盤點(diǎn)2011年地產(chǎn)股 “分化”成關(guān)鍵詞

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海愍 唐慧中    

每經(jīng)記者 王海愍 唐慧中

“冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”但這句話似乎并不適合如今的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

在持續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控政策打壓下，房地產(chǎn)業(yè)今年早已提前入冬。在限購(gòu)、限貸等一系列重磅政策的抑制下，長(zhǎng)期堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)終于低下了高傲的頭，今年10月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次下跌，11月環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，運(yùn)行在“冬令時(shí)”的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)漸明。

進(jìn)入12月，管理層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的力度仍在加強(qiáng)。種種政策信號(hào)表明，不出意外，明年樓市還將“大約在冬季”。

不過(guò)拐點(diǎn)也意味著變化，甚至轉(zhuǎn)機(jī)，對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》本周證券周刊通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵變量——政策走向、板塊內(nèi)不同類個(gè)股今年的不同走勢(shì)進(jìn)行分析，并總結(jié)主流機(jī)構(gòu)、業(yè)界大佬的觀點(diǎn)，以期為投資者的投資決策提供一定幫助。

/展望/

政策拐點(diǎn)尚有待時(shí)日

對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，2011年是史上最難熬的一年。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，今年央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；全國(guó)超過(guò)120個(gè)城市明確出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，40多個(gè)大中城市出臺(tái)了 “限購(gòu)令”，10多個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”。

經(jīng)過(guò)連續(xù)21個(gè)月的調(diào)控，就公布的各類數(shù)據(jù)看，目前全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，一線城市和部分二線城市已現(xiàn)下行趨勢(shì)。

不過(guò)政策收緊的力度仍難言放松。在12月16日全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上，國(guó)家發(fā)改委主任張平則再次強(qiáng)調(diào)，明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施。

這是繼本月初住建部明確表態(tài)“地方住房限購(gòu)令到期需延續(xù)”后，中央層面對(duì)明年樓市調(diào)控的第四次公開定調(diào)。“由此可見，預(yù)計(jì)至少到明年1季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍不會(huì)放松。”愛建證券分析師左紅英博士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

行業(yè)下行趨勢(shì)明顯

從已經(jīng)公布今年11月的銷售情況看，以萬(wàn)科A（000002，收盤價(jià)7.56元）、恒大為代表的大型房企今年的銷售情況依然良好，不過(guò)這并不能掩蓋行業(yè)整體下行的態(tài)勢(shì)。

本月初央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的兩份報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)面臨浮出水面。

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，行業(yè)量?jī)r(jià)齊跌的下行趨勢(shì)已較為明顯。而10月很可能就是房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降的拐點(diǎn)。

來(lái)自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比指數(shù)下降了0.19%，這是房?jī)r(jià)平均環(huán)比繼10月首次回落0.14%之后的再次下降，且降幅比上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。“雖然連續(xù)兩月的環(huán)比下跌，還不足以判斷拐點(diǎn)，但就目前看是有這個(gè)趨勢(shì)。”左紅英表示。

與此同時(shí)，跌入降價(jià)行列的城市也逐漸增多。11月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有49個(gè)，較10月增加了15個(gè)；持平的城市有16個(gè)；5個(gè)上漲的城市漲幅均未超過(guò)0.2%。

11月住宅銷售情況也進(jìn)一步惡化。11月單月，全國(guó)住宅銷售面積和金額同比分別下降10.4%和12.1%。

對(duì)此，東方證券認(rèn)為，這顯示目前成交量低迷的現(xiàn)象已由一二線城市蔓延至三四線城市。

中金指出，就11月數(shù)據(jù)看，行業(yè)銷售下行趨勢(shì)已建立，市場(chǎng)調(diào)整速度正在加快，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性調(diào)整來(lái)臨。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的判斷，中金在研報(bào)中指出，隨著供應(yīng)釋放力度加大，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象將更為明顯。“依然維持對(duì)于行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度初的判斷。”

限購(gòu)令只是調(diào)控“逗號(hào)”

在本輪政府房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸和限價(jià)三大手段中，限購(gòu)令的殺傷力無(wú)疑是最大的。

數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降的城市有49個(gè)。其中環(huán)比房?jī)r(jià)下調(diào)超過(guò)0.5個(gè)百分點(diǎn)的6個(gè)城市全部為限購(gòu)城市，限購(gòu)的40個(gè)城市中有30個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)，7個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平。其中，限購(gòu)最嚴(yán)格的一線城市，平均環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了0.35個(gè)百分點(diǎn)，非限購(gòu)的30個(gè)城市環(huán)比下調(diào)幅度為0.13個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)共46個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)，其中廈門、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等7個(gè)城市限購(gòu)截止日為今年底。不過(guò)目前已有?？凇V州、深圳、上海、青島等城市宣布明年將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。

浙江某券商一位分析師向記者表示，限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行意味著目前樓市成交量與房?jī)r(jià)下滑的情況，不會(huì)有根本性的改變。

由于地方財(cái)政吃緊，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，近期有關(guān)為樓市調(diào)控松綁的呼聲很高。“鑒于目前樓市調(diào)控拐點(diǎn)剛剛顯現(xiàn)，政策不可能在這個(gè)時(shí)候放松，因?yàn)橐坏┓潘煽赡軙?huì)引發(fā)樓市大反彈，這顯然違背了調(diào)控的初衷。”上述分析師告訴記者。

不過(guò)，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有種預(yù)期，明年年中可能會(huì)出現(xiàn)政策微調(diào)。”左紅英博士認(rèn)為，政策微調(diào)將包括個(gè)別城市放松限購(gòu)令，同時(shí)首套房首付和利率也可能會(huì)有松動(dòng)。“但是調(diào)控的大方向應(yīng)該不變。”她表示，即便未來(lái)限購(gòu)令放松或取消，這也只是這輪調(diào)控的逗號(hào)，限購(gòu)令之后還會(huì)有其他政策跟進(jìn)。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍或擴(kuò)大

值得注意的是，在此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議深化改革的議題上，提出將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

今年1月28日，房產(chǎn)稅在上海和重慶率先進(jìn)行試點(diǎn)。“根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的表態(tài)，明年在總結(jié)上海和重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大應(yīng)該是比較確定的事情。”左紅英博士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“但預(yù)計(jì)明年還不能完全取代限購(gòu)令，房產(chǎn)稅試點(diǎn)只是局部性的。特別那些放松限購(gòu)令的個(gè)別城市，明年實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性很大。”

對(duì)于房產(chǎn)稅的動(dòng)向，上述中指院的報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)在2012年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其長(zhǎng)期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和相關(guān)配套制度的逐步實(shí)施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財(cái)政制度的變革。

報(bào)告還指出，“另一方面，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能降低相關(guān)城市限購(gòu)的必要性，這將為限購(gòu)政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩，通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)并逐步退出限購(gòu)可能成為政府的一個(gè)選擇。”

至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容治市的“藥效”如何，左紅英博士認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)容應(yīng)該是為了保證房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的自然過(guò)渡，由短期的行政手段轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效的制度性調(diào)控演變。“相對(duì)限購(gòu)令這樣的猛藥，房產(chǎn)稅的調(diào)控力度要相對(duì)輕一些。”

東興證券研報(bào)指出，就目前情況看，房產(chǎn)稅在上海和重慶試行一年已被市場(chǎng)接受，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅將不斷擴(kuò)大試行已有較好的適應(yīng)能力，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)較大波動(dòng)。鑒于限購(gòu)令存在無(wú)法觸及空置房的局限，房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策如果取代現(xiàn)有的限購(gòu)令，能給市場(chǎng)帶來(lái)可穩(wěn)定的預(yù)期。

中原集團(tuán)研究中心最近發(fā)布的研究報(bào)告則指出，從剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的分層次建設(shè)住房體系的三個(gè)方向來(lái)看，未來(lái)政策由“堵”到“疏”是大勢(shì)所趨，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅、加大供應(yīng)、保障房等長(zhǎng)效措施的覆蓋贏得時(shí)間差。

/股價(jià)/

調(diào)控中行業(yè)面臨洗牌 龍頭地產(chǎn)股成弱市避風(fēng)港

回顧2011年的熊市行情，雖然始終處于調(diào)控的風(fēng)口浪尖且時(shí)常扮演殺跌主力，不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊百余個(gè)股并不是一損俱損。如果投資者在年初買入以“招保萬(wàn)金”為代表的地產(chǎn)龍頭股，那么到現(xiàn)在，他將有機(jī)會(huì)錄得正收益。與幾乎單邊下跌的大盤相比，今年龍頭地產(chǎn)股可謂是安全的避風(fēng)港。

上海向日葵投資公司某分析師認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，是由于“今年的嚴(yán)厲調(diào)控，市場(chǎng)去年就已有預(yù)期.由于其他很多行業(yè)的表現(xiàn)不及預(yù)期，導(dǎo)致股價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，反而突顯出了龍頭地產(chǎn)股的防御性。”

板塊內(nèi)部出現(xiàn)分化

與2008年相比，今年地產(chǎn)股遭遇史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，不過(guò)相比2008年的滿盤皆墨，今年板塊內(nèi)的一些龍頭個(gè)股表現(xiàn)得格外強(qiáng)勢(shì)。

據(jù)巨靈資訊統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，申萬(wàn)一級(jí)子行業(yè)統(tǒng)計(jì)的地產(chǎn)板塊中，除了少數(shù)重組和涉礦概念股外，今年以來(lái)漲幅排名靠前的多為全國(guó)或地區(qū)性地產(chǎn)龍頭，其中金科股份（000656，收盤價(jià)11.30元）上漲17.95%，招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)18.24元）上漲13.72%，保利地產(chǎn)（600048，收盤價(jià)10.19元）上漲6%，華僑城A（000069，收盤價(jià)7.10元）上漲4.87%，而北京城建（600266，收盤價(jià)11.95元）、金融街（000402，收盤價(jià)6.07元）、萬(wàn)科A等個(gè)股雖然跟隨大市下跌，但相對(duì)抗跌，其調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于同期大盤和房地產(chǎn)板塊整體跌幅。

“這是在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下行業(yè)洗牌，行業(yè)內(nèi)不同公司遭遇優(yōu)勝劣汰產(chǎn)生的必然結(jié)果。”上述分析師告訴記者。

總體來(lái)看，這些取得逆勢(shì)表現(xiàn)的地產(chǎn)股，大多具有主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)、現(xiàn)金狀況良好、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、具有地域優(yōu)勢(shì)等特點(diǎn)。對(duì)此，愛建證券分析師左紅英認(rèn)為，“經(jīng)過(guò)2008年的洗禮后，他們（龍頭地產(chǎn)股）的抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯增強(qiáng)了。今年四大地產(chǎn)股的各項(xiàng)指標(biāo)都明顯好于行業(yè)平均，比如萬(wàn)科3季度末的預(yù)收賬款已經(jīng)可以保障今明兩年的業(yè)績(jī)。”

值得注意的是，招商、保利的表現(xiàn)強(qiáng)于萬(wàn)科，或與不同的業(yè)績(jī)?cè)鏊儆嘘P(guān)。前三季度，招商地產(chǎn)及保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)近五成，萬(wàn)科僅僅實(shí)現(xiàn)了9.53%的增長(zhǎng)，金地集團(tuán)（600383，收盤價(jià)4.98元）則以-64.19%的增速不幸脫離了傳統(tǒng)的第一梯隊(duì)，因而其股價(jià)表現(xiàn)也位于“招保萬(wàn)金”的末尾。

盡管如此，少數(shù)龍頭公司的優(yōu)良表現(xiàn)難以掩蓋行業(yè)整體低迷的狀況，在申萬(wàn)統(tǒng)計(jì)的140余只地產(chǎn)股中，有一半的個(gè)股今年來(lái)跌幅超過(guò)30%。

其中十余只個(gè)股今年以來(lái)跌幅超過(guò)45%。據(jù)巨靈資訊統(tǒng)計(jì)，板塊內(nèi)累計(jì)跌幅前五位的萬(wàn)好萬(wàn)家 （600576，收盤價(jià)8.01元）、云南城投（600239，收盤價(jià)6.37元）、嘉凱城（000918，收盤價(jià)3.81元）、津?yàn)I發(fā)展（000897，收盤價(jià)2.59元）、福星股份（000926，收盤價(jià)7.04元）截至今年三季度末的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)分別同比增長(zhǎng)-76.87%、-39.57%、-23.74%、-50.35%、-3.89%。

需要指出的是，盡管受政策扶持刺激，今年保障房建設(shè)如火如荼，全國(guó)也提前兩個(gè)月完成了年初制定的1000萬(wàn)套保障房任務(wù)，然而今年保障房概念股的表現(xiàn)遠(yuǎn)不如人意。除北京城建較為抗跌外，其余的保障房概念股跌幅均不小。中天城投（000540，收盤價(jià)6.36元）、首開股份（600376，收盤價(jià)9.14元）、中南建設(shè)（000961，收盤價(jià)8.7元）、天房發(fā)展（600322，收盤價(jià)3.26元）、棲霞建設(shè)（600533，收盤價(jià)3.29元）股價(jià)均下跌了近30%，福星股份更是大跌超過(guò)四成。

龍頭股曾提前見底

中國(guó)樓市上一次嚴(yán)冬是2008年10月至2009年7月，當(dāng)時(shí)國(guó)房景氣指數(shù)在100以下呆了10個(gè)月。由于未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，調(diào)控都將處于進(jìn)行時(shí)，所以業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，這一次房地產(chǎn)業(yè)冬天的持續(xù)時(shí)間不會(huì)短于上一次。11月，國(guó)房景氣指數(shù)創(chuàng)下28個(gè)月新低99.87，這是自2009年7月份以來(lái)該指數(shù)首次跌破100。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，盡管上次國(guó)房景氣指數(shù)于2009年3月見底，但A股地產(chǎn)指數(shù)卻在2008年11月就已提前見底，而以“招保萬(wàn)金”為代表的績(jī)優(yōu)龍頭房企早在2008年9月便先于大盤見底。

值得注意的是，“招保萬(wàn)金”見底的時(shí)間點(diǎn)和流動(dòng)性拐點(diǎn)非常接近。2008年9月16日起，央行4年來(lái)首次下調(diào)貸款利率，9年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn)率，流動(dòng)性拐點(diǎn)就此確立。而萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)也即于此時(shí)探明了底部。

盡管目前大盤還在不斷尋底，但地產(chǎn)板塊中的龍頭個(gè)股似乎又一次先于大盤觸底，萬(wàn)科自9月29日觸及6.88元的今年最低點(diǎn)后，之后的兩次調(diào)整底部逐級(jí)抬高。保利地產(chǎn)、金科股份、華僑城A、北京城建、金融街等均在10月中下旬即探明了年內(nèi)底部。招商地產(chǎn)的尋底之路完成得更早，今年1月27日創(chuàng)出的15.38元的年內(nèi)低點(diǎn)，至今沒仍有被跌破。

這些龍頭房企是否已經(jīng)先于大盤見底？“房地產(chǎn)行業(yè)有其運(yùn)行的自身規(guī)律，房地產(chǎn)公司的股價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的一個(gè)判斷，房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)的見底、走強(qiáng)，反映了市場(chǎng)資金對(duì)這些企業(yè)價(jià)值的認(rèn)可，特別是龍頭地產(chǎn)企業(yè)，更具有行業(yè)代表性。”上述向日葵投資公司分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“短周期來(lái)看，我們認(rèn)為這些龍頭地產(chǎn)股的價(jià)格已經(jīng)到了相對(duì)底部，未來(lái)如果能看到房?jī)r(jià)下跌、成交量回暖，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將得到顯著改善，其價(jià)值就會(huì)得到回升。建議關(guān)注流動(dòng)性的變化。”

自今年8月份CPI首次出現(xiàn)回落以來(lái)，11月份CPI繼續(xù)回落至4.2%。對(duì)此，國(guó)泰君安首席研究員林采宜認(rèn)為，通脹退潮，維持增長(zhǎng)是目前及今后一段時(shí)期內(nèi)政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的首要目標(biāo)。

12月5日，銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率降至21%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率降至17.5%，這是3年來(lái)央行第一次下調(diào)存準(zhǔn)率。這意味著“貨幣政策終于從意向性寬松走向?qū)嵸|(zhì)性寬松。”林采宜表示。

/觀點(diǎn)/

任志強(qiáng)：頻繁調(diào)控不治本地產(chǎn)業(yè)2013年將現(xiàn)真正危機(jī)

每經(jīng)記者 楊可瞻 實(shí)習(xí)記者 鐘舒

有購(gòu)房需求的消費(fèi)者一定非常糾結(jié)：買房吧，擔(dān)心房?jī)r(jià)在調(diào)控下還要降；不買吧，又害怕真正漲上去后買不起。

頻繁調(diào)控背景下，2012年樓市將何去何從？12月23日，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)出席成都某高峰論壇并問(wèn)診中國(guó)房市。席間，他接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的專訪。

頻繁調(diào)控加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)

“房?jī)r(jià)過(guò)去上漲時(shí)，我們開發(fā)商對(duì)于土地價(jià)高者得這樣的方式也提出過(guò)批評(píng)。對(duì)于目前政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，我并不反對(duì)，但我認(rèn)為政府對(duì)于市場(chǎng)的干預(yù)應(yīng)該僅限于貨幣供應(yīng)量、利率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，而不是用過(guò)度行政命令的方式破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制。”23日，任志強(qiáng)以這樣一段話作為開場(chǎng)白。

談到限購(gòu)、限貸、限價(jià)的調(diào)控政策，任志強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從過(guò)去的一年一次變?yōu)楝F(xiàn)在的一年三次，但頻繁調(diào)控也帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，那就是房產(chǎn)的供應(yīng)周期不夠，而供應(yīng)量的忽上忽下必然影響房?jī)r(jià)的忽上忽下。要真正解決老百姓的購(gòu)房困難，需要對(duì)其輔以利率和稅收等優(yōu)惠政策來(lái)增強(qiáng)他們的購(gòu)房能力。

記者留意到，任志強(qiáng)曾多次撰文論述土地出讓制度對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響，他認(rèn)為若不觸及土地出讓制度，不管用什么樣的方式來(lái)限制需求都無(wú)法改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。對(duì)此，任志強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示：對(duì)土地出讓制度作出一個(gè)徹底的變革需要時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)一步到位，這也意味著目前對(duì)樓市的各種行政調(diào)控會(huì)使房?jī)r(jià)忽上忽下。

2013年是真正的危機(jī)時(shí)刻

對(duì)于2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，任志強(qiáng)觀點(diǎn)偏謹(jǐn)慎。

他指出，2011年的樓市不像外界想得那么差，但2012年樓市不會(huì)好。首先，相比去年，今年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積大幅下滑了25%，超過(guò)了全球金融危機(jī)期間的2009年。同時(shí)，今年1～12月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也將較年初下降8%左右，預(yù)計(jì)明年降幅還將會(huì)超過(guò)8%，甚至10%；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和到位資金都會(huì)下降，這將導(dǎo)致2012年成為投資困難的一年。另外，2012年即使使用刺激政策，樓市也不會(huì)好，因?yàn)榻衲攴康禺a(chǎn)有很多庫(kù)存，消化庫(kù)存需要時(shí)間，這需要提前6個(gè)月的預(yù)調(diào)控，但現(xiàn)在還沒看到。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)到來(lái)的時(shí)間，外界普遍認(rèn)為是2012年。但任志強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，對(duì)于2012年的樓市，他并沒有其他人那么悲觀。因?yàn)槊髂昃S穩(wěn)還是主要基調(diào)，一旦政策拉一下，樓市就不會(huì)垮。房調(diào)就像打針吃藥，這使得房?jī)r(jià)短期波動(dòng)成為趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)真正的危機(jī)時(shí)刻是后年，但沖擊多大尚不得而知。

/后市/

機(jī)構(gòu)論劍：逢低買入龍頭品種

從2009年3季度到目前，地產(chǎn)股普遍下跌50%。太和投資投資總監(jiān)王亮對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走向平衡。其中上半年仍是去庫(kù)存、價(jià)格調(diào)整的艱難時(shí)期。隨著降價(jià)的蔓延、地方政府資金面進(jìn)一步惡化，預(yù)計(jì)明年中期政策可能放松，遭重度抑制的銷量將會(huì)再生。比如，萬(wàn)科A現(xiàn)在的股價(jià)對(duì)應(yīng)2012年僅12倍PE，低于2008年最低點(diǎn)時(shí)的13倍PE，估值非常低。投資者可以考慮在二季度后對(duì)地產(chǎn)股進(jìn)行配置。

本周地產(chǎn)股先于市場(chǎng)反彈，對(duì)此深圳景良投資董事長(zhǎng)廖黎輝表示，短期來(lái)看地產(chǎn)板塊處于反彈階段，可持有低估值的龍頭個(gè)股。

國(guó)泰君安李品科認(rèn)為，房地產(chǎn)基本面下滑始于2011年二季度，并將持續(xù)到2012年中期前后，2012年下半年行業(yè)同比或環(huán)比增速有望見底回升，但房?jī)r(jià)從2011年四季度到2012年四季度可能持續(xù)下跌。2012年上半年，即使地產(chǎn)股股價(jià)因基本面影響有回調(diào)壓力，未來(lái)股價(jià)再回到底部或者創(chuàng)新低的可能性小。

在選股策略上李品科認(rèn)為，中線投資者可逢低買入優(yōu)質(zhì)龍頭公司，并堅(jiān)定持有到政策面局部放松預(yù)期兌現(xiàn)或者銷量因政策面局部松動(dòng)而見底回升。綜合比較現(xiàn)金優(yōu)勢(shì)、管理溢價(jià)等因素后，可投資的重點(diǎn)公司排序是：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、中南建設(shè)、蘇寧環(huán)球等。

中金公司白宏煒認(rèn)為，明年地產(chǎn)股投資線路圖是防守反擊，行業(yè)觸底，股票有反彈。由于低估值，持有龍頭股會(huì)有相對(duì)收益，但要獲取板塊絕對(duì)收益則需等行業(yè)觸底。上半年將是震蕩走弱行情，其間有政策博弈的反彈機(jī)會(huì)，建議配置流動(dòng)性好、基本面優(yōu)勢(shì)明顯的龍頭地產(chǎn)股票以及防御性明顯的商業(yè)公司，選擇資金面好、業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)以及一二線城市推盤占比高的公司，重點(diǎn)為招保萬(wàn)金。下半年基本面觸底之后，可逐步轉(zhuǎn)換至彈性好的中型區(qū)域公司，選股著重看銷售，建議配置推盤量大、上半年存貨積壓多的區(qū)域龍頭公司，同時(shí)也可以參與部分重組股票交易機(jī)會(huì)。