空置房市場(chǎng)調(diào)查：20房企超500億元未兌現(xiàn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

日前，北京市公安機(jī)關(guān)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，核對(duì)空置房屋381.2萬戶。上述數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)布立即引起軒然大波，有網(wǎng)友陸續(xù)公布了多地的房屋空置情況。

多數(shù)人認(rèn)為，是投資、投機(jī)造成了房地產(chǎn)的大量空置?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近期于北京、上海、廣州、深圳等地的實(shí)地探訪結(jié)果卻顯示，造成房屋空置的原因多種多樣：有的是因?yàn)闇N，有的是因?yàn)橘|(zhì)量問題，還有的是因?yàn)殚_發(fā)商長(zhǎng)年捂盤不賣造成空置。

如果加上商場(chǎng)、寫字樓、未出售樓盤以及長(zhǎng)時(shí)間不住的度假房屋，全國(guó)房地產(chǎn)的真實(shí)空置房數(shù)據(jù)將非常龐大。記者對(duì)20家上市地產(chǎn)公司進(jìn)行抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅以成本價(jià)計(jì)算這些公司的空置房，總金額也超過500億元。

多家房企空置房占比超10%

據(jù)媒體報(bào)道，北京市人口總隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹北京空置房數(shù)據(jù)來源透露稱，民警通過初步普查會(huì)將一些暫時(shí)無人居住，或者普查當(dāng)天無人在的房屋暫時(shí)劃為空置房，然后通過核查戶籍信息、人戶分離情況以及房屋出租情況將這些空置房的一部分重新劃為有人居住的房屋。在這些工作全部完成后，才可以完成人口人房關(guān)聯(lián)圖，進(jìn)而獲取北京市空置房屋的最后數(shù)據(jù)。

事實(shí)上，由于目前這一工作尚未完成，上述381.2萬戶空置房并非最終的數(shù)據(jù)。

2010年8月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾和新浪樂居合作，通過“曬黑燈”以及統(tǒng)計(jì)杭州水表不走字的房屋，了解房屋空置情況，但這些手段也只能大概反映某一樓盤某一時(shí)點(diǎn)的居住情況。

唯一能夠可以公開獲得的房地產(chǎn)空置率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自于各大地產(chǎn)商的年報(bào)。記者對(duì)萬科、招商、保利、華僑城等20家上市房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)獲悉，截至2011年12月31日，這20家未銷售的空置房以成本價(jià)計(jì)算，總金額達(dá)到535億元，占到上述公司存貨 （包括土地、在建項(xiàng)目和空置房）總額的7.15%。其中，華麗家族、金隅股份、棲霞建設(shè)等公司的閑置房屋金額占公司總存貨的比例都超過10%。

配套欠缺是空置主因之一

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬分析，造成空置房的原因主要有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，開發(fā)商轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，銷售周期延長(zhǎng)造成的空置；二是投資購(gòu)房，在一線城市、重點(diǎn)二線城市以及旅游城市，投資造成的空置房較多。

陳延彬的觀點(diǎn)得到很多機(jī)構(gòu)的支持。

上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉表示，如果剔除樓市調(diào)控的影響因素，按照2009年市場(chǎng)成交量最高值來計(jì)算整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量（包括投資、自住、改善等），上海每年樓市的投資投機(jī)性需求量應(yīng)該在250萬~550萬平方米。這么大體量的投資性需求有可能是造成空置房的原因。

上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司曾在2010年底進(jìn)行過空置房的抽樣調(diào)查，據(jù)該公司董事長(zhǎng)丁祖昱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，在他們抽樣調(diào)查的樓盤中，越是接近市中心的樓盤，空置率越低，越是遠(yuǎn)離上海中心城區(qū)，空置率越高。他們隨后發(fā)現(xiàn)，投資者并非是造成房屋空置的主因，因?yàn)槎鄶?shù)投資者仍然希望能將房屋出租出去。

據(jù)丁祖昱介紹，導(dǎo)致房屋空置的一大因素是配套。外環(huán)外的區(qū)域，由于配套設(shè)施無法及時(shí)跟上，交通條件不夠便利，購(gòu)房者很難迅速入住，最終造成了大量房屋的空置。此外，交房時(shí)間越久，配套成熟的樓盤空置率越低。事實(shí)上，很多交房一年空置率達(dá)50%的樓盤，時(shí)隔一年空置率會(huì)降低至30%。