二三線地產(chǎn)股“船小好調(diào)頭”逆市預(yù)增謀轉(zhuǎn)型

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張冬晴    

每經(jīng)記者 張冬晴

“不能用傳統(tǒng)眼光來看當(dāng)前的地產(chǎn)股了。”一位資深投資者向《每日經(jīng)濟新聞》記者感慨道。曠日持久的樓市調(diào)控，讓全國各地的房價不同程度地“降溫”了。而成交持續(xù)萎縮過后，高庫存積壓下的資金鏈困境直接導(dǎo)致房企破產(chǎn)潮漸行漸近。據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)公布年報的70多家上市房企，總庫存市值達9000多億元，超過2009年庫存2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或超過5萬億元。

值得一提的是，繼4月中旬杭州金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案后，日前又曝出廣東出現(xiàn)首例房企申請破產(chǎn)案，甚至有媒體報道稱“光是北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市‘消失’”。然而，隨著部分商業(yè)銀行近期重啟9折甚至8.5折利率，滬、深A(yù)股市場“船小好調(diào)頭”的一些二三線地產(chǎn)股要么提前償還數(shù)十億資金，要么把上百億資金投向旅游項目，甚至遭遇“牛散”潛伏……在整個行業(yè)遭受資金困境“炙烤難耐”的情況下，這些房企一季度依然交出了靚麗的成績單，種種離奇現(xiàn)象讓人唏噓不已。

對此，上述資深投資者向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，與“招保萬金”等“航母”級的地產(chǎn)股有所不同，這些另類地產(chǎn)股四面出擊的能力特別強，在樓市不景氣的情況下，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)礦產(chǎn)和旅游開發(fā)等領(lǐng)域。

/關(guān)鍵詞：破產(chǎn)/

業(yè)績與資金“炙烤”房企不堪重壓申請破產(chǎn)

4月中旬，杭州金星房產(chǎn)公司的破產(chǎn)申請一度引起軒然大波。

當(dāng)時，由于余杭區(qū)政府辦公室的一則關(guān)于法院已受理杭州金星房產(chǎn)公司破產(chǎn)的短信被曝光，暗流涌動的房企破產(chǎn)潮開始進入人們的視野。

上述短信內(nèi)容顯示：“尊敬的業(yè)主：您好！目前，我區(qū)人民法院已依法受理金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案；西城時代家園三期后續(xù)各項工程也將于4月1日起陸續(xù)開工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭7月底前完工。同時，區(qū)政府將依法保障業(yè)主辦理三證的權(quán)利。特此告知，敬請理解！”

隨后，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向余杭區(qū)法院申請破產(chǎn)的消息已得到法院證實，但是法院并沒有向媒體透露更多的細節(jié)。另據(jù)媒體報道，截至破產(chǎn)申請之日，杭州金星房地產(chǎn)公司已拖欠各類款項約4000萬元、欠稅2398萬元，其開發(fā)的余杭區(qū)西城時代家園項目也已停工。

據(jù)了解，這實際上是今年以來杭州市第2家申請破產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。早在今年2月，開發(fā)過杭州溫州經(jīng)濟城的杭州瑞達實業(yè)投資有限公司就已申請破產(chǎn)。而日前又有媒體曝出又一起房企破產(chǎn)案——杭州錦繡天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請破產(chǎn)。

值得注意的是，上述多起房企破產(chǎn)潮并非浙江本地的孤立事件，日前又曝出廣東境內(nèi)首家房企申請破產(chǎn)。據(jù)了解，4月12日，順德境內(nèi)一家小型房地產(chǎn)公司廣德業(yè)在順德本地媒體發(fā)布公告稱，“公司擬向法院申請破產(chǎn)和解，盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務(wù)以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，請與公司相關(guān)的公司或個人見公告后，3天內(nèi)到公司洽談有關(guān)破產(chǎn)和解事宜”。

順德法院方面向媒體證實，廣德業(yè)確實已經(jīng)以“資不抵債”為由向法院提出申請，進入破產(chǎn)程序，法院正對其提交的材料進行審核，尚未正式作出受理或駁回的決定。

就在全國各地陸續(xù)曝出房企破產(chǎn)的背后，滬深A(yù)股市場上市房企的“成績單”也分外扎眼。

截至4月15日，滬深兩市共有33家上市房企發(fā)布了一季度業(yè)績預(yù)告，其中有13家房企凈利潤出現(xiàn)續(xù)虧、4家房企預(yù)減、6家房企首虧，占據(jù)總量的70%。

在上述業(yè)績出現(xiàn)預(yù)警的上市房企中，主要是以二三線中小型開發(fā)商為主。

實際上，整個房地產(chǎn)行業(yè)的形勢已經(jīng)非常不容樂觀，在樓市調(diào)控政策仍然看不到盡頭的情況下，這些面臨業(yè)績和資金雙重“炙烤”的房企何去何從已經(jīng)成為一大焦點。

據(jù)統(tǒng)計，2011年末上市房企負債規(guī)模達到9700億元，較上年增幅逾三成；資產(chǎn)負債率達到73.5%，上升1.9個百分點。由于難以獲得長期資金，短期負債的增速較快，流動比率從1.78下滑至1.62。同時，由于央行多次加息、銀行控制地產(chǎn)貸款規(guī)模等原因，房企資金成本迅速上升，上市房企去年財務(wù)費用同比增長了36%。

此外，巨量的存貨壓頂，也將導(dǎo)致大批房企“運作不靈”。截至去年年底，68家上市房企的存貨規(guī)模已經(jīng)超過9000億元，同比增長44%。按照去年的開發(fā)成本計算，在不新拿一塊地的情況下，目前的存貨也需要3.75年才能賣完。

據(jù)了解，北京市住建委2011年12月曾發(fā)文指出，該市共有473家房企的資質(zhì)證書有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。

無獨有偶，來自武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢市共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家，較上年同比減少了200余家。

除此之外，來自四川省建設(shè)廳一份通告也顯示，截至2011年7月，四川省共有423家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因未在行政許可規(guī)定期限內(nèi)辦理延期手續(xù)，被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

/關(guān)鍵詞：利率/

首套房貸利率現(xiàn)松綁8.5折優(yōu)惠重現(xiàn)市場

佛山率先推出的樓市“松綁令”僅存活不足12小時就悲壯收場。但是，緊隨其后的安徽蕪湖等全國各地形形色色的變相松綁政策和措施，則似乎讓眼下炙烤難耐的房企又看到了一線曙光。

4月中旬，有媒體致電多家在滬商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，部分銀行的首套房貸利率開始實施8.5折，具體優(yōu)惠幅度要看房源是否為新房，貸款總額以及申請年限來綜合判斷。

對此，建行客服人員解釋，貸款業(yè)務(wù)并不是對每一個客戶都是統(tǒng)一的，里面涉及很多審核，要具體事情具體對待。

不過，也有部分銀行表示，目前還沒有接到調(diào)整通知，因此首套房貸將繼續(xù)維持基準(zhǔn)利率。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭介紹，今年2月份以來，國內(nèi)樓市成交量節(jié)節(jié)攀升。去年利率最高的時候是1.1倍，現(xiàn)在很多城市可以打9折甚至8.5折。

楊紅旭還指出，政策松動還表現(xiàn)在地方政府開始調(diào)整政策，或者稱為放松。比如說，去年8月份以來，大概有18個城市，經(jīng)過媒體曝光的，調(diào)整了政策。其中有5個城市的調(diào)整力度比較大，被中央叫停了。

但是，業(yè)內(nèi)一致認為，在管理層三令五申地堅持樓市調(diào)控的情況下，利率優(yōu)惠政策并不意味著調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。

保利地產(chǎn)（600048，收盤價12.20元）在2011年報的董事會報告中指出，公司認為今年國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會轉(zhuǎn)向。由于土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預(yù)，預(yù)期不明朗、市場不確定。公司將堅持快速周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠速度，同時通過銀行信貸和房地產(chǎn)基金等多元化融資，拓寬資金來源。

同時，萬科A（000002，收盤價8.64元）也在2011年報的董事會報告中指出，未來一段時期，行業(yè)的資金環(huán)境依然不容樂觀。公司將堅持“現(xiàn)金為王”的策略，確保經(jīng)營的安全性和穩(wěn)健性；同時，公司將充分利用自身在資本市場的信譽和品牌優(yōu)勢，積極拓展融資渠道。公司將繼續(xù)開展合作機制創(chuàng)新，為經(jīng)營發(fā)展?fàn)幦「嗟馁Y源支持。

不過，去年整個地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況還不錯。全年商品房銷售面積和金額都有小幅增長，上市房企預(yù)收賬款規(guī)模也增加了近1000億元。這批零成本資金部分滿足了房企龐大的資金需求。

國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)顯示，2011年年初以來房價環(huán)比上漲的城市逐漸減少，環(huán)比下跌的城市逐漸增加，至2012年1月份沒有一個城市環(huán)比上漲，全部為下跌或持平。但這個趨勢在近期有一些變化，部分城市2月份則再次出現(xiàn)了環(huán)比上漲。

中金公司指出，近期隨著政策預(yù)期放松，房價出現(xiàn)小幅反彈，但這不意味著價格觸底反彈的格局就此形成。伴隨二季度開發(fā)商推盤增加、庫存壓力增大，房價仍將回歸下調(diào)態(tài)勢。

/關(guān)鍵詞：資金/

部分二三線房企業(yè)績喜人 投資大項目不差錢

近十年各行各業(yè)都來 “撈一把”的國內(nèi)樓市，簡直就是一個“吸金”黑洞。但如今，隨著樓市調(diào)控政策不斷深入，房地產(chǎn)暴利時代漸趨終結(jié)，市場競爭則是去泡沫化的價格、質(zhì)量、品牌之間的較量。

截至4月11日，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績，五大房企一季度簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降了10.7%。其中，3月樓市貢獻了一季度整體業(yè)績的43.4%。即便經(jīng)過了3月份的“小陽春”，大型開發(fā)商整體也沒有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。

然而，在這些堪稱行業(yè)“航母”的房企面臨降價和去庫存難的壓力時，一些二三線的中小型開發(fā)商卻似乎沒有受到?jīng)_擊，這些房企要么一季度業(yè)績預(yù)增幅度驚人，要么豪擲重金投資大項目，要么表現(xiàn)平平卻逆市迎來了“牛散”潛伏……各種另類表現(xiàn)匪夷所思。

其中，在整個行業(yè)陷入低迷的背景下，億城股份（000616，收盤價4.02元）今年一季度卻逆勢交出了一份靚麗的 “成績單”——公司預(yù)計今年一季度凈利潤同比增長350%~400%。

4月16日，億城股份對外發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計今年1~3月歸屬于上市公司股東的凈利潤約為9365萬元~10405萬元，基本每股收益約為0.079元~0.087元，較上年同期增長幅度為350%~400%。

對于業(yè)績變動的原因，公司稱，由于西山公館項目銷售情況較好，導(dǎo)致今年一季度凈利潤較去年同期有大幅增長。

值得一提的是，受益于西山公館和蘇州億城新天地三期的按期竣工，億城股份2011年全年實現(xiàn)開工面積約為60萬平方米，竣工面積約為22萬平方米，同時去年還有北京燕西華府、天津億城堂庭二期和蘇州億城天筑等項目按計劃開工，今年的業(yè)績增長依然有一定的保障。

與此同時，被譽為武漢地產(chǎn)龍頭的福星股份（000926，收盤價9.38元），近期豪擲23.5億元拿下和平村的兩大地塊、提前償還20億元信托資金，這讓外界對其資金狀況刮目相看。

對此該公司表示，在目前房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的嚴(yán)峻形勢下，依靠在售項目良好的銷售回款及自有資金提前償還上述兩筆信托資金，使公司資產(chǎn)負債率水平更加合理，從而大大降低了公司的經(jīng)營風(fēng)險，更有利于公司穩(wěn)健地發(fā)展。

值得一提的是，“不差錢”的福星股份的財務(wù)也很穩(wěn)健。該公司2011年董事會報告提出，財務(wù)穩(wěn)健是公司發(fā)展壯大的基石，公司將繼續(xù)深化與銀行的合作，確保銀行貸款的合理匹配，同時拓展融資渠道，研究、探索新型融資品種，做好財務(wù)資源的配置，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，進一步提高資金管理及使用的效率，控制財務(wù)風(fēng)險。

國泰君安證券認為，目前以價換量是開發(fā)商的最優(yōu)選擇，2012年的整體市場將是走量不走價的復(fù)蘇。大型綜合品牌、資金雄厚的開發(fā)商開始降價賣房回籠資金，為的是面臨土地市場的抄底機會和行業(yè)并購機會而擇機擴張；對于資金壓力大的開發(fā)商來說，降價賣房甚至變賣股權(quán)，為的就是回籠資金，先保生存再謀發(fā)展。

國泰君安證券還特別指出，資金緊張且壓力最大的時期尚未真正過去，資金來源中自籌資金占比提升、定金及預(yù)收款同比下降。

/關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型/

“牛散”押注 百億巨資“豪賭”房企轉(zhuǎn)型

去年房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)收入同比暴增950.11%的綠景控股，在去年6月份終止重大資產(chǎn)重組事項，同時又提出變更公司名稱、增加項目投資、礦產(chǎn)資源投資、開采等經(jīng)營范圍。

然而，在重組失敗、房地產(chǎn)主業(yè)面臨無米之炊的窘境下，今年一季度已經(jīng)虧損203.71萬元的綠景控股卻在去年四季度就迎來了著名的 “牛散”徐開東，該“牛散”今年一季度還繼續(xù)加倉。

根據(jù)該公司2011年報披露，公司經(jīng)營規(guī)模較小，且無土地儲備，同時雖然已經(jīng)在經(jīng)營范圍中增加了礦產(chǎn)資源開發(fā)，并在尋找合適的礦源，但截至目前尚未有進展。而今年一季報也顯示，公司1~3月份凈利潤虧損203.71萬元。

值得注意的是，截至2011年12月31日和截至2012年3月31日的前十大流通股東名單顯示，曾經(jīng)在迪康藥業(yè) （600466，收盤價7.24元）等“大黑馬”現(xiàn)身的著名“牛散”徐開東分別以90.00萬股和100萬股的持股數(shù)量位列第三大流通股東和第四大流通股東。

對此，浙江一位不愿透露姓名的私募人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前樓市“洗牌”已經(jīng)逐漸深入，一些二三線的中小型上市房企將被迫從樓市全面退出，最終導(dǎo)致這些確定性的謀劃轉(zhuǎn)型的房企孕育著一定的市場機會，包括已經(jīng)成功從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)開發(fā)的中潤資源（000506，收盤價11.01元）等。

除了向炙手可熱的礦產(chǎn)資源領(lǐng)域轉(zhuǎn)型外，與房地產(chǎn)領(lǐng)域存在交叉的旅游地產(chǎn)也成為上市房企一個全新的考慮。

繼2011年8月以6000萬元收購鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)進軍金礦、今年1月擬以5.7億元收購控股股東中弘卓業(yè)所持的中弘礦業(yè)61.54%的股權(quán)進軍煤炭領(lǐng)域外，曾經(jīng)通過借殼實現(xiàn)上市的中弘股份在旅游地產(chǎn)方面再下一城。

日前，中弘股份相繼對外發(fā)布公告稱，今年4月與微山縣政府和西雙版納州政府分別就微山湖國際旅游島項目、路南山旅游度假開發(fā)項目簽署了合作開發(fā)協(xié)議，總投資規(guī)模分別約為100億元和150億元，其中微山湖國際旅游島項目3年內(nèi)投資不低于50億元，原則上在具備開發(fā)條件之日起五年內(nèi)完成項目全部投資，而路南山旅游度假開發(fā)項目原則上3年完成公建，5年內(nèi)全面完成項目開發(fā)。

對于動輒上百億的資金缺口，公司稱將滾動開發(fā)進行投資，主要資金來源則擬通過與其他大型企業(yè)共同發(fā)起中弘旅游產(chǎn)業(yè)基金的形式募集資金。

值得注意的是，中弘股份最近幾年還陸續(xù)拿下了海南南國荔園項目、北京御馬坊度假城項目和北京美猴王主題公園項目等多個旅游項目。其中，僅去年5月簽下的北京美猴王主題公園項目總投資就在100億元左右，北京御馬坊度假城項目今年3月已正式開工，總投資也高達100億元左右。

照此推算，在2011年度房地產(chǎn)主業(yè)銷售收入同比減少49.49%的情況下，目前中弘股份至少涉及5個旅游開發(fā)項目，剔除進展情況不明的海南南國荔園項目，其他4個項目累計總投資金額至少為450億元，但目前整個公司市值也不足80億元。

敢于如此豪賭旅游開發(fā)項目，中弘股份到底為哪般呢？公司在2011年報的董事會報告中表示，隨著政策的不斷深入，未來全國主要城市房價、購房者需求以及房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整等不確定性因素增多，預(yù)計2012年國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度不會明顯放松，市場形勢存在很多不確定因素，房產(chǎn)銷售形勢不容樂觀。

對此，公司給出的對策包括積極參與已取得的礦業(yè)項目和基金項目，在維護公司資產(chǎn)安全的同時，力爭這些項目能夠盡快給公司帶來新的利潤增長點。

但是，在行業(yè)前景不明的房地產(chǎn)板塊，面對“牛散”押注、業(yè)績預(yù)增和巨資豪賭轉(zhuǎn)型，投資者又將如何作出合理的抉擇呢？

安信證券認為，按照攻守兼?zhèn)涞脑瓌t選擇個股，所選的標(biāo)的公司應(yīng)符合三方面條件：1.業(yè)績鎖定性強，主要是預(yù)收款充足，且含金量高；2.可售資源充足，公司追求快速周轉(zhuǎn)；3.發(fā)展前景有保證。為此，公司需擁有“資源、產(chǎn)品、市場”三大競爭優(yōu)勢，能夠適應(yīng)房地產(chǎn)去泡沫化時期競爭激烈的生存發(fā)展環(huán)境。