2011年上海住宅平均地價(jià)下跌近四成 對(duì)地方財(cái)政影響不大

  每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的2011年土地年報(bào)顯示，截至12月27日上海共出讓土地775幅占地面積2987.79萬平方米，規(guī)劃可建筑面積4748.17萬平方米，總成交金額為1238.85億元。去年上海共成交594幅土地2623.53萬平方米，規(guī)劃可建筑面積39036.59萬平方米，總成交金額1528.47億元。

     中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄指出，今年土地出讓幅度、面積和規(guī)劃建筑面積都呈上升之勢(shì)，但成交金額卻大幅下滑了289.62億元。其中最主要原因是地價(jià)大幅下跌，其次是遠(yuǎn)郊用地供應(yīng)大幅增加，而市區(qū)高價(jià)地基本上沒有成交；另外在土地價(jià)格最高的住宅用地中，保障房用地供應(yīng)大幅增加，商品住宅用地有所減少，。

     上海統(tǒng)計(jì)局公布的前11個(gè)月上海財(cái)政總收入達(dá)3286.03億，同比增漲20.7%；財(cái)政支出3132.77億，同比增漲22.1%來看，政府財(cái)政仍有153.26億的盈余。可見同比去年高達(dá)289.62億元的土地收入減少，并沒對(duì)財(cái)政造成根本性影響。薛建雄因此認(rèn)為，土地收入的下滑對(duì)地方財(cái)政影響不大。

     上海政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入使用情況表上可以看到，2010年上海土地收入1949.8億元，其中用于征地、動(dòng)拆補(bǔ)償、土地開發(fā)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的費(fèi)用就高達(dá)1245億，用于城市配套建設(shè)、城鎮(zhèn)廉租住房保障、繳納新增用地有償使用費(fèi)的支出也達(dá)412.7億元，實(shí)際產(chǎn)生的盈余利潤(rùn)僅292.1億元。僅相當(dāng)于去年上海財(cái)政收入2873.58億元的10.16%，而上海每年的財(cái)政收入上升都在20%左右，可見土地對(duì)財(cái)政收入的實(shí)際貢獻(xiàn)非常有限。

不過，土地及房地產(chǎn)對(duì)上海GDP的影響仍然非常大。上海統(tǒng)計(jì)局公布的前11個(gè)月固定資產(chǎn)投資總額4350.5億元，同比下降0.9%.而去年這一數(shù)據(jù)是上升23.8%，09年則為上升30%，這導(dǎo)致了今年上海GDP增長(zhǎng)全國(guó)倒數(shù)第一。其中，土地動(dòng)拆遷成本投資的減少和開發(fā)商開發(fā)投資的減少，對(duì)固定資金投資造成了巨大的負(fù)面影響。可見，房地產(chǎn)及土地市場(chǎng)的繁榮對(duì)上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響之大。

     另外，今年至截12月27日政府供應(yīng)的保障房建設(shè)用地達(dá)99幅，可建筑面積979萬平方米，已經(jīng)比去年全年的765萬平方米上升了28%。由于保障房用地的出讓價(jià)格非常低，從單塊土地上講不足于支付土地動(dòng)拆遷費(fèi)用，也需要商品房用地的出讓來補(bǔ)貼支出。從這點(diǎn)來說，土地財(cái)政收入的減少，將給政府推進(jìn)保障房土地供應(yīng)和保障房建設(shè)的資金供應(yīng)產(chǎn)生較大壓力。

    在今年出讓的775幅土地中，有61幅是商品住宅或帶有商品住宅、商辦性質(zhì)的用地，總建筑面積為652.42億元，總成交金額為401.69億元，平均樓板價(jià)6156.99元/平方米。比去年的64塊761萬平方米805億的總成交面積和成交額都出現(xiàn)了大幅下降。與去年平均10574元/平方米的平均樓板價(jià)，更是下跌了41%。