項(xiàng)崢：房地產(chǎn)市場交易量有望企穩(wěn)

項(xiàng)崢

4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有46個(gè)，持平的城市有16個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有38個(gè)，比2月份增加了11個(gè)；持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有29個(gè)。從數(shù)據(jù)來看，隨著去庫存壓力和資金鏈條壓力的持續(xù)增大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷動(dòng)能將增強(qiáng)，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)市場交易量企穩(wěn)可能性在增大。

從商品房庫存壓力來看，截至3月末，全國商品房待售面積30122萬平方米，同比增長35.5%；其中，住宅待售面積19350萬平方米，同比增長47.4%。若按一季度商品房平均銷售價(jià)格每平方米5691元來計(jì)算，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房庫存占用的資金將達(dá)到1.7萬億元。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面看，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，增速比前2個(gè)月回落8個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源更加依靠自籌資金，自籌資金同比增長25%。目前，還沒有看到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款政策明顯調(diào)整跡象。雖然一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的國內(nèi)貸款同比增長12.6%，較上年提高12.6個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)貸款在本年資金來源中的比重由去年的15.1%提高至20.7%，但考慮到房企本年資金來源增速比前兩個(gè)月大幅回落8個(gè)百分點(diǎn)，尚難判斷房企貸款政策是否已經(jīng)出現(xiàn)明顯調(diào)整。部分商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款政策或許在首套房貸利率上重回過去8.5折優(yōu)惠，但從目前情況看，并沒有帶動(dòng)個(gè)人按揭貸款明顯增長，因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示，一季度房企本年資金來源中的個(gè)人按揭貸款同比下降5.5%。與此同時(shí)，根據(jù)一季度全國金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，3月份住戶中長期貸款僅增加929億元，低于1月份的1160億元，3月份并沒有如期迎來個(gè)人按揭貸款的明顯增長。

綜合以上情況看，全國房企資金周轉(zhuǎn)壓力將加大，并帶動(dòng)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)繼續(xù)下降——3月份國房景氣指數(shù)為96.92，比上月回落0.97點(diǎn)。從去年下半年到今年一季度，主要城市的房地產(chǎn)銷售廣告和短信明顯增多，部分城市房價(jià)出現(xiàn)絕對(duì)下降。國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，截至今年3月末，全國70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有46個(gè)。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”也取得積極成效，全國商品房銷售量出現(xiàn)了初步企穩(wěn)跡象。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，一季度全國商品房銷售面積同比下降13.6%，降幅比1~2月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，3月末全國商品房待售面積比2月末減少404萬平方米。在去庫存和資金占用的雙重壓力下，可以合理預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將加大降價(jià)銷售力度，刺激商品房銷售量企穩(wěn)。