每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià)超2萬元 一起官司牽出義烏“宅基地”生意

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江義烏    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江義烏

一個(gè)官司牽出一本生意經(jīng)，這件事發(fā)生在浙江義烏。

2010年10月9日，義烏上溪鎮(zhèn)溪田村村委會不服義烏市國土資源局處罰，將后者告上了法庭。原因是溪田村租賃村民沈財(cái)亮的承包田對外公開招標(biāo)，被本村和城里來的人競得用來建房遭國土部門查處，對此村委會不服，遂將國土局推上了被告席。

2011年3月，義烏市人民法院一審判決，駁回原告訴訟請求。但2011年6月的一紙宣判，使原本簡單的糾紛覆上了一層的密云：金華中院撤銷了義烏市人民法院一審判決，因?yàn)橥恋氐挠猛咀兞?，這種改變發(fā)生在一審判決前的兩個(gè)月?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者日前在義烏調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這類土地糾紛并非個(gè)案，而在這些糾紛的背后則是活躍在義烏鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“宅基地”生意。

1.6畝農(nóng)保田出租每年租金為729斤糧食

走進(jìn)上溪鎮(zhèn)溪田村村口，水泥路的一邊，四棟三層高連在一起的樓房“坐”在那里，樓房南側(cè)都是大片農(nóng)田，這四棟房子顯得格外扎眼。“停工已經(jīng)有三年多了”，村民沈安定指著這個(gè)“半拉子”工程說，樓房就建在他叔叔的農(nóng)保田上。

2004年12月30日，沈安定的叔叔沈財(cái)亮獲得了上述土地的承包經(jīng)營權(quán)，土地面積為1.6畝，年限至2028年12月31日。2008年5月份，沈財(cái)亮的這塊農(nóng)保田被村委會租去了。2009年11月份，上溪鎮(zhèn)溪田村委會對上述地塊連同旁邊土地對外公開招標(biāo)，最后被兩名本村人和兩名有義烏市城鎮(zhèn)戶口的人競得。

“村民委原來承諾的120平方米的宅基地也未給，協(xié)議表示以糧食 （1.6畝每年換729斤糧食）為租金，后來折算成了現(xiàn)金”，沈安定告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。沈安定所在的上溪鎮(zhèn)溪位于浙江義烏城西，距義烏國際商貿(mào)城10公里左右，有義烏的西大門之稱。

不服罰款村委會將國土局告上了法庭

2010年9月義烏市國土資源局經(jīng)審查對溪田村村民委員會及四位中標(biāo)人下達(dá)了 《行政處罰告知書》和《行政處罰決定書》?！缎姓幜P決定書》認(rèn)定：“土地用途確定為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，不符合土地利用總體規(guī)劃圖，溪田村村委會未經(jīng)用地審批擅自出賣村集體土地的行為違反了《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，屬于非法轉(zhuǎn)讓土地行為，四中標(biāo)戶未經(jīng)用地審批的建房行為屬非法占用土地行為。處罰沒收溪田村村委會82萬元違法所得并處百分之十的罰款，責(zé)令四中標(biāo)戶退還非法占用的520余平方米土地，限期拆除建筑物，恢復(fù)土地原狀。”

2010年10月，溪田村村民委員會和四中標(biāo)戶不服處罰，向義烏市人民法院提起行政訴訟，認(rèn)為《行政處罰決定書》事實(shí)認(rèn)定不清，進(jìn)行公開招投標(biāo)的土地為溪田村原榨糖廠的宅基地，被錯(cuò)劃為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。義烏市人民法院2011年3月15日一審判決，義烏市國土資源局作出的 《行政處罰決定書》適用法律正確，事情清楚，程序合法，駁回原告訴訟請求。

一審判決下達(dá)后，溪田村村委會和四中標(biāo)人向金華市人民法院提起上訴。2011年6月15日金華市人民法院二審判決，撤銷義烏市人民法院一審判決，撤銷義烏市國土資源局的行政處罰決定，原因是“涉案地塊于2011年1月6日經(jīng)金華市政府批準(zhǔn)，由基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整為建設(shè)用地，故對本案具有溯及力”。土地用途的調(diào)整是在一審判決前兩個(gè)月發(fā)生。

“這一判決讓這次土地糾紛變得撲朔迷離，”義烏市一信訪部門的官員表示。

浙江永大聯(lián)合律師事務(wù)所的律師劉軻認(rèn)為，二審過程中，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，金華中院根據(jù)溯及力判決撤銷一審判決以及撤銷義烏市國土資源局的行政處罰決定，同樣因?yàn)橥恋匦再|(zhì)發(fā)生變更，沈財(cái)亮與村委會的租地協(xié)議以及四戶中標(biāo)戶與村委會簽訂的建房協(xié)議也應(yīng)作廢。

“宅基地”生意每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià)超2萬元

上述“對薄公堂”浮出的是一條活躍于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“宅基地”的生意經(jīng)。根據(jù)《土地管理法》以及《土地管理法實(shí)施條例》，農(nóng)村集體性質(zhì)的宅基地不能出售或轉(zhuǎn)讓給有城鎮(zhèn)戶口的市民，但這則禁令仍無法阻止他們的交易腳步。

2月9日，記者在上溪鎮(zhèn)溪田村看到，村里高高低低的房屋建筑，有老房子，也有類似“別墅”的豪宅。“要不要租房子？”本地村民以為記者是來租房的，“這幢房子是義烏市教育部門的人在村里買的宅基地建的，另外一棟是在義烏市一財(cái)政部門上班的人的房子。”村民指著一幢豪華、外有圍墻的“別墅”表示，“這幢房子裝修太好了，房子估計(jì)不愿租”。當(dāng)?shù)卣还賳T向記者透露，此前有三位義烏市公務(wù)員在此建的房子，“因?yàn)橛绊懖缓?rdquo;，最后被勒令拆除了。

記者在采訪期間，巧遇該鎮(zhèn)金塘路一70平方米的宅基地轉(zhuǎn)讓，“轉(zhuǎn)讓價(jià)要30多萬元，一分都不能少”，擁有該宅基地經(jīng)營權(quán)的村民表示。

“買的人很多，但宅基地供不應(yīng)求。”義烏當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介公司透露，據(jù)其介紹，他手頭現(xiàn)有義烏廿三里舊村改造的一幅宅基地，占地180平方米，對方要價(jià)為360萬元，服務(wù)費(fèi)按照轉(zhuǎn)讓價(jià)的1%收取。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》留意到，在義烏當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站也有一些宅基地轉(zhuǎn)讓的信息：“黃金地段宅基地轉(zhuǎn)讓”，該宅基地位于義烏市蘇溪鎮(zhèn)，108平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)260萬元，每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià)超過2萬元；而另外一則“距市場5分鐘！宅基地急轉(zhuǎn)”的信息稱，該宅基地90平方米，標(biāo)價(jià)為320萬元，單價(jià)超過了3萬元。

“義烏土地現(xiàn)在十分稀缺，尤其是國際商貿(mào)城周邊地區(qū)的土地更是彌足珍貴”，義烏當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，農(nóng)村宅基地市場價(jià)每平方米都超過2萬元，在這些宅基地上蓋起的房子可以利用區(qū)位優(yōu)勢，開展物流運(yùn)輸、物業(yè)租賃等，每月可以獲得不菲收入。

“一種是舊城改造，有些村民將自己的宅基地拿出來轉(zhuǎn)讓，本村或外地人來買；另一種已經(jīng)在城市里已經(jīng)安居，然后回到農(nóng)村老家參與村委會公開招標(biāo)的宅基地。”對于宅基地的公開轉(zhuǎn)讓，義烏市一鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》解釋。

值得玩味的是，伴隨著土地的價(jià)值越來越大，宅基地出讓亦成為腐敗的重災(zāi)區(qū)。去年5月份，義烏市蘇溪鎮(zhèn)一行政村原黨支部書記樓某、村委會主任樓某因犯非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪被義烏市法院判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金44萬元。與此同時(shí)，上溪鎮(zhèn)溪田村原黨支部書記沈某、村委會主任沈某2011年7月26日被義烏市人民檢察院以涉嫌非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪對其提起公訴。義烏市一信訪部門官員透露，2011年義烏市共有8起村官 “倒賣”土地被公訴。