業(yè)績“護城河”助力 華夏幸福股價連創(chuàng)新高

每經編輯 每經記者 王硯丹    

每經記者 王硯丹

一家原本基本面一塌糊涂的ST公司，去年搖身一變轉型地產。乍一看，你會覺得它進入了一個正備受煎熬的“夕陽”行業(yè)。但是市場有時候往往出人意料。本周，原名ST國祥的華夏幸福（600340，收盤價24.72元）進入主升浪，股價創(chuàng)出歷史新高，成為地產股中的“另類”。而自從去年11月更名以來，華夏幸福漲幅已經高達36.88%。

是什么原因導致華夏幸福的股民們如此“幸福”呢？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

獨特的“園區(qū)+地產”模式

“簡單的說，華夏幸福不是一個單純靠修房子、賣房子過日子的公司。它最大的價值來源于園區(qū)業(yè)務。它的園區(qū)業(yè)務背靠政府，且每簽一筆單子，基本能保證后續(xù)幾年的穩(wěn)定收入和現(xiàn)金流。這是華夏幸福受到市場追捧的根本原因。”一位不愿透露姓名的地產行業(yè)分析師告訴《每日經濟新聞》記者。

根據(jù)公告，華夏幸福前身為廊坊市華夏房地產開發(fā)有限公司，成立于1998年。早在2009年3月，華夏幸福就籌劃借殼ST國祥上市，但直到去年9月才正式完成，后于11月完成更名。

華夏幸福主營業(yè)務戰(zhàn)略非常清晰明了——工業(yè)園區(qū)+房地產開放兩條主線齊頭并進。具體步驟如下：

首先，公司與政府簽約，壟斷片區(qū)一級開發(fā)，公司墊資進行土地整理與配套設施建設；初始投資期一般1~2年，成本約為4億~5億元/平方公里。

隨后，公司代政府招商引資發(fā)展產業(yè)，并為園區(qū)提供服務。公司還利用一級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產開發(fā)用地；通過住宅銷售，公司可回籠資金并為政府提供GDP和稅收。

當政府實現(xiàn)稅收和賣地賺取收益后，返還基礎建設投資額（一般按照基建成本加成10%），管委會可以一次性支付，也可以選擇分期支付，但分期不得超過3年。另外，在招商引資方面，公司可獲得落地投資額45%的傭金返還；這部分收益管委會也是每年結算一次，費用支付可以選擇一次性，也可以選擇分期，但分期不能超過5年。

上述分析師指出，這種園區(qū)開發(fā)模式不但可以實現(xiàn)利潤上多面開花，能夠保證未來多年的穩(wěn)定現(xiàn)金流；更重要的是受市場環(huán)境影響較小。面對商業(yè)住宅開發(fā)低迷周期，依仗一級開發(fā)和園區(qū)經營，公司可獲得穩(wěn)定回報；周期上升時，利用一級開發(fā)成本優(yōu)勢獲取的大量土地儲備，又可以實現(xiàn)快速擴張。

成功樣本：固安工業(yè)區(qū)

華夏幸福上述模式已經在河北固安工業(yè)園區(qū)取得了成功實踐。公司與當?shù)卣?002年簽約開發(fā)，但由于國家開展的清理整頓工作，因此固安工業(yè)區(qū)真正開始發(fā)展是在2006年。

固安工業(yè)園區(qū)目前三大主導產業(yè)為電子信息、汽車零部件、現(xiàn)代裝備制造。由于地處大北京核心區(qū)，離市區(qū)僅有1小時車程，在北京工業(yè)外遷的背景下，固安工業(yè)園區(qū)產值增長迅速。根據(jù)公司收購報告書，近幾年固安工業(yè)園GDP年均增長為95.2%，產值近3年復合增長率達42%。

固安工業(yè)區(qū)的發(fā)展令當?shù)卣c公司獲得雙贏。2005年，固安工業(yè)園區(qū)管委會的財政收入盈余只有220萬元，到2009年已經增長至7億元。2005年，固安工業(yè)園區(qū)支付給華夏幸福的金額為696.4萬元，而到2009年已經增加至5.64億元，2010年更是達到6.35億元。

除了2006年墊資進行基礎設施建設初期以及2008年經濟危機期間，固安工業(yè)園區(qū)項目給華夏幸福一直帶來了巨額現(xiàn)金凈流入；2009年、2010年分別達到11.40億元和12.99億元。

光大證券指出，固安的園區(qū)開發(fā)模式優(yōu)點非常明顯。首先，公司前期投入主要集中在基建和土地整理方面，成本較低，且非常固定，沒有彈性，大約只需要5億元啟動資金；其次，與政府簽訂園區(qū)整體開發(fā)委托協(xié)議后，其他公司介入進行房地產開發(fā)的可能性極小，基本上不可能會有競爭者。因此，公司擁有大規(guī)模的土地儲備，但投入極低。固安工業(yè)園區(qū)共接受委托面積60平方公里（30%為住宅），協(xié)議簽訂即以低成本鎖定住宅土地儲備18平方公里，即1800萬平方米。由于地價極低，公司產品在市場上極具競爭力，去化速度極快。如2010年，公司僅靠4個孔雀城銷售額就超百億，2011年地產回款額更是達到128億元。

每股未結算業(yè)績或逾10元

巴菲特曾經提出 “經濟護城河”這一著名概念，意思是企業(yè)抵御競爭對手攻擊的可持續(xù)性競爭優(yōu)勢，這些企業(yè)一般都擁有一頭能在未來若干年不懼競爭對手的“現(xiàn)金牛”。在股市低迷時，即使整個市場估值中樞下移，這種擁有護城河的公司往往仍能取得優(yōu)于市場的表現(xiàn)。

對于華夏幸福來說，現(xiàn)有開發(fā)園區(qū)為公司已經鎖定了未來幾年的巨額收益，這或許也是公司受到市場追捧的重要原因。

2月1日，公司發(fā)布公告稱，經過與河北香河縣人民政府、朗森汽車產業(yè)園開發(fā)有限公司友好協(xié)商，由公司與朗森汽車產業(yè)園開發(fā)有限公司合作進行區(qū)域整體開發(fā)，區(qū)域占地面積為40平方公里。

光大證券統(tǒng)計，截至目前，公司已簽約拓展的園區(qū)達到10個，擁有的項目總占地面積達到475平方公里，其中430平方公里處于環(huán)首都經濟圈。

光大證券經過測算后認為，目前華夏幸福有大量落地投資額待結算；在扣除相關稅費后，較為確定未結算的招商引資返還額未來7年可貢獻凈利潤約35億元，合每股5.95元。另外，截至2011年9月30日，公司房地產預收賬款160億元，按照16%凈利率計算，可貢獻凈利潤25.6億元，折合每股4.35元。也就是說，公司可預期的未結算業(yè)績每股高達10.3元。

《每日經濟新聞》記者以投資者身份致電華夏幸福，想具體了解2011年全年的情況。不過公司工作人員表示，年報工作尚未完成，不方便透露有關情況，一切以公告為準。