近兩年最大配建保障房地塊低價(jià)入市 萬科報(bào)價(jià)最高

　　每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

　　近兩年來北京最大配建保障房地塊郭公莊地塊已公開競標(biāo)。

　　郭公莊出讓宗地將配件不少于25萬平方米的公共租賃住房，以一居室、二居室為主，套型面積控制在60平方米以內(nèi)，由市住建委或政府授權(quán)的其他單位按6500元/平方米的價(jià)格進(jìn)行回購。該地塊中還包含3600平方米幼兒園、2.25萬平方米的地上夾層車庫和8.35萬平方米地上車輛段面積。

　　北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，去除所以附屬屬性地塊，商業(yè)住宅地塊面積為269570平米，其中的公租房回購價(jià)格為6500元每平米，按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，去除4000左右的建安成本，25萬平米可以分擔(dān)土地成本大約為6.25億。按照底價(jià)31.735億計(jì)算，樓面價(jià)為9453元每平米。

　　據(jù)悉，目前萬科以33.51億元的報(bào)價(jià)，位列報(bào)價(jià)榜第一，以此報(bào)價(jià)，樓面價(jià)為10112元/平方米。

　　對于這塊地塊的成交價(jià)格走勢，張大偉分析后認(rèn)為，首先，該地塊的商品房住宅部分單價(jià)價(jià)格基本接近之前萬科在同區(qū)域拍得的MINI地塊，樓面價(jià)遠(yuǎn)低于已經(jīng)在售的區(qū)域內(nèi)中海地塊價(jià)格。從土地市場來看，目前依然偏冷清。其次，該地塊配套建設(shè)比較多，雖然總面積高達(dá)62.9萬平方米，但是實(shí)際商用面積只有26.9萬平方米，而且有比較大面積的公租房配套，影響了部分企業(yè)拿地的積極性。第三，總價(jià)為北京限購后最高價(jià)，雖然單價(jià)創(chuàng)造了最近城八區(qū)地塊的最低，但是由于該地塊面積巨大，總價(jià)依然是今年以來住宅地塊最高價(jià)。排名第二的舊宮地塊，也是萬科獲得，可見在目前住宅市場上因?yàn)橘Y金壓力，小企業(yè)拿地非常謹(jǐn)慎。資金壓力使得小企業(yè)難以問津大地塊。第四，成交量蕭條使得大部分企業(yè)看淡后市，但是8月來的土地市場已經(jīng)陷入最近幾年的最低谷，全國80%以上的地塊以低價(jià)或接近低價(jià)成交，反而部分一線房企業(yè)開始積極拿地。

　　北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，8月包括萬科、保利在內(nèi)的十大品牌房企全國拿地達(dá)到28塊，較7月上漲近兩倍，同比去年增加了64%。前7月一線房企在北京無一宗地塊入手，8月開始，萬科已經(jīng)獲得多塊。年招、保、萬、金四大上市龍頭企業(yè)上半年報(bào)也顯示因?yàn)槌鞘胁季趾头吭翠N售構(gòu)成更合理等原因，大企業(yè)占市場比例繼續(xù)擴(kuò)大。