中國(guó)寶安1.7億賣惠州項(xiàng)目 寶安地產(chǎn)低價(jià)“吃進(jìn)”藏玄機(jī)

每經(jīng)編輯 韓海龍 每經(jīng)記者 朱秀偉 惠州攝影報(bào)道    

韓海龍 每經(jīng)記者 朱秀偉 惠州攝影報(bào)道

目前正在接受證監(jiān)會(huì)稽查的中國(guó)寶安（000009，收盤價(jià)11.01元），又因巨額資產(chǎn)出售計(jì)劃而被推上風(fēng)口浪尖。最新公告顯示，中國(guó)寶安擬出讓旗下多家公司股權(quán)，交易總價(jià)高達(dá)16.2億元，是中國(guó)寶安2011年凈資產(chǎn)的40%。

在多筆股權(quán)交易中，中國(guó)寶安與旗下控股公司寶安地產(chǎn) （000040，收盤價(jià)4.79元）的關(guān)聯(lián)交易爭(zhēng)議頗大。公告稱，寶安地產(chǎn)擬以1.7億元受讓中國(guó)寶安全資子公司惠州市寶安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱惠州地產(chǎn)）100%股權(quán)。目前，惠州地產(chǎn)旗下有兩個(gè)項(xiàng)目，可售面積總和達(dá)23萬(wàn)平米。以惠州當(dāng)?shù)刈钚乱皇址烤鶅r(jià)5300元計(jì)算，這部分面積總價(jià)高達(dá)12.2億元。此外，惠州地產(chǎn)旗下還擁有13萬(wàn)平米商住用地和小金項(xiàng)目5.5萬(wàn)平米工業(yè)用地這兩項(xiàng)土地儲(chǔ)備。

1.7億元買下“儲(chǔ)量”頗豐的惠州地產(chǎn)，寶安地產(chǎn)似乎撿了個(gè)大便宜。不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)可能完全相反，因?yàn)橹袊?guó)寶安轉(zhuǎn)讓惠州地產(chǎn)的條件非?？量?一是寶安地產(chǎn)必須承接惠州地產(chǎn)欠中國(guó)寶安4.39億元的債務(wù)，一年內(nèi)還清；二是惠州地產(chǎn)旗下體量最大的項(xiàng)目山水龍城由于資金問(wèn)題，已經(jīng)處于停工狀態(tài)，成為一塊“燙手山芋”。

通過(guò)此舉，資金鏈?zhǔn)志o張的中國(guó)寶安將獲得總計(jì)超過(guò)6億元的現(xiàn)金回籠，同時(shí)也根除了山水龍城后續(xù)追加投入帶來(lái)的資金壓力，可謂一舉兩得。

寶安地產(chǎn)實(shí)際需支付6億元

中國(guó)寶安公告顯示，截至今年2月29日，惠州地產(chǎn)資產(chǎn)總額評(píng)估值為76202.43萬(wàn)元，負(fù)債評(píng)估值為59249.07萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估值為16953.36萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77.8%。

值得注意的是，在惠州地產(chǎn)總計(jì)5.9億元的債務(wù)中，有4.39億元系與中國(guó)寶安的往來(lái)欠款。對(duì)于這筆欠款，中國(guó)寶安在關(guān)聯(lián)交易條款設(shè)置上進(jìn)行了“苛刻處理”——寶安地產(chǎn)承諾：在成為惠州地產(chǎn)股東之日起，由其每季度向中國(guó)寶安等額支付欠款，一年內(nèi)全部付清。

截至2012年2月底，惠州地產(chǎn)貨幣資金僅余1000萬(wàn)元，近5億元的剩余債務(wù)問(wèn)題勢(shì)必將由寶安地產(chǎn)承接。如果算上交易價(jià)款，寶安地產(chǎn)方面支付的現(xiàn)金總額將達(dá)到6.09億元，這對(duì)寶安地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是個(gè)巨大的難題。截至今年一季度末，寶安地產(chǎn)貨幣資金只有4億元，且還有高達(dá)8.76億元的流動(dòng)負(fù)債。

中國(guó)寶安急于脫手惠州房地產(chǎn)，且附帶苛刻條件，這與其緊張的資金鏈不無(wú)關(guān)系。如短期借款，在2010、2011年上半年，中國(guó)寶安的短期借款維持在5億元附近，但到去年三季報(bào)猛增至11.53億元，到今年一季度進(jìn)一步增至13.11億元。與此同時(shí)，公司存貨則從2010年中期的19億元，增加至今年一季度的55.41億元。去年全年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出8.28億元，創(chuàng)兩年來(lái)新高……

事實(shí)上，為解決資金鏈問(wèn)題，中國(guó)寶安曾計(jì)劃通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行融資，由于遭遇地產(chǎn)調(diào)控，2010年9月，公司收到了證監(jiān)會(huì)終止審查的通知，定增計(jì)劃宣告失敗。由于定增這一巨量融資路徑被堵，中國(guó)寶安轉(zhuǎn)而尋求其他“變現(xiàn)”手段，如公司在5月30日公告稱，向中泰信托有限公司申請(qǐng)金額為1.4億元的信托融資貸款，期限為兩年，而貸款的用途為流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)；另外一項(xiàng)大手筆則是此次16億元資產(chǎn)出售計(jì)劃。

山水龍城施工方：去年12月停工

對(duì)于寶安地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在自身資金并不充裕的情況下，為何欣然接受中國(guó)寶安方面苛刻的附加條件？惠州地產(chǎn)旗下資產(chǎn)真的如此優(yōu)良？

公告顯示，惠州地產(chǎn)主要擁有的資產(chǎn)分為兩大部分，即房地產(chǎn)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目有兩塊，一是寶安·山水江南，二是寶安·山水龍城。由于山水龍城評(píng)估值（4.18億元）占惠州地產(chǎn)總資產(chǎn)評(píng)估值（7.62億元）的54.8％，而其他單項(xiàng)資產(chǎn)占比均不超過(guò)15％，故《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往惠州對(duì)山水龍城項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)查。

山水龍城項(xiàng)目為別墅加高層的建筑形式，占地面積11.4萬(wàn)平米，總建筑面積30萬(wàn)平米，可售面積約22萬(wàn)平米。該項(xiàng)目也是惠州地產(chǎn)未來(lái)幾年最大的可售項(xiàng)目。

在中國(guó)寶安給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的書(shū)面回復(fù)中，寶安稱“集團(tuán)對(duì)惠州山水龍城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，考慮到片區(qū)市場(chǎng)行情，別墅產(chǎn)品依然按照原開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行，高層產(chǎn)品放緩”。

中國(guó)寶安同時(shí)還聲稱，“山水龍城項(xiàng)目目前按調(diào)整后的計(jì)劃正常實(shí)施。為了盡快達(dá)到集團(tuán)要求的銷售狀態(tài)，現(xiàn)在別墅一期、展示區(qū)景觀工程和會(huì)所，樣板房裝修工程正在緊鑼密鼓的進(jìn)行，人員在加班加點(diǎn)的工作，爭(zhēng)取近期完成并開(kāi)放展示”。

但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查看，“緊鑼密鼓”、“加班加點(diǎn)”卻是全然不見(jiàn)。

記者從惠州汽車總站乘車穿過(guò)惠州老城區(qū)后臨江駛離惠州市中心區(qū)，抵達(dá)惠州東部新城的藍(lán)波灣別墅區(qū)，寶安山水龍城項(xiàng)目坐落其旁。進(jìn)入工地內(nèi)部，本應(yīng)充滿喧囂的施工現(xiàn)場(chǎng)僅有幾名工人在搬運(yùn)材料。十幾棟主體已經(jīng)完工的別墅更是只有一名施工人員，此前規(guī)劃中30棟別墅剩余部分未見(jiàn)開(kāi)工跡象。除去可見(jiàn)的十幾棟別墅外，還有一片應(yīng)為高層建筑的地基正在施工中。

工地外的工程概括牌顯示，正在施工的項(xiàng)目包括A1-A4、B1-B10棟工程，均為別墅項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間為2011年9月，竣工日期為2012年9月。對(duì)此工地上一名工人稱，“9月份竣工根本不可能，現(xiàn)在甲方資金出現(xiàn)了問(wèn)題，除了已經(jīng)建成主體的15棟別墅外，其他的項(xiàng)目基本沒(méi)有進(jìn)展，還有一座高層打了地基。”

當(dāng)?shù)芈≤禺a(chǎn)一位經(jīng)理?xiàng)钏凝埾颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》表示，“最近寶安山水龍城項(xiàng)目的施工人員越來(lái)越少，應(yīng)該是資金上出現(xiàn)了問(wèn)題。”

新浪樂(lè)居曾在2012年3月23日上傳一張 “寶安山水龍城社區(qū)實(shí)景圖”，圖片中清晰顯示了項(xiàng)目進(jìn)展情況。2個(gè)月之后，記者所見(jiàn)與上述實(shí)景圖并無(wú)明顯差別。

山水龍城施工方、深圳市廣勝達(dá)建筑工程有點(diǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳經(jīng)理接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)稱，“沒(méi)有錢就停工了。早就停工了，去年12月份就因?yàn)橘Y金問(wèn)題停工了。”

至于何時(shí)會(huì)復(fù)工，陳經(jīng)理直言，“沒(méi)有錢去救了，欠了幾千萬(wàn)，怎么開(kāi)工？”至于誰(shuí)欠誰(shuí)幾千萬(wàn)，他并沒(méi)有透露。

即便山水龍城竣工，其銷售形勢(shì)和未來(lái)價(jià)格也不樂(lè)觀。楊四龍就認(rèn)為，目前該項(xiàng)目施工方向是別墅加高層，別墅價(jià)格如果定在1萬(wàn)元以下應(yīng)該較為好賣，周邊包括藍(lán)波灣以及合生創(chuàng)展的別墅項(xiàng)目銷售情況都不錯(cuò)，不過(guò)，高層項(xiàng)目就沒(méi)有那么理想。記者注意到，該片區(qū)合生創(chuàng)展的洋房銷售廣告就以 “驚爆價(jià)4800元/平米起、送1600元/平米豪裝”吸引眼球。

該片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢，也可能為銷售帶來(lái)困難。

2008年就已經(jīng)竣工銷售的藍(lán)波灣項(xiàng)目，其周邊的基礎(chǔ)設(shè)施至今尚未有較大改觀，周邊商鋪多關(guān)門停業(yè)，開(kāi)業(yè)者十不足一。且該片區(qū)附近沒(méi)有任何公交設(shè)施，長(zhǎng)達(dá)1小時(shí)的等待中，沒(méi)有一輛出租車駛過(guò)。

當(dāng)?shù)亓硗庖粯潜P的負(fù)責(zé)人則告訴記者，“即使資金充裕，該項(xiàng)目也是燙手山芋，在嚴(yán)厲樓市調(diào)控下，惠州樓市今年以來(lái)十分慘淡”。

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存貨重壓惠州樓市低首付、大降價(jià)頻現(xiàn)

每經(jīng)記者 胡廷鴻

據(jù)惠州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年5月份，惠州市可售房屋套數(shù)達(dá)到31135套，可售房屋面積達(dá)到3131006平米，居于歷年來(lái)的高位。

2011年下半年樓市進(jìn)入寒冬，惠州各地樓市成交量也開(kāi)始大幅下跌?；葜莘抗芫?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年10月惠城區(qū)的一手住宅成交2676套，而11、12月則下降至1362和1820套。

今年一季度，惠州樓市成交量明顯下滑。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示統(tǒng)計(jì)，惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)的一手住宅成交套數(shù)，其日均成交量為49套。從3月12日至4月1日的3月后三周，惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)一手住宅成交量分別為658、957、553套，日均成交量?jī)H為103套。

從近4個(gè)月的一手住宅成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，從去年12月到今年3月，惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)一手住宅成交均價(jià)分別為6396、6023、5648、5415元/平方米，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌。

據(jù)了解，惠州樓市正在經(jīng)歷著空前的存量房重壓，其中又以惠城區(qū)和大亞灣為主。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月底，惠陽(yáng)區(qū)與大亞灣最目前可出售的存貨量約為11420套，按照之前10個(gè)月平均每月666套的銷售速度來(lái)看，存量仍需大概17個(gè)月才能被完全消化。

記者在惠陽(yáng)淡水、大亞灣走訪了解到，首付一成、開(kāi)發(fā)商墊首付、送首付、八九折、七三折等促銷樓盤隨處可見(jiàn)，促銷手段令人瞠目。其中，位于大亞灣西區(qū)的御璽山大峽谷甚至推出“首付3萬(wàn)送4萬(wàn)”的促銷口號(hào)。據(jù)了解，目前大亞灣的樓盤的成交均價(jià)已跌至5000元/平米左右。該片區(qū)合生創(chuàng)展的洋房銷售廣告就以“驚爆價(jià)4800元/平米起、送1600元/平米豪裝”吸引眼球。除此之外，在惠陽(yáng)淡水新城區(qū)，某樓盤更是打出 “2888元/平方米的特價(jià)單位”的橫幅，以吸引眼球。