剛需助推行業(yè)轉(zhuǎn)暖：“投資地產(chǎn)股”VS“買房”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張昊    

每經(jīng)記者 張昊

近期，房地產(chǎn)板塊無疑是A股市場的一道“亮麗風(fēng)景線”，龍頭地產(chǎn)公司“招保萬金”單月銷售金額紛紛創(chuàng)出新高，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走強，并帶動了下游關(guān)聯(lián)行業(yè)如地產(chǎn)裝飾、地產(chǎn)園林等公司的股價上漲。反過來，這些關(guān)聯(lián)個股的走強也進一步印證了房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。

在房地產(chǎn)板塊走強的背后，是樓市調(diào)控政策放松預(yù)期的強化，如央行下調(diào)利率，地方政府對地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)，部分地方銀行首套房7折利率優(yōu)惠等，這些信息暗示著當前房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境正在發(fā)生改變。同時，5月房地產(chǎn)市場成交量和金額的降幅雙雙收窄，也進一步表明房地產(chǎn)銷售回暖的趨勢。

行業(yè)轉(zhuǎn)暖態(tài)勢已經(jīng)日漸明晰，部分房地產(chǎn)上市公司銷售數(shù)據(jù)環(huán)比呈上漲態(tài)勢。盡管限購令是否取消尚無定論，政策微調(diào)下行業(yè)的剛性需求會否繼續(xù)釋放也不可知，那么在買房“有限購”的條件下，投資“無限購”的房地產(chǎn)股票是否是“明智之舉”？目前面臨的尷尬是，房地產(chǎn)板塊搶先于行業(yè)政策表現(xiàn)，使得板塊上半年已經(jīng)有很大的超額收益，甚至不少地產(chǎn)公司股價還創(chuàng)出階段性和歷史新高。那么，對于估值已經(jīng)高企的房地產(chǎn)板塊，剛性需求能否持續(xù)轉(zhuǎn)換為板塊的投資價值，對于房地產(chǎn)板塊我們又將持有怎樣的投資思路？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了調(diào)查。

/行情回顧/

房地產(chǎn)股走強股價迭創(chuàng)新高

經(jīng)過2011年的單邊大幅下跌后，2012年年初A股市場開啟了反彈行情。就房地產(chǎn)板塊而言，整個行業(yè)的景氣度持續(xù)下滑。究其原因，從經(jīng)濟層面表現(xiàn)看，固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售額、規(guī)模以上工業(yè)增加值增速均呈現(xiàn)較為明顯的下行趨勢。

以固定資產(chǎn)投資增速為例，今年1月~2月全國固定資產(chǎn)投資總額為21189億元，同比增長21.5%，但增速較去年同期回落3.4個百分點，較去年全年增速回落2.3個百分點。

上述信息似乎表明，限購、限貸等樓市調(diào)控政策已對整個房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速產(chǎn)生了較為顯著的負面效應(yīng)，并且房地產(chǎn)行業(yè)投資增速的下滑也逐漸波及至關(guān)聯(lián)行業(yè)。因此，從總體情況來看，在嚴厲的調(diào)控政策下，2012年一季度整個房地產(chǎn)行業(yè)仍延續(xù)著前期的悲觀態(tài)勢。

盡管基本面依舊悲觀，但房地產(chǎn)股在2012年一季度走出了反彈行情。房地產(chǎn)股的這一輪反彈與整個A股市場反彈一致，反彈的出現(xiàn)取決于經(jīng)濟下滑引發(fā)政策調(diào)整的預(yù)期，即市場遵循著“經(jīng)濟越差，房地產(chǎn)調(diào)控松綁預(yù)期越強，進而利好房地產(chǎn)股，因此房地產(chǎn)個股股價上漲”的邏輯。

偏緊的調(diào)控政策使得行業(yè)基本面的下行趨勢加劇，行業(yè)各項數(shù)據(jù)的下滑對經(jīng)濟產(chǎn)生的影響不斷顯現(xiàn)。

對此，某券商行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從某種程度上來講，經(jīng)濟增速的下行將對房地產(chǎn)行業(yè)形成利好，因為政府對國民經(jīng)濟進一步下滑的擔(dān)憂，或?qū)⒋偈蛊鋵鞘姓{(diào)控政策進行微調(diào)。在“限購”、“抑制投機”的調(diào)控大方向及主基調(diào)不動搖的前提下，政策微調(diào)的預(yù)期將有效地激活剛性需求。

正是在這樣的預(yù)期下，2012年一季度房地產(chǎn)板塊可謂是逆基本面出現(xiàn)上攻態(tài)勢。3月后，盡管板塊的表現(xiàn)較此前略顯遜色，但部分房地產(chǎn)股的強烈上漲甚至創(chuàng)新高的走勢，更是極大地提升了市場對房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

首先，以“招保萬金”為例，在二級市場上，二季度以來四家公司股價的漲幅分別達到23%、27.28%、10.2%、18.54%。其次，除上述四家龍頭外，榮盛發(fā)展（002146，收盤價12.01元）、首開股份（600376，收盤價13.82元）、中南建設(shè)（000961，收盤價12.44元）等地產(chǎn)公司，二季度至今漲幅也分別達到17.51%、19.86%、16.92%。

此外，除地產(chǎn)板塊關(guān)注度得到極大提升外，與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)裝飾及園林股近期也同樣走強，其中

金螳螂（002081，收盤價38.48元）、洪濤股份（002325，收盤價14.98元）均創(chuàng)下歷史新高。

/市場分析/

剛性需求助推 地產(chǎn)龍頭單月成交額齊破百億

在近期房地產(chǎn)板塊的崛起及龍頭公司股價創(chuàng)新高的背后，是政策面放松給行業(yè)帶來了實質(zhì)性變化。

首先，就地方政府政策微調(diào)來看，去年年底以來，北京市、上海市、杭州市等40多個城市出臺了不同程度的樓市微調(diào)政策。政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等方面。其中，蕪湖市、佛山市等城市的政策調(diào)整，出臺幾天后就被叫停，而其他“微調(diào)”措施被視為樓市調(diào)控政策的補充與完善，得以保留。

比如在調(diào)整公積金貸款首付及上限方面，江西省南昌市對在城區(qū)購房的貸款最高限額由以前的40萬元上調(diào)至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調(diào)至60萬元，此調(diào)整已從4月1日起執(zhí)行。

除地方政府微調(diào)外，近期對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的因素還包括央行近三年半以來首次下調(diào)利率。日前央行宣布下調(diào)人民幣存款基準利率0.25個百分點，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，利率的下調(diào)，有利于減輕購房者分期付款的負擔(dān)，在激活購房需求的同時，進一步降低了開發(fā)商的資金負擔(dān)。

對此，國元證券行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從此次降息對購房者的按揭成本負擔(dān)及開發(fā)商資金成本壓力的影響來看，作用并不顯著，單月月供僅減輕2%~3%。同時，開發(fā)商開發(fā)貸款在其資金總量中占比不到15%，因此降息的效果也不是很明顯。但是需要考慮此次降息對于市場預(yù)期的影響，面對經(jīng)濟增長的壓力，三次降準加上此次降息，將使得購房者對房價下降的預(yù)期趨弱。

除央行下調(diào)利率外，近期也有媒體報道“首套房7折利率”一事，盡管此消息隨后被央行和銀監(jiān)會雙雙發(fā)聲明否認，但是這也顯示出市場對房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期較強，個別銀行如廣東華興銀行甚至高調(diào)宣布個人住房房貸利率最低可以“打7折”。

在上述一系列政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)回暖的態(tài)勢似乎日漸明顯。其中，從5月銷售數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積為7290萬平方米，同比下降9.3%，降幅較4月收窄3.5個百分點；銷售金額為4511億元，同比下降0.7%，降幅較4月縮小3.8個百分點。

5月銷售數(shù)據(jù)收窄明顯，主要是利率下調(diào)及各地微調(diào)政策的刺激，使得剛性需求逐漸釋放。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，已公布5月月報的15家上市房企單月的銷售額合計為762.2億元，環(huán)比增長22.55%，占1月~5月總銷售額的28.38%。1月~5月，15家標桿房企銷售金額達到2686億元，同比上漲7.15%。萬科A（000002，收盤價9.11元）、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)（600048，收盤價14.37元）等更是首次出現(xiàn)單月成交金額同破百億元的情況。

“從政策出臺到公司受益需要1~2個月，目前公司的融資依然以信托為主，銀行融資仍沒有改觀。”榮盛發(fā)展（002146，收盤價12.01元）證券部一位人士表示，盡管政策所形成的利好還不明顯，但是由于公司主打剛性需求，公司在南京的花語馨苑項目賣得很好。此外，由于公司項目集中在二、三線城市，隨著當?shù)卣⒄{(diào)政策的延續(xù)，這些城市商品房銷售有望率先回暖，公司也將取得較好的銷售數(shù)據(jù)。

另一方面，濱江集團（002244，收盤價9.68元）證券部人士也表達了近期銷售回暖的觀點。其表示，下調(diào)存款準備金率、下調(diào)利率以及地方政府放款等都是微調(diào)的信號，并且上述信號對房地產(chǎn)行業(yè)的積極影響已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。以公司所在地杭州為例，目前杭州主城區(qū)住宅市場的成交量已遠超去年全年的成交量。公司的銷售情況同樣樂觀，5月公司成交量為4700套左右、4月為4100套左右、3月是4300套左右。以杭州曙光之城項目為例，公司自3月中旬開始銷售，總共14棟樓盤，目前僅有兩棟未售出。

“成交量持續(xù)上升，一方面是公司執(zhí)行‘以價補量’的策略，去庫存是行業(yè)當前的一大趨勢；另一方面，銷售量不斷提升，這是剛性需求入市的結(jié)果。”該人士進一步對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，比如在前期央行宣布降息后，前往公司看盤的人購房意愿更強烈。如果政策大的方面不打壓，政策微調(diào)的態(tài)勢能夠延續(xù)，那么下半年市場的剛性需求還將進一步顯現(xiàn)。

政策微調(diào)對銷售的提振已經(jīng)在濱江集團的業(yè)績上得到印證，專注于三、四線城市的中南建設(shè)，也明顯感受到了公司銷售情況的好轉(zhuǎn)。公司證券部一位人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，各地政策微調(diào)使得公司自今年3月以來的銷售數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)。

/走勢前瞻/

“以價補量”支撐作用有限 行業(yè)期待新催化劑

政策微調(diào)使得剛性需求逐漸顯現(xiàn)，而近期有媒體報道稱，作為全國樓市的風(fēng)向標，深圳近日再現(xiàn)久違的千人排隊買房“盛況”。與此同時，在此前點評2012年中國樓市時，華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強拋出了“如果現(xiàn)行政策不進行調(diào)整，明年的房價會出現(xiàn)大漲”的觀點。

在房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存的同時，房地產(chǎn)公司“以價補量”的策略也在進一步壓縮房價下行的空間。價格下跌空間被封殺、對后市價格看漲的判斷，或許又將激活剛性需求購房者出手。房地產(chǎn)行業(yè)政策觸底，但“限購”仍是調(diào)控政策的大方向。在這樣的背景下，由于剛性需求效應(yīng)顯現(xiàn)，市場看好房地產(chǎn)行業(yè)，那么又將如何看待房地產(chǎn)股投資機會呢？

首先，從本輪房地產(chǎn)股上漲程度，投資者參與積極性及獲利情況來看，機構(gòu)投資者無疑是其中的集大成者。以招商地產(chǎn)（000024，收盤價24.97元）為例，2011年年底招商地產(chǎn)股東總數(shù)為62017戶，到2012年一季度下降至56630戶，這意味著籌碼的逐漸收斂。細觀一季報的前十大流通股股東可以發(fā)現(xiàn)，有8家基金新出現(xiàn)在前十大流通股股東名單中，其中交銀施羅德證券投資基金一季度持有1533.87萬股，一舉殺入第二大流通股股東；此外，廣發(fā)小盤成長股票型證券投資基金一季度也買入1300.3萬股，而第十名的新進股東交銀施羅德藍籌股票證券投資基金一季度的持有量也高達1090.8萬股。

另一方面，在一季度金地集團（600383，收盤價7.02元）的前十大流通股股東中，也有3家新進入的基金且持有量均在4000萬股以上，當季除嘉實基金有500余萬股小幅減持外，其余機構(gòu)投資者持倉量均沒有變化。

此外，從房地產(chǎn)另一只牛股榮盛發(fā)展來看，其5月30日的龍虎數(shù)據(jù)中，有四家機構(gòu)出現(xiàn)在前五大買入席位，買入居首位的機構(gòu)金額達到726余萬元。上述情況表明，本輪房地產(chǎn)板塊的走強，機構(gòu)投資者是主力軍，也是最大的獲利者。

然而，目前的情況是，目前A股市場房地產(chǎn)板塊已經(jīng)歷數(shù)月上漲，尤其是創(chuàng)新高的個股似乎更加 “高處不勝寒”，市場已經(jīng)有很大的獲利盤，盡管房地產(chǎn)有“限購不限股”的提法，但投資者又該如何看待當前的房地產(chǎn)板塊？

某券商行業(yè)分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當前大部分實質(zhì)性利好，比如5月較好的銷售數(shù)據(jù)、降息等已經(jīng)包含在地產(chǎn)板塊當前的股價中了。

以北京市為例，很多時候其月底的成交量在160萬~200萬平方米，目前已經(jīng)恢復(fù)至100萬平方米，成交量向上的空間已經(jīng)不大。再看二線城市，銷售回暖也很厲害，但主要是以剛性需求的延遲消費為主，持續(xù)時間有多久，尚不好下定論。

該券商分析師認為，除了量就是價，目前房地產(chǎn)公司還是以2010年斬獲的地塊為主，當時價格高企，因此當前以量補價的銷售策略，對公司利潤產(chǎn)生了較大的影響，所以銷售量上升空間不大，“低價”導(dǎo)致利潤下滑，而房地產(chǎn)公司股價已經(jīng)走上了一個平臺，板塊后期估值提升的難道較大。

“政策面較去年年底已大幅改善、流動性緊張的局面也明顯好轉(zhuǎn)、行業(yè)基本面已企穩(wěn)，這些均已在板塊上半年可觀的超額收益以及機構(gòu)大幅超配中得到反映，因此下半年房地產(chǎn)股板塊若要繼續(xù)走牛，需要更強的催化劑，僅維持上半年政策和基本面難以繼續(xù)推動板塊領(lǐng)漲。”國信證券在房地產(chǎn)行業(yè)2012年中期策略中如是表示。

對于這些新催化劑，國信證券認為包含以下因素：一是經(jīng)濟惡化使政府對“房價上漲”容忍度提高；二是地方財政吃緊倒逼出放松限購的城市；三是流動性進一步寬松（松限貸、降息、放開房企直接融資、密集降準等）。

“下半年新催化劑出現(xiàn)的概率較大。”國信證券認為，首先是房企戰(zhàn)略防御有望繼續(xù)倒逼政策放松；其次土地財政仍是繞不開的死結(jié)；再次其他經(jīng)濟指標正在惡化，也有利于倒逼出新催化劑的出現(xiàn)。

若新的行業(yè)催化劑出現(xiàn)或者是在當前估值水平下出現(xiàn)調(diào)整，均可考慮進一步加倉，國信證券認為，這主要從特殊的商業(yè)模式、土地市場復(fù)蘇、高杠桿、今年銷售或業(yè)績鎖定性強等五條主線來考慮的，可關(guān)注華夏幸福、中南建設(shè)、金地集團、招商地產(chǎn)、華僑城等。

·重點個股

華夏幸福

（600340，收盤價17.85元）

一季度華夏幸福實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售面積40.1萬平方米，同比上升2.15%；銷售額22.6億元，為去年全年銷售額的18%，同比下滑20%。銷售額的同比下滑主要由于去年下半年以來實施的“以價換量”策略，分兩次對產(chǎn)品價格進行了下調(diào)，合計幅度在20%以上。

公司在售項目平均地價大約為910元/平方米，平均項目售價大約為6453元/平方米，“以價換量”的策略雖對毛利有所損害，但由于公司低廉的土地成本，在必須降價走量的惡劣市場競爭中仍具備相對優(yōu)勢。

華夏幸福具有A股唯一的“園區(qū)孵化”模式。公司的“園區(qū)孵化”模式，一方面可以減少政府在園區(qū)建設(shè)上的初期投資；另一方面，開發(fā)商省去園區(qū)土地購置成本，將原本土地成本直接用于園區(qū)建設(shè)。

中南建設(shè)

（000961，收盤價12.44元）

中南建設(shè)專注三四線城市，依托建筑進行全產(chǎn)業(yè)鏈探索。目前的業(yè)務(wù)范圍是從市政軌道交通、土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)、建筑施工、公建、裝修裝飾到自持物業(yè)商業(yè)經(jīng)營。財務(wù)杠桿的成本差異，使公司專注于增加經(jīng)營杠桿的地區(qū)，即地價支付靈活、土地具有杠桿的三四線城市。

另外，公司具備豐富低廉的土地儲備和成本競爭優(yōu)勢。截至2011年末，公司共擁有權(quán)益結(jié)算土地儲備1160萬平方米，權(quán)益可售土地儲備1050萬平方米（其中配套商業(yè)約占24%），滿足公司5年以上發(fā)展。土地儲備中70%位于江蘇省三四線城市，目前綜合土地成本為1100元/平方米左右，僅占2011年銷售均價的13%。

華泰聯(lián)合認為，作為由承建商轉(zhuǎn)型而成的發(fā)展商，公司在成本和質(zhì)量控制方面也有天然優(yōu)勢。

金地集團

（600383，收盤價7.02元）

5月金地集團銷售繼續(xù)保持同比大幅增長。公司完成簽約面積24.8萬平方米，同比增加70.5%；簽約金額為30.4億元，同比增加46.3%；銷售均價12258元/平方米，同比降10.3%，環(huán)比降4.4%。2012年至今累計簽約面積84.2萬平方米，同比增55.9%；累計簽約金額99億元，同比增30.9%。

國泰君安證券認為，2011年上半年公司受制于貨源限制，銷售較為平淡。較低基數(shù)、充裕的貨源、市場回暖導(dǎo)致5月銷售的大幅增長。6月金地集團推盤繼續(xù)增加至16個，即使2011年6月基數(shù)相對較高，考慮到降息及利率下限下調(diào)的刺激效果，預(yù)計公司6月銷售仍能實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

另外該券商預(yù)計下半年公司新增可售貨量將大幅上升，銷售將隨之快速增長。2012年公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及供貨節(jié)奏及時調(diào)整，預(yù)計金地集團2012年新推貨中剛需占比超過50%，貨源充足并且主要集中在下半年。

招商地產(chǎn)

（000024，收盤價24.97元）

2012年招商地產(chǎn)計劃銷售210億元，與2011年持平。今年以來公司實現(xiàn)簽約銷售金額85億元，認購金額達105億元。銷售從2月下旬開始有明顯好轉(zhuǎn)，3月份迎來了銷售的小高峰，5月公司開始第二輪促銷?？墒圬浟砍渥泐A(yù)計全年銷售額同比增長19%。

公司去年年底的可售存貨200億元，加上全年新推盤量300億元，全年有500億元的貨值。

財通證券認為，5、6月份的推盤量比較大，考慮到公司的積極促銷意愿以及充足的貨量，預(yù)計2012年全年超過銷售目標的概率較大。2011年公司銷售整體去化率為50%，預(yù)計2012年可實現(xiàn)250億的銷售額，同比增長19%。