城市同樣也有所增加，這也反映出歷時兩年的房地產調控仍在發(fā)酵，不過，同比價格跌幅有所收窄。

十字路口或已來臨

房價出現止跌企穩(wěn)跡象與成交量密切相關，5月住宅成交再次刷新2011年1月調控以來的新高，未來房價走勢或已處在十字路口。

“目前已經出現漲價苗頭，若高成交仍持續(xù)，則70個大中城市環(huán)比指數可能會逐漸回升到100點以上。”陳雪說道。

張大偉表示，“影響房價最大的政策因素正在逐漸微調，特別是信貸政策松動對市場影響較大。”他同時分析說，在本輪調控中，未給資金尋找好的去向，使得市場調控難度大，容易反彈。此外，在抑制房地產過熱的同時，依賴房地產稅費和土地財政的地方政府未找到新的增長點，導致地方政府放松調控的意愿非常強烈。

此外，根據鏈家地產市場研究部的統(tǒng)計，當前二手房業(yè)主議價空間已由年初的3%以上縮小到2%，表明業(yè)主對于市場的信心增加，扛價意愿加強，而購房者也會因此產生房價上漲的預期。

當前房價走勢出現微妙變化，最令人擔心的是，2009年那波報復性反彈會不會重來？

對此，胡景暉表示，樓市調控的大原則依然堅定，并未出現像2008年底那種由限制買房到鼓勵買房的根本性決策轉變，所以房價不會出現2008年底2009年初那樣的強勢反彈。“需求的平穩(wěn)釋放不會改變當下供大于求的買方市場格局，下半年的成交量有望繼續(xù)保持現有水平，但是房價仍將保持穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。”

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四部委十天四次辟謠樓市調控政策松動

每經記者 胡健 發(fā)自北京

針對近期媒體關于房地產信貸政策將有所松動的報道，住建部新聞發(fā)言人昨日（6月18日）表示，住建部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

值得一提的是，這是自6月8日以來，國家部委十天之內對關于房地產政策可能松動的第四次辟謠，而且還是來自四個不同的部委。

6月14日，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應：中央銀行和監(jiān)管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監(jiān)管。個別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。

6月12日，發(fā)改委針對“發(fā)改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌”的報道作出澄清，表示該部門最近沒有人接受過該媒體記者的采訪，有關報道純屬捏造。

6月8日，銀監(jiān)會發(fā)布聲明稱，近日有關媒體報道銀監(jiān)會降低了個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”，風險權重為50％，未做任何調整。

/區(qū)域觀察/

開發(fā)商推波助瀾南京現連夜排隊買房

每經記者 查道坤 發(fā)自南京

進入6月，南京部分樓市出現開盤之前連夜排隊買房的火爆局面。南京網上房地產統(tǒng)計的數據顯示，截至6月17日，上周（11日~17日）南京樓市共認購商品房2310套，成交1669套，日均認購達到330套，認購量環(huán)比上漲了兩成，其中6月17日當天，南京樓市認購量更是達到591套，創(chuàng)下了自限購令以來單日認購量最高值。

對此，南京房地產開發(fā)建設促進會的一位負責人對 《每日經濟新聞》記者說，上周樓市的火爆是在央行降息、銀行下調首套房貸款利率等多種利好政策的影響之下形成的，但是在火爆的背后樓市并沒有因此回暖，所以購房者還應該理性看待，切勿跟風出手。

開發(fā)商推波助瀾

上周南京一共有10家樓盤扎堆開盤，其中引人關注的是榮盛花語馨苑、城北改善盤復地新都國際以及江寧剛需新盤同曦青春水岸。

二期開盤的復地新都國際此次更是在開盤之前就有購房者連夜排隊買房。據《每日經濟新聞》記者了解，此次復地新都國際推出216套折后價格為1.6萬元/平方米的主力戶型

（106平方米的小三房和142平方米的大三房）。讓開發(fā)商意想不到的是，在開盤前的前一天晚上7點就有一百多組購房者開始排隊。

由于現場排隊的購房者越來越多，開發(fā)商宣布在深夜11點開始選房，但是現場排隊的火爆并沒有促使認購量的火爆，截至次日凌晨1點左右，該樓盤認購量不足70套。“除了害怕漲價，也害怕小戶型被搶光了。”當日在現場排隊的南京市民小孫如是說。

對于上述現象，南京房地產開發(fā)建設促進會一位負責人對《每日經濟新聞》記者說，開發(fā)商設置的購房程序客觀上使得購房者產生了買不到房的擔憂，也導致了連夜排隊購房的現象，“有的開發(fā)商采用先來后到的順序，而不是通常的認籌順序號或搖號順序選房。一些購房者害怕看中的小戶型房源被選走，因此提前過來排隊。如果開發(fā)商改變選房順序，購房者就不會有這樣的擔心，也就不會出現連夜排隊購房的現象。”

此外，一位知情人士表示，除開發(fā)商采用先來后到的順序外，部分開發(fā)商的小動作也是連夜排隊購房現象產生的原因，“部分開發(fā)商為了營造樓盤熱銷的局面，雇傭一些人員來排隊。”

“還有一些開發(fā)商針對即將銷售的樓盤，對售價進行了微漲，這也造成一種假象，使得部分購房者認為房價將大漲，應該立即出手。”上述知情人士對《每日經濟新聞》記者如是說。

多種因素致銷售火爆

就南京樓市近來的火爆現象，江蘇省房地產業(yè)協(xié)會房地產研究所一位負責人對《每日經濟新聞》記者表示，5月下旬以來，南京部分樓盤已經基本完成全年的銷售任務，所以相關樓盤取消了之前的降價策略，“一些購房者看開發(fā)商取消了優(yōu)惠計劃，就認為開發(fā)商馬上要漲價了，所以決定出手買房。”

同時，上述負責人進一步表示，“除部分樓盤取消優(yōu)惠政策外，央行的降息以及一些銀行下調首套房貸款利率等政策的微調，也讓部分購房者認為房價即將上漲，這些因素的疊加導致購房者產生恐慌情緒。”

此外，一位購房者表示，“我們每天看報，新聞上都在說樓盤在漲價，為了避免再次漲價，所以就決定出手。”

對于部分購房者心態(tài)，南京房地產開發(fā)建設促進會的上述負責人表示，“購房者完全沒有必要擔心南京樓市出現大面積漲價的可能，雖然很多人都說政策已經見底，但是樓市仍然處在筑底期，在限購限貸等調控政策不除的前提下，樓市不可能出現大幅度漲價，小幅度的漲價是政策微調的結果，所以購房者不要被現在樓市的現象所迷惑，還是應該理性出手。”