業(yè)績(jī)大跌再遭“雙限”格力地產(chǎn)腹背受敵

每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

　　短短的3個(gè)月時(shí)間，格力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”式的轉(zhuǎn)變，從上半年的一路飄紅到三季度凈利同比大跌近七成，格力地產(chǎn)遭遇了什么？對(duì)于偏安珠海的格力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是目前的項(xiàng)目布局還是未來(lái)的拓展計(jì)劃，似乎都走不出這個(gè)珠三角二線(xiàn)城市的“牢籠”。

    更為不利的是，突如其來(lái)的“雙限令”讓重點(diǎn)布局珠海中心城區(qū)高端項(xiàng)目的格力地產(chǎn)的生存和拓展空間會(huì)越來(lái)越小。

三季度凈利大降七成

    格力地產(chǎn)三季報(bào)顯示，第三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.4億元，同比下降26%，環(huán)比下降36%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1452萬(wàn)元，同比下降69%。據(jù)valuetool平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，格力地產(chǎn)三季度毛利率為38%，環(huán)比下降11個(gè)百分點(diǎn)，其毛利率已連續(xù)三個(gè)季度持續(xù)下滑。

    然而，3個(gè)月之前格力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)還保持快速增長(zhǎng)。根據(jù)其發(fā)布的今年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，今年1~6月份公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.47億元，同比增長(zhǎng)18.04%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1.98億元，同比增長(zhǎng)50.36%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.51億元，同比增加45.39%。

    為什么格力地產(chǎn)遭遇業(yè)績(jī)大滑坡？格力地產(chǎn)總經(jīng)理鄭文森在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)以“開(kāi)會(huì)”為由，未作出正面回應(yīng)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的報(bào)道稱(chēng)，格力地產(chǎn)對(duì)此的解釋是  “受結(jié)轉(zhuǎn)速度的影響”。

    中投顧問(wèn)某房地產(chǎn)行業(yè)研究員對(duì)記者表示，格力地產(chǎn)第三季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下跌的關(guān)鍵在于市場(chǎng)因素，呼之欲出的限購(gòu)令影響了珠海的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)能力，部分消費(fèi)者持觀望態(tài)度；另外，格力地產(chǎn)的項(xiàng)目布局沒(méi)有展開(kāi)，導(dǎo)致利潤(rùn)增長(zhǎng)太依賴(lài)珠海，業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。

    據(jù)記者了解，早在珠海制定今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)  （增長(zhǎng)幅度控制在11%以?xún)?nèi)）之前，關(guān)于珠海是否限購(gòu)的討論就甚囂塵上。官方數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，珠海樓市的成交量就一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，直到9月份才有所好轉(zhuǎn)。

    格力地產(chǎn)同樣難逃銷(xiāo)售下滑，公開(kāi)資料顯示，其在售的兩大樓盤(pán)上半年取得的銷(xiāo)售金額較去年同期下降約27%。

高價(jià)項(xiàng)目扎堆市中心

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前格力地產(chǎn)在售及即將發(fā)售的三大項(xiàng)目均位于珠海市中心的香洲區(qū)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其中在售項(xiàng)目的售價(jià)分別是15000元/平方米和18000元/平方米，接近或超過(guò)該區(qū)域均價(jià)。

    格力地產(chǎn)似乎更偏愛(ài)于在市中心拿地，以即將入市發(fā)售的位于珠海市香洲區(qū)唐家灣片區(qū)的格力海岸為例：2009年12月3日，剛剛上市的格力地產(chǎn)以66億元的總價(jià)擊敗眾多對(duì)手，競(jìng)得位于珠海市唐家灣填海區(qū)一宗地塊，這塊地后來(lái)即用來(lái)開(kāi)發(fā)上述項(xiàng)目。

    格力地產(chǎn)以樓面地價(jià)高達(dá)7400元/平方米的代價(jià)獲封當(dāng)時(shí)的“珠海地王”，這一舉動(dòng)讓業(yè)界難以看懂。根據(jù)格力地產(chǎn)的相關(guān)公告，格力海岸一期的總投資為74.94億元，總建筑面積約47.6萬(wàn)平方米，依此計(jì)算，其平均成本約為15743.6元/平方米，意味著該項(xiàng)目售價(jià)只有達(dá)到16000元/平方米，才能基本“保本”。

    但現(xiàn)實(shí)是，該片區(qū)雖然主打“海景”概念，但與珠海拱北片區(qū)的區(qū)域、交通優(yōu)勢(shì)相比，還處于相對(duì)弱勢(shì)。到目前為止，拱北片區(qū)的大多數(shù)海景項(xiàng)目售價(jià)也僅在16000元/平方米左右。

格力或被迫虧本賣(mài)房

    對(duì)于重點(diǎn)布局珠海市場(chǎng)的格力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，“運(yùn)氣”顯然不是很好。11月1日，珠海市住建局官網(wǎng)的一份名為  《關(guān)于深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）的文件似一記“重炮”，將炮口對(duì)準(zhǔn)了珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    根據(jù)珠海市住建局相關(guān)人士的解釋?zhuān)壳爸楹?shí)行限購(gòu)的范圍是指除了橫琴新區(qū)和高新區(qū)以外的珠海香洲區(qū)行政區(qū)域，根據(jù)珠海市香洲區(qū)的行政區(qū)劃，橫琴新區(qū)和高新區(qū)分別是指唐家鎮(zhèn)和橫琴鎮(zhèn)。這樣一來(lái)，位于唐家鎮(zhèn)的格力海岸項(xiàng)目便不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。

    但這并不代表該項(xiàng)目能逃脫限價(jià)的約束，根據(jù)《通知》規(guī)定，自2011年11月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格超過(guò)珠海市2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)(11285元/平方米)的，價(jià)格主管部門(mén)暫停備案，商品房預(yù)售管理部門(mén)暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

    記者在珠海市住建局官網(wǎng)上并未查詢(xún)到格力海岸項(xiàng)目的預(yù)售許可信息，這就意味著，只要在限價(jià)期限內(nèi)，格力海岸項(xiàng)目的售價(jià)不可能高于11285元/平方米，更不可能達(dá)到“保本”的16000元/平方米，如此一來(lái)，一旦入市，格力海岸項(xiàng)目無(wú)異于做“虧本買(mǎi)賣(mài)”。

    對(duì)此，鄭文森在接受記者采訪時(shí)表示，由于項(xiàng)目還未推向市場(chǎng)，所以限價(jià)政策對(duì)項(xiàng)目的影響還未可知，但格力地產(chǎn)方面一定會(huì)“采取積極的應(yīng)對(duì)措施”。

    由于地產(chǎn)項(xiàng)目均集中在珠海一個(gè)城市，格力地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力一直被業(yè)內(nèi)所詬病。中投顧問(wèn)相關(guān)分析指出，由于珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)期的發(fā)展?jié)摿Γ愿窳Φ禺a(chǎn)的中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)潛力較小。

    地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性很強(qiáng)，并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能輕易地拓展到全國(guó)，對(duì)于格力來(lái)說(shuō)，先在其“大本營(yíng)”珠海站穩(wěn)腳跟，也不失為一種明智的做法。但這種模式易導(dǎo)致企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦政策出現(xiàn)波動(dòng)，企業(yè)或許難以招架。

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