易憲容：收什么樣的房地產(chǎn)稅才有效果

易憲容（社科院金融研究所研究員）

房地產(chǎn)稅在上海與重慶已經(jīng)試點一年，但從市場反映來看，征收房地產(chǎn)稅對遏制高房價所起的作用十分有限。國人可能會問，為何在成熟的市場行之有效的稅收制度，在中國卻水土不服？是與中國具體國情有關(guān)，還是與所出臺的稅收制度有關(guān)？

一般來說，在一個成熟的市場下，開征房地產(chǎn)稅，它能夠起到以下幾個方面的作用：

一是可以矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞。比如目前采取個人所得稅的國家，由于未實現(xiàn)的資本收益在計算上有實際困難，通行不會把它列為征稅的范圍。如果不輔以財產(chǎn)稅的征收，這些未實現(xiàn)資本收益將成為逃稅的漏洞，使得政府一部分稅收流失而無從補(bǔ)救。

二是發(fā)揮量能課稅的原則，促進(jìn)社會所得的公平分配。

三是征收財產(chǎn)稅也是與誰收益誰付費的課稅原則相一致的。因為每一個國家的政府支出中，國防與治安支出是最為重要的一塊，而這些支出的目的就是為了保衛(wèi)國人的生命財產(chǎn)安全。還有，公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅能夠繁榮經(jīng)濟(jì)也能夠使財產(chǎn)增值。

四是隨著人口增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國人所擁有的財產(chǎn)會不斷增加，對個人財產(chǎn)征稅可以為政府提供豐富和穩(wěn)定的財政收入。

當(dāng)然，財產(chǎn)稅還能提高資金市場的利率，從而使生產(chǎn)成本增加，引起產(chǎn)品及勞務(wù)價格的上漲，而部分稅務(wù)負(fù)擔(dān)會透過價格的上漲而轉(zhuǎn)嫁給消費者，從而遏制房地產(chǎn)的過度需求等。也就是說，無論是對房地產(chǎn)的投機(jī)炒作還是過度需求，房地產(chǎn)稅能夠起到重要的作用。

一般來說，房地產(chǎn)稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基時，房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且房地產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中房地產(chǎn)稅就占20%以上。

依照各國現(xiàn)行稅制，每一處土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價格加以計算征收。為了課稅的目的，政府通常會每隔一階段就會對所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價，此一工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進(jìn)行下一次查定價格之前，沒有重大事故發(fā)生，不得變更。

政府在查定房地產(chǎn)價格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法；二是成本法；三是資本法。對于以上三種方法，由于歐美國家房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)，市場交易法應(yīng)用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價，這種方法更是便利。無論是哪一種方法，對于房地產(chǎn)稅基的認(rèn)定，都會用明確的法律來規(guī)定，以便減少房地產(chǎn)課稅的隨意性與不公平性。各國房地產(chǎn)稅多采用單一稅率。

同時，如同個人所得稅的征收一樣，房地產(chǎn)稅的征收同樣對某些特定住房設(shè)定優(yōu)惠減免辦法。其優(yōu)惠減免對象通常包括：政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。也就是說，房地產(chǎn)稅的征收并非對所持有的住房都征收，而是需要對不同使用性質(zhì)的住房、對于不同收入居民持有的住房、對于持有住房多少不同是采取區(qū)別對待的。

對征收房地產(chǎn)稅，目前社會上不少人把它與土地出讓金聯(lián)系起來，認(rèn)為購買住房時，房價中包括了70年土地出讓金的錢，因此再征房地產(chǎn)稅是雙重課稅。其實，土地出讓金與房地產(chǎn)稅是兩碼事。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，土地都是私有的，住房建筑商修建住房時，都得從私人手中購買得土地，而這種土地的購買都得通過交易價格進(jìn)行，但是這些住房沒有哪一套不征物業(yè)稅的。只不過是根據(jù)各種住房及家庭的情況所征收的稅有所不同，甚至于免稅。這就是為何要一個公平公正的房地產(chǎn)稅的關(guān)鍵所在。

不過，要征收房地產(chǎn)稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是翔實的不動產(chǎn)登記資料 （即每一套住房都必須有清楚的檔案，什么時候出生、誰持有、交易價格是如何變化的等）；二是用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。如房地產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象確立等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，房地產(chǎn)稅的開征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到開征房地產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。

所以，要開征房地產(chǎn)稅就得先對現(xiàn)有的住房進(jìn)行全面普查，在此基礎(chǔ)上建立起住房的歷史檔案。沒有住房的歷史檔案，房地產(chǎn)稅的稅基與稅率也就無從入手。然后要建立起公平公正的房地產(chǎn)稅收制度，以此來確定對不同的住房采取不同的稅收優(yōu)惠減免。然后，不僅現(xiàn)有的二手房市場要成熟，而且要建立起科學(xué)規(guī)范的住房價格評估體系等。如果說沒有這些基礎(chǔ)條件，僅僅是為征收房地產(chǎn)稅而征收，那么這樣的房地產(chǎn)稅收制度能夠起到的作用是十分有限的。

總之，面對巨大的房地產(chǎn)泡沫，要遏制過高的房價，開征房地產(chǎn)稅當(dāng)然是十分必要的。但是，開征房地產(chǎn)稅還得在制度安排上創(chuàng)造條件，要先對全國住房進(jìn)行普查，在法規(guī)上要先建立一個公平公正的房地產(chǎn)稅收制度等，這樣的房地產(chǎn)稅征收才能發(fā)揮作用。如果這些條件不成立，要遏制高房價就得先從住房交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手，采取嚴(yán)厲的住房交易稅及住房交易所得稅。