易憲容：收什么樣的房地產(chǎn)稅才有效果

易憲容（社科院金融研究所研究員）

房地產(chǎn)稅在上海與重慶已經(jīng)試點(diǎn)一年，但從市場(chǎng)反映來看，征收房地產(chǎn)稅對(duì)遏制高房價(jià)所起的作用十分有限。國人可能會(huì)問，為何在成熟的市場(chǎng)行之有效的稅收制度，在中國卻水土不服？是與中國具體國情有關(guān)，還是與所出臺(tái)的稅收制度有關(guān)？

一般來說，在一個(gè)成熟的市場(chǎng)下，開征房地產(chǎn)稅，它能夠起到以下幾個(gè)方面的作用：

一是可以矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞。比如目前采取個(gè)人所得稅的國家，由于未實(shí)現(xiàn)的資本收益在計(jì)算上有實(shí)際困難，通行不會(huì)把它列為征稅的范圍。如果不輔以財(cái)產(chǎn)稅的征收，這些未實(shí)現(xiàn)資本收益將成為逃稅的漏洞，使得政府一部分稅收流失而無從補(bǔ)救。

二是發(fā)揮量能課稅的原則，促進(jìn)社會(huì)所得的公平分配。

三是征收財(cái)產(chǎn)稅也是與誰收益誰付費(fèi)的課稅原則相一致的。因?yàn)槊恳粋€(gè)國家的政府支出中，國防與治安支出是最為重要的一塊，而這些支出的目的就是為了保衛(wèi)國人的生命財(cái)產(chǎn)安全。還有，公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅能夠繁榮經(jīng)濟(jì)也能夠使財(cái)產(chǎn)增值。

四是隨著人口增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國人所擁有的財(cái)產(chǎn)會(huì)不斷增加，對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)征稅可以為政府提供豐富和穩(wěn)定的財(cái)政收入。

當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅還能提高資金市場(chǎng)的利率，從而使生產(chǎn)成本增加，引起產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格的上漲，而部分稅務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)透過價(jià)格的上漲而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而遏制房地產(chǎn)的過度需求等。也就是說，無論是對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作還是過度需求，房地產(chǎn)稅能夠起到重要的作用。

一般來說，房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象只限于土地及房屋。在計(jì)算稅基時(shí)，房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且房地產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅，為地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。美國1996年地方財(cái)政收入1萬多億美元，其中房地產(chǎn)稅就占20%以上。

依照各國現(xiàn)行稅制，每一處土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征收。為了課稅的目的，政府通常會(huì)每隔一階段就會(huì)對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價(jià)，此一工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價(jià)格加以計(jì)算。而這種查定的價(jià)格，在進(jìn)行下一次查定價(jià)格之前，沒有重大事故發(fā)生，不得變更。

政府在查定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)可能有以下的幾種方法：一是市場(chǎng)交易法；二是成本法；三是資本法。對(duì)于以上三種方法，由于歐美國家房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易法應(yīng)用得最為普遍，特別是對(duì)自用住宅的估價(jià)，這種方法更是便利。無論是哪一種方法，對(duì)于房地產(chǎn)稅基的認(rèn)定，都會(huì)用明確的法律來規(guī)定，以便減少房地產(chǎn)課稅的隨意性與不公平性。各國房地產(chǎn)稅多采用單一稅率。

同時(shí)，如同個(gè)人所得稅的征收一樣，房地產(chǎn)稅的征收同樣對(duì)某些特定住房設(shè)定優(yōu)惠減免辦法。其優(yōu)惠減免對(duì)象通常包括：政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋；自用住宅及個(gè)人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。也就是說，房地產(chǎn)稅的征收并非對(duì)所持有的住房都征收，而是需要對(duì)不同使用性質(zhì)的住房、對(duì)于不同收入居民持有的住房、對(duì)于持有住房多少不同是采取區(qū)別對(duì)待的。

對(duì)征收房地產(chǎn)稅，目前社會(huì)上不少人把它與土地出讓金聯(lián)系起來，認(rèn)為購買住房時(shí)，房價(jià)中包括了70年土地出讓金的錢，因此再征房地產(chǎn)稅是雙重課稅。其實(shí)，土地出讓金與房地產(chǎn)稅是兩碼事。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，土地都是私有的，住房建筑商修建住房時(shí)，都得從私人手中購買得土地，而這種土地的購買都得通過交易價(jià)格進(jìn)行，但是這些住房沒有哪一套不征物業(yè)稅的。只不過是根據(jù)各種住房及家庭的情況所征收的稅有所不同，甚至于免稅。這就是為何要一個(gè)公平公正的房地產(chǎn)稅的關(guān)鍵所在。

不過，要征收房地產(chǎn)稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料 （即每一套住房都必須有清楚的檔案，什么時(shí)候出生、誰持有、交易價(jià)格是如何變化的等）；二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府的稅收征管能力。如房地產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對(duì)象確立等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，房地產(chǎn)稅的開征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到開征房地產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。

所以，要開征房地產(chǎn)稅就得先對(duì)現(xiàn)有的住房進(jìn)行全面普查，在此基礎(chǔ)上建立起住房的歷史檔案。沒有住房的歷史檔案，房地產(chǎn)稅的稅基與稅率也就無從入手。然后要建立起公平公正的房地產(chǎn)稅收制度，以此來確定對(duì)不同的住房采取不同的稅收優(yōu)惠減免。然后，不僅現(xiàn)有的二手房市場(chǎng)要成熟，而且要建立起科學(xué)規(guī)范的住房價(jià)格評(píng)估體系等。如果說沒有這些基礎(chǔ)條件，僅僅是為征收房地產(chǎn)稅而征收，那么這樣的房地產(chǎn)稅收制度能夠起到的作用是十分有限的。

總之，面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫，要遏制過高的房價(jià)，開征房地產(chǎn)稅當(dāng)然是十分必要的。但是，開征房地產(chǎn)稅還得在制度安排上創(chuàng)造條件，要先對(duì)全國住房進(jìn)行普查，在法規(guī)上要先建立一個(gè)公平公正的房地產(chǎn)稅收制度等，這樣的房地產(chǎn)稅征收才能發(fā)揮作用。如果這些條件不成立，要遏制高房價(jià)就得先從住房交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手，采取嚴(yán)厲的住房交易稅及住房交易所得稅。