高空置率的另類原因：規(guī)劃落地速度緩慢

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

上海克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱說，高空置率的原因，是很多購房者購買遠(yuǎn)離市中心且配套欠佳的樓盤。但在上海人眼里，配套不佳會隨著時間改變。

20多年來上海城市中心無數(shù)次擴(kuò)容，從原來人民廣場周圍3公里，開始輻射向內(nèi)環(huán)、中環(huán)，甚至外環(huán)。陸家嘴、徐家匯、五角場、中山公園……這些城市的商業(yè)中心，均是在最近20年內(nèi)崛起的。在大量公司外遷和新一輪商業(yè)外擴(kuò)的大背景下，更多的城市商業(yè)中心將分布在上海更多的板塊，這些地區(qū)有機(jī)會成為上海新的城市中心，一如當(dāng)年的陸家嘴和徐家匯。

中國指數(shù)研究院甚至認(rèn)為，真如、徐涇、后世博板塊、臨港新城（南匯新城）、迪士尼國際旅游度假區(qū)最有可能成為新的商務(wù)中心。上述地區(qū)目前恰恰是上海因為配套因素最有可能產(chǎn)生空置房的板塊。

發(fā)展前景催生“期待”

5月27日，中海地王項目——中海紫御豪廷一天成交金額就達(dá)到12億元，刷新了上海今年高總價樓盤成交金額的新紀(jì)錄。

吸引購房者蜂擁購買這一總價至少800萬元起樓盤的原因是整個長風(fēng)地區(qū)的未來發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)最新的規(guī)劃，體量達(dá)到220公頃的土地上，陸家嘴之后的上海第二個金融中心長風(fēng)金融港已開始運作，美投國際、中國資本、上海聯(lián)創(chuàng)等七家境內(nèi)外知名的基金和企業(yè)簽訂入駐戰(zhàn)略合作協(xié)議。

良好的發(fā)展規(guī)劃是吸引購房者的主因，即便這些地區(qū)的配套尚未成熟，短期內(nèi)可能無法入住。事實上，相比于長風(fēng)地區(qū)配套要差很多的新江灣城、松江新城等均僅僅因為規(guī)劃因素，而吸引購房者。

在許多投資者看來，在甲級寫字樓的高租金壓力下，大量知名公司會考慮搬遷到這些目前配套尚不成熟的地方，進(jìn)而以抄底價在一個新的商務(wù)、商業(yè)中心買房。

此前上海相對偏遠(yuǎn)的區(qū)域，比如莘莊、金橋、三林等均因為大量知名公司的引入和商業(yè)設(shè)施的大量建設(shè)，形成了新的商業(yè)中心，滿足了這些地區(qū)居民的就業(yè)和日常生活需要。

反倒是市中心雖然商業(yè)配套成熟，但引入的商品價格較高，反而不那么適宜居住。比如剛剛落戶靜安嘉里中心的邁克爾·高司，就是一個剛剛進(jìn)入中國內(nèi)地不久的美國輕奢華品牌，在中國也將維持一個高端的定位。同樣，古北地區(qū)的百貨公司高島屋也是全日本頂級的百貨公司。這些超高端的品牌入駐，使得上海市中心的消費成本較其他地區(qū)更高，也令購房者更愿意選擇目前配套并不成熟的板塊買房。

規(guī)劃落實緩慢導(dǎo)致高空置率

然而，要最終實現(xiàn)購房者期待，還得靠規(guī)劃最終落地。

各個地區(qū)的規(guī)劃落地有快有慢，導(dǎo)致了在不同的板塊，會出現(xiàn)完全不同的空置率。相比長風(fēng)地區(qū)的規(guī)劃快速落實，將成為五角場核心的新江灣城，目前的規(guī)劃落實速度就比較緩慢。大型的商業(yè)設(shè)施和醫(yī)院、學(xué)校等公建配套，尚沒有完全建成、運營。同樣的，松江新城地區(qū)的商業(yè)，在萬達(dá)落地之前，還沒有形成商業(yè)設(shè)施的高度集中，也令當(dāng)?shù)氐馁彿空哂X得入住不方便。

21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，那些目前規(guī)劃落地比較緩慢的區(qū)域，如新江灣和松江新城的空置率比重都達(dá)到20%~30%，而規(guī)劃落地較快的真如和花木板塊，空置率僅在5%左右。