何志成：如何保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)硬著陸

何志成（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

2012年以來，中央政府多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，期間還幾次糾正地方政府變相微調(diào)政策的舉動(dòng)。這顯示中央政府決心還很大，但一些地方政府已經(jīng)“扛不住”。當(dāng)?shù)胤秸伎覆蛔r(shí)，中央政府能扛住嗎？

房?jī)r(jià)大跌，經(jīng)濟(jì)會(huì)硬著陸

所謂扛不住，一是政策面持續(xù)偏緊，稅收和土地出讓金大幅度下滑，未來地方債務(wù)負(fù)擔(dān)更加沉重；二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)近乎零增長(zhǎng)，即影響了內(nèi)需增長(zhǎng)，也抑制了投資增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)將急速減速。很多地方政府官員非常擔(dān)心，房?jī)r(jià)若出現(xiàn)大幅度下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將硬著陸，宏觀經(jīng)濟(jì)也會(huì)硬著陸。全國(guó)“兩會(huì)”將從3月3日起召開，“兩會(huì)”如何討論房地產(chǎn)政策，未來是會(huì)進(jìn)一步從緊，還是需要微調(diào)，各界十分關(guān)注。

從近期政策動(dòng)向看，一切都可能變，但萬變不離其宗——必須保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)硬著陸。為此，雖然高層還在發(fā)出可能擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的聲音，對(duì)今年的保障房建設(shè)指標(biāo)還在強(qiáng)調(diào)開工率、完工率，但房地產(chǎn)調(diào)控需要微調(diào)的跡象卻越來越多了。比如，最近溫總理關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控側(cè)重點(diǎn)的講話已經(jīng)在悄悄地變，雖然還在強(qiáng)調(diào) “為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控不能松”，但他同時(shí)委婉地說明 “未來不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處?？梢再I房，也可以租房”。這不僅是對(duì)“居者有其屋”的最新詮釋，同時(shí)也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須堅(jiān)持走市場(chǎng)化道路的暗示。從各地“兩會(huì)”來看，大都在強(qiáng)調(diào)首先必須解決好保障房的分配制度問題，搞好“輪候制”，杜絕騙購(gòu)，然后才能大規(guī)模建設(shè)。國(guó)家主管機(jī)構(gòu)也相應(yīng)明確，保障房要與商品房并舉，但不能平起平坐，前者只能是后者的一種補(bǔ)充，不能成為主渠道。未來老百姓想擁有自己的住房，還要靠勞動(dòng)，靠積累，靠銀行信貸支持。房子不是福利，不能完全指望政府分配，保障房不能成為不勞而獲的“典范”。

短期內(nèi)難大面積征房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)市場(chǎng)必須良性循環(huán)，房子要賣得出去，土地使用權(quán)才能拍得出去。反過來說，土地出讓要像前幾年那么火，房子可不能像去年下半年那么賣。鑒于此，最近國(guó)土資源部公布的2012年全國(guó)住房供地計(jì)劃就值得重視。國(guó)土部要求，今年住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不應(yīng)低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。這其中值得注意的有兩點(diǎn)：一是總量不低于房地產(chǎn)市場(chǎng)最繁榮的時(shí)期；二是將保障房與中小戶型住房的土地供應(yīng)量“并列”，而不分列，這其中明顯地含有變相縮減保障房建設(shè)數(shù)量的 “含義”。從國(guó)土部動(dòng)向看，今年會(huì)鼓勵(lì)多建小戶型房子。由于土地供應(yīng)今年要適當(dāng)擴(kuò)大，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)不能太冷。只有市場(chǎng)化，才能避免房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸，這很有看點(diǎn)。

關(guān)于今年以及今后幾年是否需要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)問題，不僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)加碼的最大看點(diǎn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)要不要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革的最大看點(diǎn)。雖然李克強(qiáng)副總理最近在《求是》發(fā)表的文章中，仍然指出未來會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，但很多大城市在開“兩會(huì)”時(shí)已經(jīng)表態(tài)，今年不會(huì)試點(diǎn)房產(chǎn)稅。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日更是明確表示：“十二五期間不征房產(chǎn)稅”。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅大面積征收在理論上說不通，條件也不成熟，從上海和重慶兩個(gè)城市的試點(diǎn)看，征收房產(chǎn)稅完全是表面文章，是純粹的政策調(diào)控，抑制了市場(chǎng)化作用。從各地抵制房產(chǎn)稅的舉動(dòng)看，指望在短期內(nèi)用房產(chǎn)稅代替土地出讓金是很不現(xiàn)實(shí)的，強(qiáng)制推行則會(huì)引起房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期的混亂。房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)是要形成經(jīng)得住歷史檢驗(yàn)的、成體系的房地產(chǎn)市場(chǎng)化調(diào)控政策，這些政策應(yīng)該能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定，而不是大起大落，不能今天是風(fēng)，明天是雨。房產(chǎn)稅不能與土地出讓金并存，而取消土地出讓金制度，不現(xiàn)實(shí)；大面積征收房產(chǎn)稅，也不現(xiàn)實(shí)。

微調(diào)政策保樓市健康發(fā)展

如何解決 “一些人擁有多套住宅，很多人卻買不起房子”的問題？這需要大智慧。但有一點(diǎn)得肯定，必須堅(jiān)持市場(chǎng)化改革思路，不能靠增加（房產(chǎn)）稅收來給低收入者建保障房。房子是商品，不能設(shè)計(jì)這樣的制度，讓很多人當(dāng)一輩子房奴才買得起，同時(shí)卻使少數(shù)人不勞而獲地分到房子。正如溫總理所說：“為了保證公平，需要政府調(diào)控。”但調(diào)控的目的絕不是讓不勞而獲者占便宜，而是糾正完全市場(chǎng)化可能引起的不公平。公平應(yīng)該體現(xiàn)在勞動(dòng)能力上，能力強(qiáng)的收入高，房子住得好，勞動(dòng)能力弱的，可以住得小一點(diǎn)。慢慢調(diào)換，逐步改善，這也是公平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)聯(lián)度最高的市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資目前還很難被取代。要保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，必須保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)硬著陸。預(yù)計(jì)全國(guó)“兩會(huì)”期間有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的爭(zhēng)論會(huì)升溫，但加強(qiáng)市場(chǎng)化改革的思路會(huì)得到更多代表委員的支持。因?yàn)橹挥惺袌?chǎng)化，才能避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸。

未來房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，而且很可能急跌一把。因?yàn)楦鞣矫孥E象已經(jīng)表明，房地產(chǎn)商資金面已經(jīng)嚴(yán)重吃緊，跑路的人越來越多，很多人扛不住了。預(yù)計(jì)3月前后主要城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一次急跌，而只有這一跌，才能使注重“發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制”作用的聲音更響亮，促使相關(guān)方面適時(shí)地微調(diào)“兩限”政策。而只有微調(diào)，才能避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸。

一個(gè)月前，市場(chǎng)還在辯論股市政策會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)暖，現(xiàn)在已經(jīng)得到證明；今天，很多人還在辯論房地產(chǎn)政策會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)暖，預(yù)計(jì)很快也能得到證明。房地產(chǎn)政策微調(diào)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)全國(guó)“兩會(huì)”后房地產(chǎn)政策將一點(diǎn)點(diǎn)微調(diào)，直至使市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)交易恢復(fù)正常，中國(guó)經(jīng)濟(jì)重回快車道。