何志成：房地產(chǎn)業(yè)能轉(zhuǎn)“危”為安嗎？

何志成（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

2011年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，是被“新政”困擾最大的一年。雖然目前從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上還看不到行業(yè) “一片綠”，但業(yè)內(nèi)人都明白，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)采集的樣本是“合同價(jià)”，合同價(jià)的水分極大。為了少繳稅，以前的“合同價(jià)”都是往少了寫(xiě)，其余補(bǔ)現(xiàn)金，很多時(shí)候差距高于30%；現(xiàn)在的“合同價(jià)”稍微真實(shí)些了，但成交價(jià)一定比“合同價(jià)”更低。為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)徹底地變?yōu)?“買(mǎi)房市場(chǎng)”——買(mǎi)房的人有了極大的議價(jià)權(quán)。在我看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不僅早就出現(xiàn)拐點(diǎn)，而且步入深度調(diào)整階段。

2012年一季度，全國(guó)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌，而且很可能有一次急跌、普跌。這是符合投資品市場(chǎng)規(guī)律的，也是符合房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的。從基本面分析，一方面房地產(chǎn)庫(kù)存高得嚇人，而且還在以高速“囤積”；另一方面，房地產(chǎn)商普遍“銀根”吃緊，不靠大幅度降價(jià)賣(mài)房，恐怕躲不過(guò)“債主”的清償追逼。此外，房地產(chǎn)商陣營(yíng)不出現(xiàn)較大規(guī)模倒閉潮和兼并重組，房地產(chǎn)調(diào)控的政策力度就一定不會(huì)放松。

2012年，不僅一些房地產(chǎn)商要走向破產(chǎn)，那些手中擁有三四套房子的人也很麻煩，尤其是炒房者。房地產(chǎn)商一旦開(kāi)始拋售庫(kù)存（新）房產(chǎn)，一定會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)。按照規(guī)律，一手房跌幅超過(guò)30%，時(shí)間超過(guò)2個(gè)月左右，二手房?jī)r(jià)格就會(huì)大幅跟進(jìn)。更何況，2012年房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大，住房實(shí)名制也可能逐漸落實(shí)，不僅住房保有環(huán)節(jié)成本將加大，而且可能會(huì)追查購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資金來(lái)源。目前高達(dá)90萬(wàn)億元左右的二手房市場(chǎng)（資產(chǎn)）一定會(huì)出現(xiàn)較大幅度縮水，二手房未來(lái)的跌幅也可能很?chē)樔恕?/p>

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“硬著陸”幾乎是難以避免的，但這個(gè)“硬著陸”很可能就是“一下子”，很快將觸底反彈。為什么？中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)法承受房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸。所謂的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，那是很遙遠(yuǎn)漫長(zhǎng)的追尋。一個(gè)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅是未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要源泉，也是啟動(dòng)內(nèi)需的“中樞產(chǎn)業(yè)”，它連接著上下游近50%的GDP。更重要的是，我們至今還找不到能夠讓勞動(dòng)者“剩余財(cái)富”保值增值的市場(chǎng)，找不到能夠使財(cái)產(chǎn)抵押貸款良性循環(huán)的抵押物。從這個(gè)意義上說(shuō)，保障房、經(jīng)適房都難以替代商品房（因?yàn)樗鼈儾豢赡苄纬墒袌?chǎng)，更難以帶動(dòng)大消費(fèi)）。房地產(chǎn)業(yè)“挑大梁”是歷史的選擇，問(wèn)題是現(xiàn)在想“挑大梁”的人太多了，房?jī)r(jià)也漲得太離譜了。一個(gè)國(guó)家有才華的企業(yè)家都不得不投資房地產(chǎn)業(yè)，一個(gè)國(guó)家絕大多數(shù)有才華的人靠工資獎(jiǎng)金都買(mǎi)不起房，這個(gè)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的確不健康，需要調(diào)整。但也必須承認(rèn)，調(diào)整太晚將付出很大的代價(jià)，包括中等收入者財(cái)富的縮水。

現(xiàn)在不是顧慮（房?jī)r(jià)）跌多跌少，討價(jià)還價(jià)的時(shí)候，而是如何避免房地產(chǎn)業(yè)硬著陸的關(guān)鍵時(shí)期。所謂讓房?jī)r(jià)緩慢下跌的想法是不切實(shí)際的，人為控制很難。避免房地產(chǎn)業(yè)硬著陸的唯一途徑是按市場(chǎng)規(guī)律辦：微調(diào)政策，逐步實(shí)行房地產(chǎn)實(shí)名制，加大住房保有成本，同時(shí)按經(jīng)濟(jì)實(shí)際增速提高勞動(dòng)者收入，增加購(gòu)買(mǎi)力。讓絕大多數(shù)人擁有自己的房產(chǎn)，不能靠配給，要靠勞動(dòng)，靠市場(chǎng)上的勞動(dòng)力價(jià)值交換。一個(gè)良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒作者要退出，“多余”的開(kāi)發(fā)商要退出，政府也要退出。

可以預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸是大概率事件，房地產(chǎn)新政頻出也是大概率事件。2012年將是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)危為安的一年，這個(gè)前提是必須來(lái)一次危機(jī)，來(lái)一次“災(zāi)難”，如此才能在對(duì)抗危機(jī)時(shí)取得共識(shí)，來(lái)一次鳳凰涅槃。