樓市租售比 還需5年以上才“健康”

中國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)健康租售比，也許需要5年以上時間。

房地產(chǎn)租金價格指數(shù)，能夠反映消費(fèi)、收入與通脹的影響。通常而言，房租上升反映消費(fèi)品價格壓力上升。買不起房，可以租房住；租不起房，只有離開工作地尋找消費(fèi)成本更低的地區(qū)。因此，租房市場的變化顯示了一個地區(qū)的收入、消費(fèi)臨界點(diǎn)。而商品房價格不同，常常反映貨幣泡沫與投資預(yù)期收益，在2011年以前，作為投資品橫行于世，反映的是投資品價格，與消費(fèi)有關(guān)，但關(guān)系遠(yuǎn)不如租賃價格密切。

從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，中國的房屋租賃指數(shù)經(jīng)歷了一個緩慢上升的過程。從房地產(chǎn)走向市場化的1998年開始到2009年，以上年基數(shù)為100計算，房屋租賃價格總指數(shù)分別為1998年的102.40，1999年的98.50，2000年的102.40，其中較高的是2001年的102.80，2007年的102.60，在100以下的為1999年的98.50，2009年的99.40。由于以上年基數(shù)100進(jìn)行計算，因此房租價格讓人感覺上漲較為溫和。

就具體類別而言，住宅租賃價格較高，而辦公用房、商品用房相對較低。住宅租賃價格漲幅超過辦公用房與商品用房，說明與居民住房切實(shí)相關(guān)的租賃熱度超過了商業(yè)與辦公熱度，商業(yè)工業(yè)空心化，這是租賃市場市場價格難以繼續(xù)上升的表現(xiàn)。

與租賃價格相反，無論是商品房、住宅還是非住宅，房屋銷售價格指數(shù)明顯高于租賃價格指數(shù)，總指數(shù)分別為2003年104.80，2004年109.70，2005年為107.60，2006年為105.51，2007年為107.60，2008年為106.50，2009年為101.50。上述數(shù)據(jù)由下逐級上報，未必準(zhǔn)確，2009年指數(shù)低到不可思議的程度，受到市場人士的猛烈抨擊。但由此可以大致看出，在此期間，中國房屋銷售價格迅猛上升，既超出了人均可支配收入的增速，也脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，在貨幣的瘋狂輔佐下，一騎絕塵成為最耀眼的投資品種。這一階段中國房價上升之猛烈，恰與同期中國土地交易價格指數(shù)的迅猛上升互相印證。

近兩年，情況出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房屋銷售價格受到抑制，而租金開始迅猛上升。這說明在金融去杠桿化背景下，房地產(chǎn)逐漸褪去投資品的光環(huán)，恢復(fù)消費(fèi)品的真身。消費(fèi)品價格猛漲，則說明實(shí)際上的通脹壓力大幅上升，一旦超過工資增速，將成為普通工薪階層的不可承受之重。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的《2011年北京租賃市場年度報告》，2011年一線城市的住宅類租金水平整體均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，其中北京租賃市場增長最高，成交月平均租金3280元，年度（同比2010年）漲幅為13%。

在房地產(chǎn)調(diào)控的2010年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)價格受到抑制，而租賃價格快速上升。在貨幣收縮之下，房地產(chǎn)作為投資品的價值被市場打上了一個問號，但由于此前貨幣發(fā)放過多，從最低工資到原材料的普遍上升，通脹壓力增加，導(dǎo)致租賃價格大幅反彈。如果一線城市的房地產(chǎn)租賃價格繼續(xù)維持2010年、2011年的態(tài)勢，那么這些城市將繼續(xù)出現(xiàn)消費(fèi)價格上升的空心化現(xiàn)象，直到煤氣水電、房屋租賃等消費(fèi)品價格的龍頭被強(qiáng)有力的手拉住。

租售比與房價收入比一樣，是衡量房價是否健康的重要體溫計。在2010年以前，由于房價瘋狂上升，而租金溫和上升，導(dǎo)致中國樓市的租售比越來越離譜，大城市甚至在500以上，意味著靠租金要42年左右才能收回成本，房價脫離了地球引力扶搖直上。人們買房子不是為了出租獲利，靠微薄的租金也無法獲利，唯一的可能性就是捂盤等待資產(chǎn)升值，而后轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。這是典型的貨幣泡沫與房地產(chǎn)泡沫。

現(xiàn)在房價回穩(wěn)，在近幾年的時間內(nèi)沒有大漲的空間，而房租上升，則租售比逐漸回落到正常范圍內(nèi)。不考慮其他因素，設(shè)想一座購價100萬元的住宅，如果租售比在200，不考慮利率成本，則17年左右可以收回成本，月租金將高達(dá)5000元。如果計入通脹，以每年4%的CPI增速，則需要26年，如果房租每年上升覆蓋通脹，仍然可用17年收回成本。

考慮到中國的收入與市場現(xiàn)金擁有量可能被低估，租售比200到300都在可以接受的范圍之內(nèi)。以2010年、2011年的租金漲幅，而房屋銷售價不漲，不計入其他變量，那么，多數(shù)城市在未來五到十年可以恢復(fù)正常的租售比。

如意算盤雖然好，但別忘記租金上漲，租房者心驚，物價與工資是民生生命線，重要性不亞于房地產(chǎn)銷售價格。再次強(qiáng)調(diào)，租金上漲有臨界點(diǎn)，那就是有當(dāng)?shù)氐墓ど虡I(yè)發(fā)展、人均可支配收入上升為支撐，否則租金上升就是以通脹的方式讓租售比健康，其實(shí)更不健康。