安徽蕪湖宣布樓市新政暫緩執(zhí)行

安徽蕪湖市政府網(wǎng)站12日晚發(fā)布通知稱，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》暫緩執(zhí)行。蕪湖市政府相關(guān)人士在接受中國證券報(微博)記者采訪時表示，配套實施細(xì)則正在研究完善之中，如果有后續(xù)進(jìn)展將會及時公布。

“免稅、補(bǔ)錢、送戶口”的樓市新政突被叫停，蕪湖樓市是否會因此遭遇“冰封”？中國證券報記者在蕪湖實地采訪發(fā)現(xiàn)，新政頒布之初，恒大地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球(5.97,0.21,3.65%)等地產(chǎn)龍頭的樓盤一度借助新政加大推銷力度，但由于房價相對較高，蕪湖市民在新政出臺到暫緩執(zhí)行過程中反應(yīng)較為平淡。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商品房建設(shè)在蕪湖市“遍地開花”，在建樓盤過多已成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的隱憂。

在建樓盤遍地開花

中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近兩年來，蕪湖市商品房建設(shè)“熱度”大增，形成了北部以蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及深華強(qiáng)美加·印象為代表的建設(shè)集群；南部以蕪湖高新開發(fā)區(qū)為代表的商品房集群；東部圍繞市政府新址密集涌現(xiàn)的商品房集群和西部沿長江地帶一字排開的在建商品房集群。

在蕪湖長江北路附近，近60棟在建住宅樓拔地而起。蕪湖市區(qū)人口僅為123.8萬，但據(jù)深華強(qiáng)蕪湖地產(chǎn)項目有關(guān)人士介紹，蕪湖市聚集了超過30家房地產(chǎn)開發(fā)商，萬科、恒大、碧桂園(微博)、深華強(qiáng)、蘇寧環(huán)球、星河灣、綠地、名流置業(yè)(2.26,0.00,0.00%)等中大型開發(fā)商云集，在建商品房項目超過60個。

其中，蘇寧環(huán)球斥資100億元籌建80萬平方米的住宅、20萬平方米的商業(yè)配套面積，而萬科、恒大等地產(chǎn)龍頭也不甘落后，競相在市政府新址兩側(cè)展開了房產(chǎn)建設(shè)競賽。但真正占據(jù)優(yōu)勢地位的是本土老牌房地產(chǎn)開發(fā)商，其中，蕪湖偉星置業(yè)以11個地產(chǎn)項目居首。

中國證券報記者在蕪湖鳩江區(qū)、戈江區(qū)注意到，蕪湖市區(qū)擬開發(fā)地塊接踵相連，待拆遷地段不斷浮現(xiàn)，沿著赤鑄山路、中山南路和長江南路，遍布被圍墻圈起的擬建設(shè)樓盤。蕪湖市民介紹，房地產(chǎn)業(yè)深入影響到蕪湖市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控，蕪湖市區(qū)拆遷改造在2011年出現(xiàn)減速，但市區(qū)房價依然堅挺，僅有郊區(qū)部分樓盤房價出現(xiàn)回落，觀望氣氛濃厚。

中國證券報記者從深華強(qiáng)美加·印象了解到，其第七期樓盤于2011年11月開盤，但至今年2月11日，第三期樓盤尚有3套房屋在售，第四期樓盤有15套房屋在售，第五期樓盤約有40套房屋在售，第六期樓盤剩余房屋數(shù)更多，房屋均價約為6000元/平方米。上周，恒大華府項目對部分房屋推出9.5折優(yōu)惠，房屋均價超過7500元/平方米，不過一期樓盤銷售僅過半。

據(jù)某蕪湖市民介紹，在郊區(qū)農(nóng)村拆遷建設(shè)的商品房中，尚有一些房屋未售出。中國證券報記者在蕪湖市白馬山路附近的調(diào)查印證了這一說法。而蕪湖僑鴻濱江世紀(jì)廣場附近已建好的商品房也仍有在售者。

樓市調(diào)控及商品房的密集建設(shè)讓房企感到壓力。一位蕪湖市民指著鏡湖區(qū)一個叫星隆國際城·赭山春秋的售樓處對中國證券報記者說，這是兩個地產(chǎn)項目共用的售樓處，很可能是為節(jié)約成本，在售樓處兩側(cè)，一個項目尚未動工，另一個僅建好了底部。

蘇寧環(huán)球蕪湖地產(chǎn)項目一負(fù)責(zé)人11日對中國證券報記者表示，業(yè)界最為擔(dān)心的是在各方壓力之下，樓市新政可否持續(xù)。如今，這一擔(dān)心成為現(xiàn)實。

市場交投低位徘徊

繼佛山之后，蕪湖樓市新政也被緊急叫停。對此，蕪湖市政府相關(guān)人士在接受中國證券報記者采訪時表示，配套實施細(xì)則正在研究完善之中，如果有后續(xù)進(jìn)展將會及時公布。

就在新政出臺之初，蕪湖市政府表示，并非是對調(diào)控政策的“松綁”。然而，市場對于新政的爭論點(diǎn)主要集中在補(bǔ)貼是否限于首套房、是否在“變相托市”等方面。當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言：“政策雖然沒有明顯違反國家調(diào)控大方針，但在樓市銷售遇冷的背景下，確實能夠起到部分刺激作用。特別是蕪湖這幾年房地產(chǎn)投資增長很快，帶動了上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)頗多。”

近幾年蕪湖經(jīng)濟(jì)保持快速增長，房地產(chǎn)更是快速擴(kuò)張。蕪湖統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2010年以來，蕪湖生產(chǎn)總值已連續(xù)8個季度增幅居全省第一，房地產(chǎn)投資也一直保持高速增長。2011年蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)投資307.23億元，同比增長24.2%。2010年、2009年和2008年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅則分別為40.7%、37.7%和69.0%。房地產(chǎn)投資已成為拉動蕪湖經(jīng)濟(jì)增長的動力之一。

大力投資必然帶來當(dāng)?shù)貥鞘械目焖贁U(kuò)容，蕪湖市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的一組數(shù)據(jù)更為直觀地印證了這點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2011年蕪湖市區(qū)累計批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積286.71萬平方米，同比增長24.87%；2010年累計批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積229.61萬平方米，同比增長35.48%。

值得注意的是，與房地產(chǎn)建設(shè)的高漲熱情相比，近兩年蕪湖樓市并沒有體現(xiàn)出與此相當(dāng)?shù)臒岫?。和我國其他城市一樣，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，蕪湖樓市成交也出現(xiàn)了下滑。2011年蕪湖市區(qū)累計銷售商品住房面積188.7萬平方米，同比下降11.34%；2010年累計銷售商品住房面積212.85萬平方米，同比下降11.78%。

“去年房子不好賣，要不是因為用的自家門臉房，我都不想再做中介了。”蕪湖市鏡湖區(qū)的一家房產(chǎn)中介老板這樣抱怨道。在這家不到十平米的房子里，一面墻上滿滿貼著房屋信息，其中有不少用紅筆醒目標(biāo)注著價格的下調(diào)。“現(xiàn)在來看房的人不多，隨時都可以帶你過去看房。”老板坦言。

一方面是兩位數(shù)的預(yù)售面積增長，另一方面卻是兩位數(shù)的銷售面積下滑，這一升一降之間，樓市庫存量也隨之攀升。這不僅加劇了“去庫存”的壓力，也不利于未來的房地產(chǎn)投資，對土地出讓等上下游產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了一系列影響。采訪過程中，蕪湖市一位地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示，隨著蕪湖房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的出現(xiàn)，近年來蕪湖家居企業(yè)不斷增多，歐亞達(dá)(微博)、紅星美凱龍(微博)、富江家居以及眾多中小家居供應(yīng)商相繼浮現(xiàn)。如果蕪湖樓市不振，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈將產(chǎn)生很大沖擊。

就蕪湖市來看，2011年財政收入共計286.81億元，其中地方財政收入139.97億元。CRIC(中國房產(chǎn)信息集團(tuán))數(shù)據(jù)則顯示，蕪湖2011年土地出讓金達(dá)到61.3億元。

保持穩(wěn)定的財政收入對于地方投資建設(shè)意義重大。2008年至2011年，蕪湖市累計新建保障性住房303萬平方米，2012年全市計劃新建保障性住房304萬平方米，其所需的建設(shè)資金將主要依靠地方政府解決。“蕪湖這幾年在環(huán)境改造、經(jīng)濟(jì)開發(fā)、引進(jìn)人才等方面做了不少投入，這些資金都主要靠地方政府自己解決。”蕪湖市政府相關(guān)人士直言。

業(yè)內(nèi)人士指出，從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度來看，當(dāng)前我國對投資的依賴度依然很大，房地產(chǎn)更是地方籌措資金、彌補(bǔ)收入、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。但是在嚴(yán)格的地產(chǎn)調(diào)控政策下，一些地方政府的“土地財路”受阻，存在為了突破財政困境而進(jìn)行政策微調(diào)的意愿，這顯然有違當(dāng)前樓市宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)。

樓市政策并未轉(zhuǎn)向

業(yè)內(nèi)人士分析，由于庫存壓力以及地方政府面臨的資金困局，一些二三線城市在遵守國家基本政策的情況下，有進(jìn)行樓市政策微調(diào)的動機(jī)。但國家對房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的基調(diào)從未松動，此次蕪湖樓市政策迅速“夭折”，無論是因為輿論關(guān)注壓力還是上級機(jī)關(guān)的監(jiān)管壓力，都傳達(dá)一個信號，樓市宏觀調(diào)控政策不會發(fā)生轉(zhuǎn)向。

合肥市某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，短期內(nèi)合肥應(yīng)該不會對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)。從全年來看，國家對于房地產(chǎn)政策的大方向不會轉(zhuǎn)變，全國樓市的成交量不會有太大好轉(zhuǎn)。

在房地產(chǎn)投資快速增長之后，由于銷售遇冷，不少城市的樓市庫存已經(jīng)顯著增加。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月底，京滬深等11個典型城市庫存總量已達(dá)到73.04萬套，同比增長55%。不少二線城市庫存量漲幅大于一線城市，其中廈門、杭州、蘇州等地增幅分別達(dá)到115%、95%和90%。“去庫存將成為今年樓市調(diào)控的內(nèi)容之一。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)(微博)副總裁胡景暉(微博)預(yù)計，未來在限購尺度、貸款成數(shù)及利率方面，可能出現(xiàn)對首次置業(yè)者和改善型購房者的優(yōu)惠和松綁。

中央財經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏表示，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等支出主要靠地方政府，而地方收入又多與房地產(chǎn)掛鉤，因此當(dāng)前各地方政府面臨一定的壓力。他認(rèn)為，在堅持樓市調(diào)控政策的同時，應(yīng)有針對性地對投資投機(jī)性購房進(jìn)行更多限制。

業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，各地房地產(chǎn)政策面臨微調(diào)的壓力正逐步加大。根據(jù)市場實際狀況出現(xiàn)適當(dāng)調(diào)整無可厚非，但是需要特別警惕通過調(diào)整進(jìn)行“托市”的行為。各地樓市政策應(yīng)該嚴(yán)格遵守國家政策，避免出現(xiàn)“明緊暗松”、“變相松綁”的情況。