擴(kuò)內(nèi)需激活零售地產(chǎn) 去年投資增長(zhǎng)26%

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

在住宅市場(chǎng)正在承受強(qiáng)大的調(diào)控壓力時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻因“擴(kuò)內(nèi)需”的要求而受益。

仲量聯(lián)行昨日發(fā)布《2012中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資展望》報(bào)告稱，2011年，中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)交易額為265億元人民幣，交易量創(chuàng)歷史新高，且同比增幅達(dá)到26%。

同時(shí)，在去年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資交易總額中，零售地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量占到30%，該比例同樣為歷史最高，并比前一年增加6個(gè)百分點(diǎn)。在緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)投資領(lǐng)域流動(dòng)性短缺的情況下，取得這樣的成績(jī)頗為難得。

盡管在整個(gè)房地產(chǎn)投資交易中的比例較小，但得益于“擴(kuò)內(nèi)需”的總體政策思路，零售地產(chǎn)已開(kāi)始升溫。上述報(bào)告稱，擴(kuò)大內(nèi)需是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和體制改革的重點(diǎn)，政府已經(jīng)制定了多項(xiàng)措施刺激消費(fèi)，包括增加最低工資標(biāo)準(zhǔn)、提高個(gè)稅起征點(diǎn)、加強(qiáng)社保體系建設(shè)、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，等等。該報(bào)告預(yù)測(cè)，刺激消費(fèi)政策的影響將在未來(lái)幾年里進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大。

事實(shí)上，從2009年以來(lái)，零售地產(chǎn)市場(chǎng)的投資交易額就開(kāi)始逐年增加，到去年第四季度，交易量已呈加速上升的趨勢(shì)。期間，零售模式的變化已經(jīng)從百貨商店變?yōu)橘?gòu)物中心。

數(shù)據(jù)還顯示，零售地產(chǎn)的交易重心正在從一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市，2011年，非一線城市的成交量占到79%的比例。

其中，在新加坡上市的鵬瑞利中國(guó)零售信托基金去年在沈陽(yáng)、成都和佛山等地共收購(gòu)了5個(gè)項(xiàng)目，交易總額超過(guò)60億元人民幣。而鄭州、天津、青島等地去年也有大宗收購(gòu)。

在買方中，除黑石集團(tuán)、麥格理旗下基金MGPA等境外投資機(jī)構(gòu)，零售商和百貨運(yùn)營(yíng)商也成為主要買家群體。北京王府井百貨、馬來(lái)西亞百盛集團(tuán)等去年均參與了大宗交易。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資業(yè)務(wù)總監(jiān)David Hand向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，零售地產(chǎn)的中長(zhǎng)期投資回報(bào)率通常在10%以上。其中，基礎(chǔ)投資者要求的回報(bào)率在10%-12%之間，增值型投資者通常要求12%-18%，機(jī)會(huì)投資者則要求在18%以上。同時(shí)，截至2011年第四季度，北京首層零售商鋪的平均租金已超過(guò)600元/月/平方米，在國(guó)貿(mào)等核心商圈，租金甚至超過(guò)了1000元/月/平方米，比往年大幅增長(zhǎng)。