每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià)超2萬(wàn)元 一起官司牽出義烏“宅基地”生意

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江義烏    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江義烏

一個(gè)官司牽出一本生意經(jīng)，這件事發(fā)生在浙江義烏。

2010年10月9日，義烏上溪鎮(zhèn)溪田村村委會(huì)不服義烏市國(guó)土資源局處罰，將后者告上了法庭。原因是溪田村租賃村民沈財(cái)亮的承包田對(duì)外公開招標(biāo)，被本村和城里來(lái)的人競(jìng)得用來(lái)建房遭國(guó)土部門查處，對(duì)此村委會(huì)不服，遂將國(guó)土局推上了被告席。

2011年3月，義烏市人民法院一審判決，駁回原告訴訟請(qǐng)求。但2011年6月的一紙宣判，使原本簡(jiǎn)單的糾紛覆上了一層的密云：金華中院撤銷了義烏市人民法院一審判決，因?yàn)橥恋氐挠猛咀兞耍@種改變發(fā)生在一審判決前的兩個(gè)月?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者日前在義烏調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這類土地糾紛并非個(gè)案，而在這些糾紛的背后則是活躍在義烏鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“宅基地”生意。

1.6畝農(nóng)保田出租每年租金為729斤糧食

走進(jìn)上溪鎮(zhèn)溪田村村口，水泥路的一邊，四棟三層高連在一起的樓房“坐”在那里，樓房南側(cè)都是大片農(nóng)田，這四棟房子顯得格外扎眼。“停工已經(jīng)有三年多了”，村民沈安定指著這個(gè)“半拉子”工程說(shuō)，樓房就建在他叔叔的農(nóng)保田上。

2004年12月30日，沈安定的叔叔沈財(cái)亮獲得了上述土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地面積為1.6畝，年限至2028年12月31日。2008年5月份，沈財(cái)亮的這塊農(nóng)保田被村委會(huì)租去了。2009年11月份，上溪鎮(zhèn)溪田村委會(huì)對(duì)上述地塊連同旁邊土地對(duì)外公開招標(biāo)，最后被兩名本村人和兩名有義烏市城鎮(zhèn)戶口的人競(jìng)得。

“村民委原來(lái)承諾的120平方米的宅基地也未給，協(xié)議表示以糧食 （1.6畝每年換729斤糧食）為租金，后來(lái)折算成了現(xiàn)金”，沈安定告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。沈安定所在的上溪鎮(zhèn)溪位于浙江義烏城西，距義烏國(guó)際商貿(mào)城10公里左右，有義烏的西大門之稱。

不服罰款村委會(huì)將國(guó)土局告上了法庭

2010年9月義烏市國(guó)土資源局經(jīng)審查對(duì)溪田村村民委員會(huì)及四位中標(biāo)人下達(dá)了 《行政處罰告知書》和《行政處罰決定書》。《行政處罰決定書》認(rèn)定：“土地用途確定為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，不符合土地利用總體規(guī)劃圖，溪田村村委會(huì)未經(jīng)用地審批擅自出賣村集體土地的行為違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，屬于非法轉(zhuǎn)讓土地行為，四中標(biāo)戶未經(jīng)用地審批的建房行為屬非法占用土地行為。處罰沒(méi)收溪田村村委會(huì)82萬(wàn)元違法所得并處百分之十的罰款，責(zé)令四中標(biāo)戶退還非法占用的520余平方米土地，限期拆除建筑物，恢復(fù)土地原狀。”

2010年10月，溪田村村民委員會(huì)和四中標(biāo)戶不服處罰，向義烏市人民法院提起行政訴訟，認(rèn)為《行政處罰決定書》事實(shí)認(rèn)定不清，進(jìn)行公開招投標(biāo)的土地為溪田村原榨糖廠的宅基地，被錯(cuò)劃為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。義烏市人民法院2011年3月15日一審判決，義烏市國(guó)土資源局作出的 《行政處罰決定書》適用法律正確，事情清楚，程序合法，駁回原告訴訟請(qǐng)求。

一審判決下達(dá)后，溪田村村委會(huì)和四中標(biāo)人向金華市人民法院提起上訴。2011年6月15日金華市人民法院二審判決，撤銷義烏市人民法院一審判決，撤銷義烏市國(guó)土資源局的行政處罰決定，原因是“涉案地塊于2011年1月6日經(jīng)金華市政府批準(zhǔn)，由基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整為建設(shè)用地，故對(duì)本案具有溯及力”。土地用途的調(diào)整是在一審判決前兩個(gè)月發(fā)生。

“這一判決讓這次土地糾紛變得撲朔迷離，”義烏市一信訪部門的官員表示。

浙江永大聯(lián)合律師事務(wù)所的律師劉軻認(rèn)為，二審過(guò)程中，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，金華中院根據(jù)溯及力判決撤銷一審判決以及撤銷義烏市國(guó)土資源局的行政處罰決定，同樣因?yàn)橥恋匦再|(zhì)發(fā)生變更，沈財(cái)亮與村委會(huì)的租地協(xié)議以及四戶中標(biāo)戶與村委會(huì)簽訂的建房協(xié)議也應(yīng)作廢。

“宅基地”生意每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià)超2萬(wàn)元

上述“對(duì)薄公堂”浮出的是一條活躍于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“宅基地”的生意經(jīng)。根據(jù)《土地管理法》以及《土地管理法實(shí)施條例》，農(nóng)村集體性質(zhì)的宅基地不能出售或轉(zhuǎn)讓給有城鎮(zhèn)戶口的市民，但這則禁令仍無(wú)法阻止他們的交易腳步。

2月9日，記者在上溪鎮(zhèn)溪田村看到，村里高高低低的房屋建筑，有老房子，也有類似“別墅”的豪宅。“要不要租房子？”本地村民以為記者是來(lái)租房的，“這幢房子是義烏市教育部門的人在村里買的宅基地建的，另外一棟是在義烏市一財(cái)政部門上班的人的房子。”村民指著一幢豪華、外有圍墻的“別墅”表示，“這幢房子裝修太好了，房子估計(jì)不愿租”。當(dāng)?shù)卣还賳T向記者透露，此前有三位義烏市公務(wù)員在此建的房子，“因?yàn)橛绊懖缓?rdquo;，最后被勒令拆除了。

記者在采訪期間，巧遇該鎮(zhèn)金塘路一70平方米的宅基地轉(zhuǎn)讓，“轉(zhuǎn)讓價(jià)要30多萬(wàn)元，一分都不能少”，擁有該宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)的村民表示。

“買的人很多，但宅基地供不應(yīng)求。”義烏當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介公司透露，據(jù)其介紹，他手頭現(xiàn)有義烏廿三里舊村改造的一幅宅基地，占地180平方米，對(duì)方要價(jià)為360萬(wàn)元，服務(wù)費(fèi)按照轉(zhuǎn)讓價(jià)的1%收取。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》留意到，在義烏當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站也有一些宅基地轉(zhuǎn)讓的信息：“黃金地段宅基地轉(zhuǎn)讓”，該宅基地位于義烏市蘇溪鎮(zhèn)，108平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)260萬(wàn)元，每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元；而另外一則“距市場(chǎng)5分鐘！宅基地急轉(zhuǎn)”的信息稱，該宅基地90平方米，標(biāo)價(jià)為320萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)了3萬(wàn)元。

“義烏土地現(xiàn)在十分稀缺，尤其是國(guó)際商貿(mào)城周邊地區(qū)的土地更是彌足珍貴”，義烏當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，農(nóng)村宅基地市場(chǎng)價(jià)每平方米都超過(guò)2萬(wàn)元，在這些宅基地上蓋起的房子可以利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開展物流運(yùn)輸、物業(yè)租賃等，每月可以獲得不菲收入。

“一種是舊城改造，有些村民將自己的宅基地拿出來(lái)轉(zhuǎn)讓，本村或外地人來(lái)買；另一種已經(jīng)在城市里已經(jīng)安居，然后回到農(nóng)村老家參與村委會(huì)公開招標(biāo)的宅基地。”對(duì)于宅基地的公開轉(zhuǎn)讓，義烏市一鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》解釋。

值得玩味的是，伴隨著土地的價(jià)值越來(lái)越大，宅基地出讓亦成為腐敗的重災(zāi)區(qū)。去年5月份，義烏市蘇溪鎮(zhèn)一行政村原黨支部書記樓某、村委會(huì)主任樓某因犯非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪被義烏市法院判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金44萬(wàn)元。與此同時(shí)，上溪鎮(zhèn)溪田村原黨支部書記沈某、村委會(huì)主任沈某2011年7月26日被義烏市人民檢察院以涉嫌非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪對(duì)其提起公訴。義烏市一信訪部門官員透露，2011年義烏市共有8起村官 “倒賣”土地被公訴。