萬億債務(wù)首輪償還潮將至 房企如何突圍？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 葉書利 徐學(xué)成 發(fā)自上海 北京 廣州    

每經(jīng)記者 楊羚強 葉書利 徐學(xué)成 發(fā)自上海 北京 廣州

有人說2012年是房地產(chǎn)行業(yè)的“還債年”，在萬億債務(wù)將到期的背景下，今年的市場啟動變得更為緩慢。此前多家地產(chǎn)公司發(fā)布公告，1月份的銷售額不到15億元，僅是全年銷售任務(wù)的一個零頭。在這樣的背景下，密集的大幅降價已經(jīng)成為全行業(yè)的預(yù)期。但降價幅度會有多大，什么時間點又是最有可能降價的呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為你一一剖析、解讀。

/市場走勢/

房企降價或在3月后 幅度或不超20%

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“房子能賣一套是一套，債務(wù)能收一筆是一筆，新項目能緩就緩一緩?，F(xiàn)金為王是硬道理。”上海易居房地產(chǎn)研究院向各大地產(chǎn)商發(fā)布的策略報告循循善誘，建議各家房企快速出貨，以最快的速度把庫存的房源換成現(xiàn)金。

與此同時，綠城中國董事長宋衛(wèi)平也在春節(jié)上班后不久就帶領(lǐng)整個綠城集團(tuán)全員賣房。他甚至在微博中透露，他和辦公室其他兩位同事領(lǐng)到的指標(biāo)達(dá)3億元，平均每個人需要賣一億元的房子。

種種跡象表明，三、四月份或者會成為房企密集降價的時間點。而參與降價的城市，將不會再局限于北上廣深、杭州、南京等一、二線城市，三線甚至四線的城市也可能參與。只是平均降價幅度可能不會高過20%。

3月或現(xiàn)首個信托兌付高峰

此前，世聯(lián)地產(chǎn)的一份研究報告指出，今年全行業(yè)到期的各類債務(wù)中，離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金以及民間借貸是最考驗房企短期債務(wù)償還能力的。而其中，信托債務(wù)又是各家房企首先要歸還的債務(wù)。

國泰君安證券的研究報告指出，2012年總到期債務(wù)規(guī)模1758億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。首個信托兌付高峰將出現(xiàn)在今年3月。盡管中房信分析師薛建雄認(rèn)為，一部分買斷房屋產(chǎn)權(quán)，且收購價格高于房價的信托產(chǎn)品會爆倉，而一部分到期債務(wù)可能采用展期或轉(zhuǎn)股的方式解決。但不可否認(rèn)，多數(shù)開發(fā)商仍然有償還信托債務(wù)的壓力。

在這樣的背景下，靠降價銷售以迅速回籠資金，還清貸款成為房企最直接的手段。中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國認(rèn)為，降價應(yīng)該發(fā)生在房企債務(wù)到期前的一段時間，房企會選擇降價以換取銷量。

而根據(jù)調(diào)查，今年信托債務(wù)的到期高峰正在今年7月，有超過500億元的信托債務(wù)將到期。按照上述分析，很顯然今年房價降價最可能時間，正是在今年的3~5月。

漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，開發(fā)商對于二、三月份的銷售業(yè)績并不看好，所以并不會推出新盤和大幅降價。而四、五月份新一輪的調(diào)控走向會更加明晰，全年的樓市需求走勢會更加明朗，伴隨著新盤供應(yīng)量再度增加，將可能出現(xiàn)相對集中的降價。薛建雄則認(rèn)為，集中降價的時間點應(yīng)該是今年3~7月。

年內(nèi)降價幅度或不超20%

樓市降價似乎已是定局，但關(guān)鍵在于，降價幅度多大才合適？很多企業(yè)擔(dān)心一旦降價幅度過大，反而會加劇購買者的觀望，使以價換量的計劃落空。上海一些降價樓盤的開發(fā)商就反映，有購房者付定金后卻遲遲不付剩余房款，追究原因，才得知這些購房者擔(dān)心房價會再度下調(diào)而不敢購買。

漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他認(rèn)為絕大多數(shù)開發(fā)商和樓盤的降價幅度都不會突破30%。一、二線城市開發(fā)商降價幅度最多在20%，三、四線城市開發(fā)商降價幅度最多在10%~15%。

杜丙國持有同樣的觀點，他認(rèn)為，從全國看，房地產(chǎn)企業(yè)的降價幅度一般不會超過30%。從市場的反應(yīng)情況看，相對區(qū)域平均水平八折的促銷就可以有效帶動銷售。就全國而言，預(yù)計開發(fā)商今年內(nèi)降價幅度不會超過20%。

漢宇地產(chǎn)市場研究部薛建雄說，對絕大多數(shù)的城市來說，30%左右的降價幅度很可能是極限，多數(shù)項目平均降幅可能只有10%。只有極少數(shù)的城市可能出現(xiàn)30%以上的降價樓盤。以上海為例，能降愿降的樓盤基本上都已經(jīng)降了，其余的都在觀望。

上述觀點其實已經(jīng)接近準(zhǔn)購房者們對價格的判斷預(yù)期。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》和新浪樂居最新聯(lián)合進(jìn)行的調(diào)查顯示，有超過45%的網(wǎng)友認(rèn)為今年的房價降幅不會超過20%。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，即使開發(fā)商的降價幅度和市場預(yù)期不能完全一致，在萬億元負(fù)債即將到期的大背景下，開發(fā)商會在短時間內(nèi)迅速完成價格的調(diào)整，以大大減輕信托產(chǎn)品到期的爆倉壓力。從銷售計劃制定到計劃開始執(zhí)行一般一個星期左右就可以完成價格的調(diào)整。

一線城市或?qū)⒃俅晤I(lǐng)跌

張宏偉判斷，和上一輪降價風(fēng)潮接近，本輪的降價風(fēng)潮也有可能從一線城市開始，主要降價的還是以郊區(qū)剛需樓盤為主，中高端項目有可能會出現(xiàn)部分降價的現(xiàn)象。

這一看法得到了很多業(yè)內(nèi)人士的贊同。付偉也認(rèn)為，新一輪降價風(fēng)潮的龍頭，依然會是一、二線城市，而不可能是三、四線城市。杜丙國說，因為目前市場上投資投機(jī)性需求受到遏制，剛性需求產(chǎn)品降價主打會是最好的選擇。而一般情況下，降價一般會從郊區(qū)開始逐漸向市中心蔓延。

薛建雄說，接下去降價風(fēng)暴可能重點在二、三、四線城市發(fā)生。在二線城市，可能是除核心區(qū)以外的所有樓盤降價，而三四線城市甚至可能會是以城市核心區(qū)樓盤降價帶動銷售為主。

/行業(yè)動向/

14家龍頭房企近半數(shù)不差錢 萬億債到期或?qū)е虏①彸?/p>

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平此前擔(dān)心，樓市調(diào)控下，房企出現(xiàn)的大規(guī)模吞并潮，會讓大型地產(chǎn)商高度集中，很可能就會像香港樓市一樣出現(xiàn)“四大天王”，進(jìn)而產(chǎn)生更高的房價。他的上述觀點也成為今年被媒體引用最多的觀點。

中航證券的研究預(yù)計，今年將有六成房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺口，但在全國銷售最好的14家龍頭地產(chǎn)企業(yè)中，6家仍有充裕資金。

這不免給人遐想，在萬億元債務(wù)即將到期的背景下，整個地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模兼并重組是否即將發(fā)生？壟斷性的地產(chǎn)巨頭會否在這一輪兼并重組后產(chǎn)生？

六成房企面臨資金缺口

中航證券在《房地產(chǎn)行業(yè)2012年策略報告》指出，“隨著財務(wù)狀況的惡化，地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金缺口也在擴(kuò)大：短期內(nèi)行業(yè)平均有5%的資金富余，但如果成交量持續(xù)萎縮至2012年，行業(yè)整體將出現(xiàn)相當(dāng)于總資產(chǎn)8%的資金缺口，六成企業(yè)將面臨這種威脅，四成企業(yè)在到期貸款無法續(xù)借的情況下將面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%以上的資金缺口”。

上述報告數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控背景下，地產(chǎn)行業(yè)整體的財務(wù)狀況惡化。根據(jù)中航證券提供的數(shù)據(jù)，財務(wù)狀況方面，進(jìn)入全國銷售額排名前20位的14家大型地產(chǎn)上市公司中，有6家處于資金富余狀態(tài)，3家處于資金平衡狀態(tài)，5家面臨資金缺口威脅，其中4家面臨10%以上資金缺口。

由于成交低迷，銷售回款緩慢導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)水平進(jìn)一步降低。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2007年行業(yè)高峰期，地產(chǎn)上市公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.50倍 （相當(dāng)于平均用24個月回籠資金），2008年跌至谷底，周轉(zhuǎn)速度減慢一半至0.26倍 （平均資金回籠周期45個月），2009年回暖后，2010年再次降低至0.37倍水平（32個月回籠資金）。

截至2011年上半年，地產(chǎn)上市公司平均的去存貨速度減慢24%，年化的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降至0.28倍（43個月回籠資金），已接近2008年的低谷水平。上述機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來的持續(xù)低谷中，房企資金周轉(zhuǎn)速度恐將進(jìn)一步降低10%左右至0.26倍（46個月回籠資金）。

哪類房企“最難”？

除財務(wù)狀況和房企的周轉(zhuǎn)效率之外，房企在發(fā)展模式和區(qū)域布局方面已經(jīng)開始加速分化。

規(guī)模化和高端化一直是中國地產(chǎn)企業(yè)的兩類主導(dǎo)發(fā)展模式，在調(diào)控背景下，高端產(chǎn)品線遭遇更大沖擊，但規(guī)模化企業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)。

中航證券提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年1~10月北京別墅及高檔公寓預(yù)售面積同比下降46%，顯著高于住宅市場12%的整體降幅，在華東地區(qū)高端、遠(yuǎn)郊項目更出現(xiàn)20%~30%的降價幅度。結(jié)果，綠城中國等企業(yè)周轉(zhuǎn)速度較高峰期下降50%以上，但恒大、碧桂園、萬科受沖擊較小。

根據(jù)國家統(tǒng)計局等部門發(fā)布的官方數(shù)據(jù)，2011年1~10月，上海、杭州累計預(yù)售面積同比降幅在20%以上，溫州降幅更是接近40%；但石家莊、合肥、沈陽、西安、重慶、成都等城市預(yù)售面積同比仍有所增長。結(jié)果，一線城市新開工面積與銷售面積的增幅差距擴(kuò)大到30%以上，但二、三線城市新增存貨的較小。

分析指出，區(qū)域分化進(jìn)一步加劇了地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)績分化。

依據(jù)上述分析不難看出，倘若今年調(diào)控繼續(xù)深化，一些追求高端化和布局集中在一線城市的房企將遭遇更大的困難。

高力國際董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，近期已經(jīng)開始有很多房企在向一些機(jī)構(gòu)咨詢應(yīng)對調(diào)控的策略，在他看來，房企的產(chǎn)業(yè)整合已經(jīng)迫在眉睫，如加速在二、三線城市的發(fā)展，加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入等。

除此之外，陳厚橋還指出，從布局來看，未來房企有可能縱深到三、四線城市，以增加抗風(fēng)險的能力。另外，加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合）方面的投入也是房企的選擇之一。

賣股權(quán)換資金

就如陳厚橋所指出的，從長遠(yuǎn)戰(zhàn)略來看，追求規(guī)?；?、加大布局二、三線城市的力度可緩解房企面對調(diào)控的壓力，但遠(yuǎn)水救不了近火，房企迫在眉睫的問題就在于通過何種方式來緩解資金壓力。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，從去年下半年開始，部分開發(fā)商已經(jīng)采取了一些措施。除一些龍頭房企相繼宣布在全國范圍內(nèi)實行一定幅度的降價之外，房企還在縮減開支，如雅居樂地產(chǎn)（03383，HK）去年年底就已經(jīng)調(diào)整了部分項目的工程進(jìn)度，而且未來旗下項目的降價幅度將達(dá)到10%~15%。

一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，房企選擇出售股權(quán)或者旗下項目以換取資金的做法也在逐漸增多。

綠城自去年年底就已經(jīng)開始出售旗下項目類緩解資金壓力。據(jù)統(tǒng)計，依靠這些項目的出售，綠城共套現(xiàn)37.26億元。去年12月26日，珠光控股（01176，HK）發(fā)布公告稱將出售附屬公司誠昌集團(tuán)45%股權(quán)套現(xiàn)2.8億元。

去年11月，海航為規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險、降低房地產(chǎn)調(diào)控帶來的壓力和提高控制投資風(fēng)險能力,向海航集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)出售多家公司股權(quán)及土地,交易總金額達(dá)45.75億元。

分析指出，隨著資金壓力的增加，集中布局一線城市的房企也需要通過出售股權(quán)來實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。北京中原此前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2011年1~10月份，規(guī)模房企股權(quán)交易累計達(dá)到93宗，總交易額達(dá)到300.8億元，遠(yuǎn)超2010年全年的84宗165.25億元的規(guī)模，該機(jī)構(gòu)預(yù)測，2011年全年的交易額相比2010年將翻番。

/融資渠道/

IPO大門仍未開放房企融資靠私募？

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

2012年被業(yè)內(nèi)稱作“還債年”，在持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控之下，房企的資金鏈危局顯露：銷售回款減緩，融資渠道日益收緊收窄。重壓之下，降價搶收被不少人看成房企最后的救命符。

巨額債務(wù)壓身

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言，2012年房企最大危機(jī)是債務(wù)危機(jī)。

陳勁松將房企身上背負(fù)的債務(wù)主要分切成四塊：離岸的私募債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸。此外，還包括銀行抵押貸款、上下游融資等。

至于各塊債務(wù)2012年到期的具體金額，目前市場上并沒有一個權(quán)威的合計統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但從一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的零星統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍可以管中窺豹。

以房地產(chǎn)信托為例，中金公司的一份研究報告顯示，2012年預(yù)計到期的房地產(chǎn)信托金額達(dá)約2234億元，總還款額約2500億元，2013年預(yù)計到期規(guī)模近2816億元。另有人向媒體透露，2012年將有約4000億元的房企高息債陸續(xù)到期。

東方證券的一份研究報告，以2011年6月為分析起始點、115家上市房企為樣本研究發(fā)現(xiàn)，115家房企長短期付息債主要分布在2011年7月~2014年6月3年內(nèi)，其中46%集中在2012年償付。其中2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)(即短期借款+一年內(nèi)到期的長期負(fù)債)，約79%集中在2011年12月~2012年6月。此外，2011年6月~2012年6月到期的長期借款中，2012年上半年占了63%。

“賣子”籌資

近日在某個論壇上，黃金灣投資集團(tuán)副董事長全亮指出，缺錢或迫于還債的房企，最先想到的辦法可能就是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)解決資金缺口?，F(xiàn)實也正在不斷佐證，在目前的情況之下，多數(shù)缺錢的房企傾向于選擇“賣身”回收資金。

某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月首周京滬產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌的房地產(chǎn)股權(quán)交易數(shù)量達(dá)到了近10宗，總市值數(shù)十億元，其中包括3家企業(yè)轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，如上海外聯(lián)發(fā)實業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上海某置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。而在1月，全國公開產(chǎn)權(quán)市場成規(guī)模（交易額超千萬）股權(quán)交易數(shù)量達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)67.8億元，相較于2011年1月的9宗和31億元的成交額，皆上漲了近120%。

中房信克而瑞評論員胡超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，1月20宗房地產(chǎn)股權(quán)交易中，主要呈現(xiàn)出兩個特點：首先，不少房企迫于資金壓力甩賣項目以回籠資金。在賣項目籌資的潮流中，除了中小房企外，大房企的身影開始顯現(xiàn)。比如1月綠城迫于資金壓力賣項目籌資就是典型；其次，越來越多的主業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)開始清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此補充說，戰(zhàn)略減資或戰(zhàn)略離場，已成為時下房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)賣項目的主要原因之一。近段時間以來，東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，皆通過相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，逐漸實現(xiàn)從房地產(chǎn)業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。如果地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)維持3~6個月，預(yù)計非主營房地產(chǎn)的企業(yè)可能拋售的房地產(chǎn)資產(chǎn)、股權(quán)市值將超過3000億元。

PE融資應(yīng)運而興

對于2012年房企融資問題，愛建證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師左紅英在一份行業(yè)研究報告中預(yù)測，2012年房地產(chǎn)行業(yè)融資將 “堅冰難破”，如傳統(tǒng)的房企IPO融資渠道仍被中國證監(jiān)會關(guān)閘，而央行公布的2011年數(shù)據(jù)顯示銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域新增貸款規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，至于2012年的銀行貸款，在定向性寬松的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)受益有限。

對此，中房信研究總監(jiān)薛建雄和水文園集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍均認(rèn)為，2012年私募股權(quán)投資（以下簡稱PE）將漸漸成為開發(fā)商直接融資的重要渠道之一。

清科研究中心一份有關(guān)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，共有26只可投資于中國內(nèi)地的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，合計募集資金額達(dá)36.42億美元。而在投資方面，去年前11個月共有35起私募房地產(chǎn)投資，交易總額達(dá)22.2億美元。從投資結(jié)構(gòu)上看，35起私募房地產(chǎn)投資交易中，其中31起發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，投資金額為19.96億美元。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)中，商品住宅類投資數(shù)量為13起，共計涉資9.64億美元。

清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿介紹說，目前國內(nèi)主要活躍著三種形態(tài)的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。首先，由房企成立基金管理公司發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資以及榮盛發(fā)展旗下的榮盛泰發(fā)基金等；其次，專業(yè)地產(chǎn)及金融人士組成的獨立房地產(chǎn)私募基金，如復(fù)星集團(tuán)旗下的星浩資本，高和投資等；第三種是國企與政府背景的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及北京市住建委試點的公租房保障房基金等。市場上還出現(xiàn)了一些專注于商業(yè)地產(chǎn)、商品住宅、保障房建設(shè)、旅游地產(chǎn)或養(yǎng)老地產(chǎn)等某個細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。比如盛世神州房地產(chǎn)投資基金專注于商品住宅市場，并將投資半徑主要聚焦于京津唐及環(huán)渤海、長三角區(qū)域中房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的成長性城市。高和投資專注于收購一線城市核心地段的商業(yè)類物業(yè)，星浩資本的投資偏好專注于城市綜合體建設(shè)項目。而2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，則將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了保障房建設(shè)。