樓市政策可微調(diào)

溫總理在六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上提出，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。如何穩(wěn)增長？要抓主要矛盾。筆者注意到，上周末針對股市“穩(wěn)增長”的利好消息非常多，包括鐵道部獲得銀行兩萬億授信以及養(yǎng)老金入市計(jì)劃不久將公布等。21日的A股市場雖然收紅，但反彈力度很小，說明市場很冷靜，對上述政策能夠?qū)κ袌霎a(chǎn)生的積極影響報冷靜觀望態(tài)度。

事實(shí)上，中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前最主要的問題是產(chǎn)能過剩以及高庫存，解決這一矛盾，亟需增加社會投資。目前雖然國家決定增加對鐵路建設(shè)的貸款額度，同時批準(zhǔn)了一些新的投資項(xiàng)目，但商業(yè)銀行很難對這些項(xiàng)目追加貸款。因?yàn)槌薪舆@些貸款的地方政府或國有企業(yè)沒有可信的盈利能力和現(xiàn)金流，前兩年慣用的土地房產(chǎn)抵押標(biāo)的物，目前價格在大幅度下跌，已經(jīng)不能覆蓋風(fēng)險。因此，盡快恢復(fù)鐵路等國家級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，對消化過剩產(chǎn)能，去庫存有積極意義，但短期啟動很難，拉動作用不大。目前，想促進(jìn)全社會投資增長，不能光靠國家級大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，還要對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。

最近有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，穩(wěn)增長不能指望再來一次4萬億，政府要耐得住寂寞。前半句很對，后半句值得商榷。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)不是一般的不好，而是十分危險。而這種危險，起因是“4萬億”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出，實(shí)際批準(zhǔn)建設(shè)的大中型基本建設(shè)項(xiàng)目約有14萬億元。而2010年開始的宏觀調(diào)控收縮又過猛，使得與14萬億元基本建設(shè)項(xiàng)目配套的大量產(chǎn)能 （主要是建材業(yè)和建筑施工機(jī)械、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)），剛剛建設(shè)好，或者還在建設(shè)中，就已經(jīng)成為過剩產(chǎn)能、重復(fù)建設(shè) （項(xiàng)目）。必須承認(rèn)，在2009年~2010年大量開工的基本建設(shè)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)占了一大塊；更由于2009年~2010年信貸資金和財(cái)政資金的超大規(guī)模投放，使得流動性泛濫，并集中流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價暴漲。于是，宏觀調(diào)控的主要對象瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)也就勢所必然?？偨Y(jié)歷史教訓(xùn)，房地產(chǎn)調(diào)控如果早一點(diǎn)，房價不會漲得這么兇；反過來說，房地產(chǎn)調(diào)控如果稍微柔一點(diǎn)，對房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的傷害，也不會那么大。如果出于穩(wěn)增長的目的，對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行適度微調(diào)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也會很快好轉(zhuǎn)。從這個意義上說，政府不能太“耐得住寂寞”。

房地產(chǎn)調(diào)控兩年來成績還是很大的，從住建部數(shù)據(jù)看，全國主要城市，房價都開始回落，有些城市回落幅度超過30%。當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控的代價是很大的。房價雖然被管住了，但與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)幾乎都蕭條了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的50%產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。最大的代價可能不是從數(shù)據(jù)上能夠看得出來的，比如說對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的信心——當(dāng)非常多的企業(yè)家對所有與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的未來政策預(yù)期都越來越看不清時，怎么指望他們有信心，怎么指望他們增加投資？

最近，央行和西南財(cái)大聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，我國家庭的自有住房比例幾乎是全世界最高的，已經(jīng)接近90%。這說明，購房“剛需”群體不僅是剛剛成家立業(yè)的年輕人，更多的是事業(yè)有成的中年人，是改善性需求，是賣掉老房子，買入更好的房子。這一批人用來買房子的錢，只占其總收入的合理部分，稍微貸一點(diǎn)點(diǎn)款，就能夠?qū)崿F(xiàn)。更需說明，這一部分人貸款買房對銀行業(yè)來說是“黃金”客戶，但眼下的限貸政策，恰恰使這一部分人無法實(shí)現(xiàn) “改善性需求”，銀行業(yè)貸款也無法“寄生于”最佳抵押物之上。因此說，限貸太久，是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

因此，“穩(wěn)增長”還要對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行針對性的微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以帶動其他行業(yè)的健康發(fā)展。